实行"LPR"会导致房贷利率下降，是利好房地产和购房者吗？
---来听听一名金融从业者的看法
中国人民银行8月25日正式宣布："自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点"。
这标志着国内房地产贷款利率报价锚定"人行基准利率"的时代正式结束，正式迈入"贷款市场报价利率"(LRP)的时代。
"LRP"是什么？新规实行购房利率会走低吗？实行"LPR"利率是利好房地产和购房者吗？叮当作为在金融界"搬砖"十几年的从业者，谈谈自己的看法。
一、什么是LPR
LPR，全称"贷款市场报价利率"，英文名：Loan Prime Rate,它是根据18家金融机构对其最优质客户执行的贷款利率算数平均得到的。其他贷款利率由各家银行根据客户的违约程度和风险偏好根据自己行内的风控标准，在LPR基础上加点形成。
LPR，最早是由央行于2013年提出来的，是中国市场化利率改革的一部分。
建立LPR的初衷是希望打通利率向实体经济传导的路径，让贷款利率更加符合市场化，让金融体系的资金能更好的支持"实体经济"的发展。
通俗的讲就是：原来银行对企业或个人投放贷款是参考的"人行基准利率"，这是一种政策利率，由央行定期公布。现在则由市场上影响力较大、具有代表性的18家银行（国有、股份制、城商、外资银行都涵盖）对自家优质客户的贷款利率在去掉一家最高报价和最低报价后，以算数平均计算得到。
LPR报价参考中央银行提供的中期基础货币政策工具"MLF",货币利率可以直接影响贷款利率，利率更加市场化。
二、为什么要实行"LPR"
对于国家为什么要对贷款报价实行"LPR"，叮当觉得还是有必要给大家简单介绍下中国利率市场化进程，因为"LPR"就是中国利率市场化的阶段性产物。
1996年之前国内其实一直实行的利率管制，即通过行政命令的形式人为的控制存贷款利率，将存贷款利率保持在一个较低的水平。这种方式其实在特定的时代对扶持国有企业，实现农业部门对工业部门的补贴，加速中国实现工业化和中国经济的快速发展具有重要的意义。
这其实很好理解，因为那个时代国内经济的主体是国有企业，压力存款利率，给予国有较低的贷款资金成本，可以助其加大投资、快速壮大规模实现跨越发展。
但随着经济发展到一定阶段，这种人为压低利率的弊端逐渐显现，而且也难以实现资金的优化配置（不同的企业旱的旱死、涝的涝死），所以利率市场化改革势在必行，于是从1996年开始，国内开始了利率市场化改革，一直到今天…
总体来说，我国利率市场化改革的进程大体可以分为以下四个阶段：
1.准备阶段(以外汇利率和市场利率为锚)， 时间：1996-2003
2.发展阶段(先贷款利率市场化后存款利率市场化)， 时间2004-2013
3.全面开放阶段(专攻存款利率利率市场化)，时间2013-2015
4.最终深化阶段(实现利率"两轨并一轨")，时间2015年至今
上述的第四阶段，是完成利率市场化"最后一公里"的关键性阶段，该阶段的核心是实现利率并轨这一终极目标。
过去我国的"货币市场利率"已经基本完全市场化，其利率参考 SHIBOR与逆回购操作利率，而我国的存贷款利率仍由基准利率调整，银行存贷款利率会根据基准利率上浮和下浮。所以"两轨并一轨"是指最终实现我国的"货币市场利率"和"存贷款利率"轨道的逐步统一，实现全部由市场化决定利率。
而"LPR"报价参考中央银行提供的中期基础货币政策工具"MLF"（货币市场利率），计算方法由18家银行根据自身对优质客户的报价算数平均得出。所以"LPR"是实现我国利率"两轨并一轨"的有效尝试。
三、对房贷利率的影响
国家要求金融机构对房贷利率自2019年10月8日起统一按照"LPR"执行，于是不少自媒体开始出现"房贷利率会下降，没买房的抓紧上车"、"实行LPR是一种变相的降降息"的大标题。
那真相是怎样的呢？
根据新政的规定，银行新发放首套个人住房贷款利率》=相应期限的LPR；发放二套个人住房贷款利率》=相应期限的LPR+60个基点，若按照2019年8月20日5年期LPR为4.85%，LPR+60基点应为5.45%。虽然表面上4.85%低于目前5年期以上人行基准利率的4.9%，
但这并不意味着变相房贷"降息"。1.LPR每个月都会变 不同于原来的人行基准利率由人行不定期调整（长时间不变），目前的LPR每月都会变（每月20号调整），所以利率不确定很大。
2.不会出现房贷利率"打折"的现象了 因为即使是首套房的利率也需要大于等于LPR，所以原来参考人行基准利率下浮房贷利率的情况以后不会出现了。
3.房地产会因城施策 现在每个区域对房地产实行的是"因城施策"，所以不同地区的金融机构（特别是城商行）个人住房贷款的执行利率是不同的，有些地方首套房的个人住房贷款也可以是LPR加多少基点确定，不一定就是正好是LPR（国家规定是不低于LPR）。
3.金融机构的房贷额度控制 实行LPR利率定价的好处是可以实现不同的行业不同的定价，有利于金融支持实体企业的国家政策导向，目前所有银行的贷款额度均是由总行同一调配至各分行，试想在国家大的"房住不炒"的大政策背景下，各家银行对于房贷额度肯定会收紧，目前叮当所在的金融机构已经明确下文今年下半年房贷额度不得超6月份的余额。
房贷利率在实行LPR定价后，根据经济学供给与等于需求的基本常识，额度的收紧需求即使不变，也必然会导致对房地产这个行业的贷款利率不断的提高加基点数。
就像央行副行长刘国强所说：房贷利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了，但利率水平不能下降。
所以寄希望于房贷实行"LPR"报价后房贷利率会下降的朋友，还是洗洗睡睡吧…
四、未来预测
叮当认为国家实行"LPR"既是利率市场化改革的一部分，也是国家更好的控制资金配置行业方向的利器，利用好的话可以真正的实现资金流向需要资金的地方，引导实现金融支持实体经济的大战略。
对于房地产企业来说：今年7月份的中央政治局会议再次重申："房住不炒"，：不将房地产作为短期刺激经济的手段"。
这表明控制房价真的不是一句空话，要相信本届政府的政策"定力"。从今年下半年监管部门对房地产企业的表外融资、信托、海外发债等渠道的收紧，到各家银行陆续的暂停二手房贷款、控制房地产贷款额度，直至近期传出部分银行暂停房地产企业的"房地产开发贷款"这一大杀招。政策的导向都是明确的。
所以对于房企来说，在天量债务即将到期的情况下，采取各种方式（包括但不限于降价销售）快速回笼资金就是唯一的选择了。
对于购房者来说：对于"炒房"一族来说，手里有多套房的建议还是尽早出手为上策（如果还能出手的了）；对于不是非常非常的刚需一族来说，叮当还是建议在等一下，如果非得给这个等待期一个时间，那就半年吧。叮当预测半年之内全国范围内会出现有不少房企打折降价出售房子的情况。
当然，这几年预测房价走势的都以被"打脸"居多，这次会怎样呢？还是让时间给出最终的答案吧…
（欢迎流留言提出问题，更欢迎提出反驳意见！更欢迎添加关注及转发~）
閱讀更多 叮噹兒鋪 的文章
