3月29日，融創在香港召開業績發佈會，面對媒體拋出的“機器人好，還是新能源汽車好”這個問題，孫宏斌的答案是：“房地產好”！
孫宏斌這個回答簡潔有力，代表了廣大房企，特別是規模房企的心聲——雖然近年來由於房地產市場持續盤整，去年A股和港股有43家房企遭遇業績虧損或下滑，更有多家上市房企發生債務違約，但規模型上市房企過去一年大都取得了不俗的成績。
失敗者各有各的不同，成功者卻大多相似。未來行業會怎麼走，市場回暖了嗎，該怎麼投資佈局……這些讓很多房企和地產人迷惑的問題，標杆/規模房企都有清晰的路徑，而且在年報或業績發佈會上給出了十分明確的答案。
<table><tbody>企業簡稱
銷售額
同比增幅
融創
4608.3億元
27.3%
融信
1219億元
73%
綠城
1564億元
6.9%
萬科
6069.5億元
14.5%
弘陽
473億元
84%
中海
3012億港元
29.8%
遠洋
1095.10億元
55%
旭輝
1520億元
46%
每一家看似迅速崛起的房企，或多或少，都踩過坑，然後才練成自己的心法，聽一聽他們對行業的判斷，看看他們的做法，會更有方向。
01
對2019年保持謹慎樂觀
為2020年衝刺積蓄力量
▿
去年底，馬雲在浙商總會年會演講說：宏觀跟你沒有多大關係，我們擔心的90%和宏觀有關係，但是90%的宏觀和你都沒關係。
對於房地產行業的人來說，斷難認同馬雲的說法。無論企業還是個體，都無法改變宏觀經濟形勢，但對房地產這樣一個靠政策吃飯的行業來說，關注宏觀經濟，進而研判行業的走勢十分重要。就像天氣預報說明天有雨，那你最好帶一把雨傘出門。國家要去槓桿，那你最好別再加槓桿了，否則掉坑裡人家只會說你傻。
今年春節以後，各地樓市“回暖”“小陽春”的消息頻傳。相比去年底，今年春節之後，市場確實有反彈，但要說V型反轉還早，對此，各規模房企對此還是很清醒的，對2019年持謹慎樂觀態度，但是看好2020年。
孫宏斌在業績發佈會上表示，政策有放鬆跡象，但穩房價是政府的核心訴求，調控政策大幅放鬆可能性不大，對今年房地產市場不能太樂觀。
中海地產董事局主席顏建國認為：從全年的市場來看，下半年可能會更好一點，因為各地政府因城施政後，比較差一點的肯定會放，價格漲得比較快的，有可能會適度收一收，但是今年總的來看，市場會是比較平穩的。
鬱亮說得更加簡潔明瞭：萬科從來不評價政策，我們只是應對。領導講話，我們都要認真學習。但是有幾個基本的核心，房住不炒非常重要。
……
這代表了多數規模，甚至部分中型房企對市場的看法。與之相對應的是，他們2019年的目標都相對保守，相比於單純追求規模，更加註重安全、穩健和效益。
<table><tbody>企業簡稱
目標銷售額
同比增幅
融創
5500億
19.35%
融信
1400
15%
綠城
1800億元（衝刺2000億元）
15%
萬科
/
/
弘陽
600億元
20%-30%
中海
3500億港幣
16%
遠洋
1400億元
27.84%
旭輝
1900億元
25%
對於規模和效率哪個更重要的提問，孫宏斌在業績會上表示，不同的階段做不同的事。起初規模重要，沒有規模無效益可言，後期有了規模後，效益就變得很重要了，到了我們現在這個階段效益優先。
業績發佈會現場，對於規模的提問，顏建國的回應始終穩字當頭，“規模對我們來說不是特別追求的目標”。2019年，中海有6955億港幣的貨值，目標銷售額是3500億港幣，全年去化率在50.3%左右即可達標。
當然，融創、中海的體量本身已經不小。但體量比他們小的規模型房企，同樣比較保守……
比如，綠城、融信、遠洋等。遠洋希望給自己留有更多的利潤空間，“有一些項目需要適當保住利潤，這兩年不想片面的追求所謂的銷售規模，現在企業越來越意識到要回歸財務表現。”2016年以來，銷售業績連年翻番的融信，2019年的銷售目標較2018年僅增加了15%。
即便是像弘陽這種正走在衝千億道路上的房企，也開始適當調慢了速度，2019年的目標增幅是20%~30%。
孫宏斌說，排名對我們不重要了，我們現在這個排名很好。明源君相信這是真心話。因為融創第4的排名已經足夠靠前。可是，其他房企為啥也變得這麼佛系呢？難道真的無慾無求了？
安全、穩健，固然是這些房企2019年迴歸“保守”的重要原因，但其實也是為了未來更好的衝刺。因為熬過了冬天，才能迎來春天。融信的管理層就表示，“雖然今年（2019年）不會有太大幅度的增長，但明年就會有不錯的提升。”
02
拿地風險依然存在
沙裡淘金對沖風險
▿
過去幾年，不少房企規模上升很快，但是增收不增利。其中，很重要的一個原因是地拿錯了——太貴！不少“地王”至今仍距離解套遙遙無期。
經過兩年多不斷加碼的調控，土地溢價率逐步迴歸正常。去年底以來，不少房企開始加大拿地力度，今年春節後各地樓市“回暖”的消息更是刺激了不少房企拿地的衝動。然而躺著賺錢的時代畢竟已經一去不復返，市場機會有，但風險也沒有消失。
孫宏斌就表示，2019年拿地風險特別大。因為地便宜，錢也便宜的時間窗口已經過去，再往下將會是地貴錢也貴，而今年(市場)售價大幅提高的可能性是比較小。
第一，踏準週期
旭輝林峰曾說過：寧可踏空，不要踏錯。因為踏空頂多業績少增長一點，但踏錯卻可能要命。
業績能夠持續高增長的房企，都是玩轉週期的高手。比如融創，2017年下半年到18年地價比較高，融創基本沒怎麼拿地。使得融創的優質土儲價格比較低，即便在限價條件下，依然能夠走量賺錢。
相反，前些年少部分激進的房企，去年以來比較難過，不得不依靠賣地/賣項目，賣股權求生。
要踏準週期，說難也難，說容易也容易。實在自己沒辦法做研判，跟著標杆走就行。比如旭輝就秉持著“樓賣得好的時候不買地，樓賣不出去時買地”的投資拿地理念。
第二，量入為出
當市場橫盤甚至局部略有下行的時候，最好要量入為出。因為在房價和地價價差很小的情況下囤地沒啥意義。
中海的資金實力雄厚，貸款成本又低，但一直十分穩健。去年，其拿地總金額與17年基本持平。顏建國透露，2019年，中海的計劃新購地權益投資額1350億港元，買地貨值超過當年的銷售額即可。
旭輝今年買地堅持兩個原則，一是量入為出，買地的金額與實際銷售和回款掛鉤，19年買地的預算應該會小於回款的45%；二是要看好的買地機會。
即便是過去幾年兇猛異常印象的閩系房企，也開始量入為出。比如，儘管財務情況不斷趨好，但是，融信依然是堅持著謹慎的拿地態度，2019年，融信將以銷售回款30%-50%的資金作為拿地投資的預算。
第三，風險對沖
一是像碧桂園那樣，不同能級城市對沖（一二好賣賣賣一二線，三四線好賣賣三四線）。這一點千億房企基本可以做到。即便是幾百億規模的問題也不大。
弘陽地產總裁何捷在業績發佈會上就表示，我們更多看到的是東、中、西，或華北、華東、華南三個大的城市帶，它們的週期、窗口期是不一樣的，考慮不同的週期、不同的發展帶、不同的潛力進行佈局，可以對沖未來市場政策的一些變化。
二是拿地結構的對沖。
拿地有三種，第一種是做標杆的地，第二種是週轉快的，第三種是糧倉可以賣8-10年的。
三類項目標準不一樣，標杆性允許地價貴點，利潤率10%，快週轉利潤率15%，糧倉型的可能3-5%這兩年，但每年會漲，可能過兩年15%了。
諸如融創、融信等絕大部分地都在一二線，但這一塊的對沖做得好，同樣可以走得比較穩健。
三種類型的地，比例要合理。一些房企為了迅速擴大布局，拿了太多做標杆的地（以便在新進入城市快速打響品牌），最後容易深陷泥沼。
三是不同產品的對沖。
某50強房企總裁告訴明源君，公司在行情好的時候會適當配比一些持有經營性的物業，這雖然會沉澱部分資金，減緩攻城略地的步伐，但持有型物業可以提供持續的現金流，有效對沖週期波動的風險。
03
做好產品，小步快跑
▿
市場火爆的時候，什麼亂七八糟的產品都能賣出去。市場沒那麼好的時候，產品不對路，就會滯銷。事實上，市場上對路的產品，好的產品還是稀缺的。
綠城就表示，因為今年房地產的調控因城施策，對於綠城這樣講品質的企業來說是一個正面的消息，今年發展感覺是平穩向好。
為啥？因為這意味著好的產品可以有溢價的空間了。事實上，即便在嚴控的去年，依然存在溢價空間。比如，據明源君瞭解，融信去年的溢價率為38.5%！
但無論是針對剛需的還是改善性的客戶，趨勢都是要小步快跑。融創的產品偏高端，但依然能夠快週轉。
在遠洋今年2373億元的可售資源中，住宅類產品佔比80%，以中小型、剛需快週轉的適銷產品為主，這樣有利於保持較高的利潤空間，實現可持續的銷售增長。
即便是綠城，也不得不跟上步伐。過去，綠城的速度比較慢。這一做法正在發生變化，張亞東表示，在新的大運營體系的管控下，綠城各項週轉指標都有大幅度的提升，意味著我們在2017年下半年和2018年拿的項目基本上在2019年都可具備銷售條件。
小步快跑不意味著不注重品質。關鍵是提高效率。一是構建時下大熱的大運營體系；二是調整組織，萬科、綠城等都優化了組織管控，縮減總部職能的人員，張亞東稱，2019年，綠城的人均效能會有很大的提升，根據目前的測算，提高15%左右。
04
轉型是必須，
但要摸著石頭過河
▿
對於規模房企來說，一個繞不開的話題就是轉型。即便說“房地產好”的孫宏斌，依然在地產主業之外，佈局了文旅、文娛等。
轉型是必須，不過是怎麼轉的問題。
什麼才是比較穩妥的轉型/多元化？明源君認為，一是跟主業協同，二是控制好比例節奏的問題。
去年萬科提出收斂聚焦策略，被外界理解為是多元化業務的收縮。對此，鬱亮最近在業績發佈會上表示，我們不是砍樹，而是修枝剪葉。收斂聚焦不是隻做開發、把別的全砍掉。萬科轉型，不能簡單等同於多元化，我們是跟城市同步發展，與客戶同步發展。
比如，隨著旭輝的規模越來越大，現在開始在規劃加大收租物業的增長，主要來自於一線城市的辦公和一些一二線城市的商業。這跟主業緊密相關，甚至在拿地的時候，是個不錯的優勢。
過去一段時間中，遠洋把一部分資產投入到不動產、養老等業務上。未來，遠洋將逐漸深化對各業務的商業模式及盈利模式的探索，推動新業務與傳統開發業務的協同發展。包括持有性物業、物業服務、養老產業、房地產金融等，以後的核心將是“輕資產化”，這項工作2019年也將繼續。
即便像綠城收購百年人壽（佔11.5%的股份，是單一的大股東），除了對百年人壽的財務和戰略性投資外，百年人壽與綠城的合作空間還非常大，雙方協同效應非常多。特別是百年人壽對於地產產品方面的支持。
至於在多元化探索上的節奏，中海顏建國說得很到位，其用“今天、明天和後天”來形容旗下的業務——
住宅產業是中海的“今天”，90%的資源用於住宅開發，因為目前中國房地產行業最賺錢的還是在住宅產業裡面。
商業是中海的“明天”。2018年，中海投資持有商業物業總營業收入達港幣40.6億元，增速為38%。顏建國希望2020年超過50億，2023年收入達到100億。為此，中海每年大約用7%到8%的資源在商業這一塊。
中海的“後天”，包括教育、物流等，中海計劃每年投入1%到2%的資源來拓展，既是探索未來利潤成長的空間，也是對其目前的住宅產業產生協同性。
如此，既能把當下做好，能夠保持持續的增長，同時也為未來的轉型留出了足夠的空間……
再比如，旭輝在一二線會尋找比較好的商業機會。三四線城市主要將住宅和商業搭配做，用住宅開發支持商業發展。整個商業比重過去的比重在10%以內，未來幾年增長至15%，再逐步增長至20%。十年以後的目標是，像香港新鴻基一樣，一半是開發業務，一半是收租業務。（作者：明源地產研究院 凌峰）
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