儘管毛利潤同比出現負增長約3%，歸母淨利潤同比增速亦比2018年下降了約9.7%，而平均淨資產收益率、總資產淨利率、毛利率、淨利率和年化投資回報率所有代表盈利能力指標的數值在2019年均出現下降。但是，南方+記者從中國海外發展有限公司（HK.00688，以下簡稱“中海發展”）發佈的2019年年報中看到，其2019年成績單依然十分耀眼：
在年度銷售和營業收入均不及“恆碧萬”三家頭部企業一半的情況下，其2019年歸母淨利潤卻高達416.18億元，在目前所有已披露的上市房企裡邊，穩坐第一位。在餘下未披露年報的所有公司裡邊，理論上能夠在歸母淨利潤這項指標超越中海發展的公司已經不存在了，中海發展依然是2019年中國房地產企業裡邊名副其實的“利潤王”。
數據顯示，2019年，中海發展實現合同銷售總額約為3449.81億元，超過年初制定的銷售目標。同時，營業總收入1636.51億元，同比增長8.93%；歸母淨利潤416.18億元，同比增長5.79%。儘管增速放緩，但是其2019年的總資產達到了7238.96億元，延續多年的規模擴張趨勢。按照中海方面的計劃，2020年將向4000億港元的銷售目標發起衝刺。
橫向來看，2019年，碧桂園權益銷售金額達5522億元，萬科銷售金額為6308億元，恆大銷售金額為6010億元，融創為5562億元。營業收入方面，這四家公司分別為4859.08億元、3679億元、4775.61億元和1693.16元。中海發展2019年的銷售總額為3449.81億元，營業收入為1636.51億元，兩項指標均不及上述四家公司，但在歸母淨利潤上，中海發展2019年達到了416.18億元，高居全行業之首。
縱向來看，中海發展的各項盈利能力指標同比2018年卻均有所下滑，但是其高達26.12%的淨利率依然把恆碧萬和融創四家公司遠遠拋在後面。在南方產業智庫上市房企健康60指數監測的60家上市房企裡邊，目前已披露年報的僅合生創展、合景泰富和深圳控股三家房企的淨利潤高於中海發展，而恆大、碧桂園、萬科和融創2019年的淨利率分別為7.02%、12.6%、14.99%和16.63%。
在負債方面，中海發展2019年的資產負債率為60.05%，同比2018年略有上升，但在同行業當中依然處於低位，淨負債率亦僅有32.69%，同一指標在整個行業當中僅綠地香港和華潤置地等少數企業低於中海發展。
不過，這並不意味著中海發展以後就可以高枕無憂。2019年其毛利潤為550.80億元，同比出現了負增長3%的情況。如前所述，平均淨資產收益率、總資產淨利率、毛利率、淨利率和年化投資回報率所有代表盈利能力指標的數值在2019年均出現下滑。除此以外，儘管中海發展的歸母淨利笑傲群雄，但是，其淨利率卻進不了行業前三，而且在淨利潤方面，碧桂園和萬科2019年實際上都超過中海發展。從營收和淨利的實際同比增速來看，碧桂園、萬科和融創亦高於中海。或許正因為中海發展的增速下滑明顯，3月30日，高盛發佈報告稱中海發展表現差過預期，將中國海外發展(00688)目標價下調4%至31港元。
南方+記者分析發現，造成利潤增速下滑或與這兩年中海發展頻繁拿地且投入成本增加相關。2017年開始，中海發展開始頻繁拿地，2016-2018年間拿地數量分別為18幅、76幅、63幅，新增能土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米。
2016年後中海發展的拿地成本也一路上揚。2017年全年耗資951億元拿地，2018年斥資1100.97億元，這一金額到2019年達1134億元。雖然沒達到2019年出業績會上1200億元的投資預算，但是也在去年基礎上達到增長。在拿地金額增加的情況下，2019年中海發展新增的土地面積卻減少618萬平方米至1146萬平方米。這意味著，其拿地成本逐年增加。
數據顯示，2019年中海發展新增土儲樓板價約為9994元/平米，同比大幅增長61%。對此，中海發展解釋是由於近年拿地目標多聚焦一二線城市，特別是一線城市的拿地佔比增加，一線城市的地價相對更高，土地規模相應就會減小。
截至2019年12月31日，中海系列公司（不含中海宏洋）的總土儲為6522萬平方米，相較2018年底的7010萬平方米減少了7%；實際權益土儲為5317萬平方米，同比減少6.7%。按照預期，今年中海地產新增土地的權益投資預算為1400億元，同比增長23%。可以預見的是，拿地價格的提升未來或也將影響中海地產的利潤水平。
【記者】週中雨
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【海報】鄭煒良
【出品】南方產業智庫
【作者】 週中雨
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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