新型冠狀病毒肺炎（世衛組織命名為“COVID-19”）疫情發生後，不僅給人們的健康帶來了極大的威脅，還給中國企業的經營帶來了明顯的衝擊。經濟學家許小年接受採訪時表示，一些中小微民企的處境恐怕會變得艱難，有可能出現較大面積的中小微企業關門歇業。調查顯示，此次疫情對餐飲、住宿、文化娛樂、批發零售等行業的影響最大。
面對疫情對經濟的衝擊，中央和地方政府及時出臺了租金減免的政策，萬達等企業也提出部分租金減免，但對於數量龐大的出租業主而言，仍會面臨疫情下租賃合同（本文主要以房租租賃分析）履行的難處和糾紛。疫情影響下，出租人和承租人關心的合同履行和爭議問題有：承租人能否免責解除租賃合同？強行解除租賃合同承擔什麼責任？遲延支付租金，出租人能否解除合同？能否以疫情為由主張減免租金或延長租期？筆者通過檢索相關法律規定，比對“非典”疫情相關案例，提出以下糾紛處理和應對思路。
租賃合同履行及糾紛處理5問
一、 承租人能否免責解除租賃合同？
受疫情影響，一些餐飲、住宿、咖啡館經營者不僅在疫情期間無法正常經營，部分經營者甚至對未來一段時間經營前景擔憂，作為房屋承租人，能否主張免責解除租賃合同呢？
首先，先來熟悉兩個法律概念：房屋租賃合同和不可抗力。房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
其次，看一下合同解除的相關法律規定。根據《合同法》九十三、九十四條之規定，合同解除分為約定解除和法定解除。當事人如果在租賃合同中約定發生疫情或不可抗力無法正常經營一方可以解除合同，屬於約定解除，當事人可以依據約定內容判決能否解除；關於法定解除，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
第三，疫情是否構成不可抗力，是否導致租賃合同目的不能實現，是能否無責解除的前提。
遼寧高院審理的大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛再審判決【（2013）遼審二民抗字第14號】認為：關於鵬程公司與正典公司之間合同的解除是否系不可抗力的原因所致問題。因非典疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。
結合案例可知：疫情防控屬不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力，但並不是必然導致合同免責解除，而要綜合考慮合同履行期限、履行內容、疫情影響程度、因果關係等。
經營場所的租賃合同一般時間較長，且經過裝修，如疫情結束後租賃合同仍無法履行，可以以不可抗力為由解除合同，但也要慎重，且要根據《合同法》第一百一十八條規定及時通知出租人，並提供證明。如疫情結束後可繼續履行，合同目的可以實現，承租人無權以不可抗力為由要求解除合同。此外，還應考慮一些行業的特殊性，可能在疫情結束前已經構成合同目的不能實現，可解除租賃合同。
二、 承租人強行解除租賃合同承擔什麼責任？
一些承租人因疫情原因繼續經營會導致更大的財務虧損，不得不選擇強行解除租賃合同減少損失，這是否構成違約？承擔什麼責任？
在疫情防控不足以導致租賃合同目的不能實現的情況下，如承租人仍然通知出租人解除合同，應根據租賃合同承擔違約責任，還應承擔房屋空置損失。
關於無解除權的承租人強行解除合同，2019年11月最高院印發的《九民紀要》第48條對此類糾紛裁判做了補充規定：違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：違約方繼續履行合同，對其顯失公平。裁判規則還強調，人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。因此，承租人以實際行動通知解除租賃合同或不予履行，雖然不能產生通知就解除的效力，但租賃合同的目的已無法實現。
關於承租人解除後的違約金承擔，應根據合同約定承擔。如違約的承租人認為違約金數額過高，應當根據《合同法解釋（二）》以違約造成的實際損失為基準，根據公平原則和誠實信用原則，由法院裁判。
關於承租人解除後的房屋空置損失，司法實踐中有支持的案例。
北京市西城區法院審理的中國印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國際醫院管理有限公司房屋租賃合同一審民事判決【（2016）京0102民初9476號】認為：當事人一方不履行合同義務或者履行合同不符合約定的，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。因承租人的根本違約行為導致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閒置期限或尋找替代房屋週轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。
筆者想說，以主動違約來減少損失，是經營者受經營環境變化作出的調整，此類爭議解決應加強溝通，換位思考，儘可能減少因強制解除合同給雙方的損失。
三、 遲延支付租金，出租人能否解除合同？
判斷出租人能否解除合同，要從以下幾點分析：一是租賃合同對租金支付和解除的約定；二是承租人延遲支付租金的時間點和行為是否構成解除情形；三是否因疫情不能支付或有違公平原則。
如承租人在疫情發生前就遲延支付租金，並觸發合同解除條件，出租人可以解除合同。
上海二中院審理的上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛民事判決【（2004）滬二中民二（民）終字第354號】認為：根據租賃協議約定，承租方拖欠租金達一個月，出租方可以單方面提前終止合同，並不承擔承租方的任何費用與損失。現扣除上訴人停業3個月的租金後，上訴人仍結欠被上訴人2003年5月31日前的租金達4個月，故協議中約定的解除合同條件已成就，被上訴人有權解除本案租賃協議。
對出租人而言，需要注意的是，享有解除權應及時通知對方。當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。
如承租人在疫情防控期間不能安置支付租金，分兩種情況：一類是承租人未支付租金的行為與疫情防控直接相關，比如承租人因疫情防控無法與出租人對接，又無法通過其它方式支付租金。如今網絡支付很發達，此類情形較少，應部分或者全部免除承租人的違約責任，出租人亦不能因此解除合同。另一類是承租人以疫情防控導致經濟效益下降為由未按時支付租金。對於該種情況，一般不認為疫情與未支付租金之間存在因果關係，承租人未按時支付租金的行為構成違約，但該違約行為與疫情防控措施及經濟效益不好有關，從合同法鼓勵交易的精神以及疫情防控的客觀現實出發，輕微違約不宜解除合同。租賃雙方應該加強協商，運用公平分擔原則，減免租金或變更合同。
四、 能否以疫情為由主張減免租金或延長租期？
因疫情進行租金減免和延長租期，雖符合一般情理，但並非法律義務。兩者都屬於合同變更，因此需要租賃雙方協商一致予以變更，一方不同意的，需要通過訴訟解決。
通過案例檢索看到，法院支持減免租金的多為承租人因疫情確實停業，根據公平原則予以調整。具體說，需考慮承租人的性質（自然人還是企業）、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對租賃合同履行產生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）進行綜合判斷。
浙江紹興中院審理的王文潮與新昌縣興茂飲食服務有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決【（2008）紹中民一終字第143號】認為：雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的。
上海二中院審理的（2004）滬二中民二（民）終字第354號案件也認為：基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立。
關於租金減免或延長租期，浙江高院民一庭率先公佈的《《關於規範涉新冠肺炎疫情相關民事糾紛的實施意見（試行）》》值得借鑑：
租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金或解除合同，如確係不可歸責於承租人、出租人的原因所致，可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情防控導致的不利後果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。五、 建議
眾志成城抗疫情，是這段時間大家耳熟能詳的話語，對於租賃合同的雙方，同樣適用。通過上述法律問題的分析，筆者想給租賃雙方以下建議：
1 疫情期間，就租金支付或減免予以協商，按照公平原則達成補充協議，共度難關。
2 作為承租人，應留存租賃合同無法履行或經營收到嚴重影響的證據，如疫情防控指揮部停業通知、商場照片監控、營業流水單等，在協商不成的情況下提起訴訟。
3 作為出租人，根據租戶實際情況，制定不同的租金調整方案，避免訴累。
4 關注本地政府關於應對疫情的減免或獎補措施。如西安對市屬、區屬國有物業承租人，依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的非國有企業，暫定從2月份開始免收3個月房租，對在疫情期間為承租房屋企業減免租金的企業，由市、區政府給予一定資金補貼。
5 必要時諮詢律師，妥善處理租金糾紛。
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