天風證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
城投控股(600649)
事件： 公司公佈 2019 年度業績，營收 36.44 億元，同比下降 47.21%，歸母淨利潤 6.06億元，同比下降 41.08%，歸母扣非淨利潤 4.62 億元，同比下降 29.80%。業績下滑主要原因地產結算及投資收益下滑。
負債率低淨利率高、地產銷售及投資收益下滑拖累業績： 1）項目延後銷售結算拖累業績：公司 2019 年實現銷售金額 28 億、面積 16 萬方，因項目都接近竣工，結算來源主要是灣谷科技園、新江灣首府、露香園高區；由於重點的項目銷售延後導致結算收入下滑； 2）負債率低、淨負債率僅 22%、為後續擴張預留空間： 公司扣預負債率 43.9%，淨負債率 21.9%，公司低負債率為後續擴張奠定基礎，公司 2019 年新增土儲 164 畝，為歷年新高； 3）淨利率高達 17%、明顯高於同業：公司 2019 年結算淨利率近 17%，期間費用佔比 4.44%，公司淨利率水平明顯高過同業， 4）金融資產出售規模減少致投資收益下滑：公司投資收益 3.37億比去年 6.27 億減少 2.9 億元，主要是金融資產出售規模減少，今年投資收益主要來自子公司分紅 1.73 億、金融資產公允價值變動 0.72 億、處置金融資產收益 0.47 億（光大銀行及國投資本、 2018 年為 4.5 億）、對外貸款收益 0.46 億。
2020 年重點項目全面入市、業績將迎反轉推動公司價值重估： 1）重點項目在 2020 年集中上市： 不考慮保障房和租賃房， 我們預計露香園低區（未售 11 萬方、貨值 220 億）、灣谷科技園南區（未售 11 萬方、 35 億）、朱家角項目（未售 15 萬方、貨值 51 億）、尚浦領世（未售 78 萬方、貨值 353 億、權益 36%），公司幾個高毛利商品房項目均在今年入市銷售； 2）每股重估價值 15.5 元：公司地產項目重估增值 121 億（露香園 66 億、朱家角 10 億、尚浦領世 19 億等）、公司投資性房地產重估增值 44 億、股權投資重估增值 34 億（西部證券及誠鼎），合計增值 199.6 億，每股重估價值 15.5 元，股價僅 5.4 元。
公司在舊改、基建、創投領域將持續發力促發展： 公司目前業務主要在地產開發（商品房、舊改、保障房等）、地產運營（租賃房）和投資（ 直接股權和創投）三大領域，公司在年報中提出重點方向將進一步聚焦於城市基礎設施相關領域，更好地發揮自身優勢和專業能力，2020 年將在三方向發力： 1）基建：積極佈局長三角一體化的基建項目； 2）租賃/舊改：公司是上海市租賃住房建設主題集團之一，公司 2019 年新增； 3）“科技新基建”投資項目/創投：公司將依託主業加強產業佈局和業務探索“科技新基建“的投資機會。公司的戰略定位是以創新型房地產業務為核心，以升級型城市基礎設施業務為組合，成為長三角城市圈的特色房地產服務商和城市產業鏈投資商。
投資建議：公司作為上海市城市建設的主力軍，在舊改、基建、創投等領域持續發力，隨著2020 年高毛利項目全面入市，公司業績有望迎來反轉，同時上海市推動二次混改，公司是一次混改標的，未來有望持續受益，由於公司項目銷售進度調整，我們調整公司盈利預測，預計 2020-2022 年公司淨利潤分別為 11.42 億、 16.33 億、 22.39 億（原 2020-2021 年分別為 22.59、 31.58 億元），對應 EPS 為 0.45、 0.65、 0.89 元/股，對應 PE 為 12.0X、8.4X、 6.1X，公司重估每股約 15.5 元， 參考可比公司按 30%折價給予公司目標價 10.85元，維持“買入”評級。
風險提示： 地產業務結算不及預期、投資收益不及預期
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