快週轉高負債時代，沒有完卵，自然也包括很多昔日以產品和服務見長的開發商們。龍湖這幾年江湖口碑下降的厲害，尤其是去年年報會上湖南業主找吳阿姨哭訴維權的梗更是火遍了全國。起碼在我看來，昔日宋衛平嘴裡中國最會做產品的開發商只有一個半的言論，現在已經是個屁了。估計還有半個，是他現在的藍城。這次去看了三岸新項目，龍湖的江與城，談什麼產品不產品的，意義不大，和恆大萬科碧桂園基本可以歸為一類。當然，賣點依然還是有些的，請聽我細細道來。
和眾多折戟邕城的開發商如出一轍，龍湖在南寧的第一腳也不咋好。第一塊地選在了興寧東的二塘村裡。地段爛也就算了，再加上之前那個喜歡罵街的營銷總得罪了大半個南寧的媒體圈，直到一年多後的今天，一個三五十畝的小項目依然有貨。龍湖的產品力，龍湖的營銷力，服務力，基本在這個項目沒有得到任何的展現。
第一腳砸了沒事，還有第二腳，第三腳嘛。龍湖江與城，就是龍湖在南寧的第二腳。而且，營銷團隊也換完了，值得拭目以待一下。
三岸的江與城的地塊，也是坊間一樁頗為有趣的江湖趣談。本來地塊一出來，新城商開就盯上了，滿心以為這裡能起一座未來的仙葫武月廣場，結果沒呈想，半路殺出一雙黑手套，硬生生的就把地拿走了，後來我們跟重慶的兄弟站一盤根，壓根沒聽說過銀河這公司。新城商開也很尷尬，只有把本都招好的商業總，派去興寧武月看場子了。甭管啥黑手套白手套，最終地還是由龍湖拿到手裡操盤了。各中咋分錢，這就不是我們這些平頭小民可以知曉的了。
地段
三岸，2019年2020年都是南寧的網紅片區，畢竟有房地產屎以來，南寧上次一股腦整一片區還是東盟商務區那會。今年，三岸所有的未開發土地基本將銷售一空，而項目，最多也就是三五年內都將全部面市乃至交付。這個地方，說好不算好，畢竟已經是仙葫的一部分了，尤其一路之隔的馬路對面，還是挺多天地樓自建別墅和各種廉租房小區的。但說壞也不算壞，畢竟是鳳嶺南路路邊，畢竟是離東盟商務區也就十分鐘車程的地方。畢竟，是城市裡江北岸最後一大片地了。下一片地，在五合大學城了。
從居住乃至投資角度來看，這個地段在早期12000時代還是頗具投資價值的。畢竟後期土地都拍到13000了，是要奔著2萬+賣房才能回本的。從目前來看，因為有集中的商業中心，有相對不錯的小學中學等教育配套，這個片區依然有比較穩定的價值所在。因此，無論是剛需還是投資，依然可以下手。當然，後期真的賣到20000+了，就別當投資玩了，住住還行。廣源那個買一送一的小戶除外，畢竟它還送一層。
江與城的地塊在三岸首盤，老冤家新城悅雋江山的後面，離江邊隔著3塊地。所以，江景什麼的就別想了，散步去江邊倒是不遠。商業地塊臨鳳嶺南路，住宅組團不靠路，倒是還好，少了聲音和粉塵的影響。
產品與設計
該項目地塊在出讓時就有著頗為詳細的技術指標要求，如：
容積率＞3.0且≤3.5（其中住宅容積率≤1.715）；各類建築面積分別佔總計容建築面積的比例為：商務5%-10%、居住45%-49%、其餘為零售商業。建築密度≥28且≤40%；綠地率≥30%；建築高度≤100米，東高西低、北高南低。公共服務設施規劃要求：9班幼兒園建築面積≥2481㎡，用地面積≥3780㎡，室外活動場地面積≥520㎡，選址應獨立佔地，且與市政道路相鄰，幼兒園建成後需無償移交政府等等。
從實際產品面市來看，目前其MALL的部分大約10萬平米上下，既所謂的龍湖天街。去逛過重慶的人應該對這個產品比較瞭解，類似新城武月或者各種安吉江南萬達，區域商業中心的類型。各種東南西北城天街，是重慶比較好逛的系列商場之一。單從商業角度而言，天街的出現彌補了整個仙葫片區乃至邕寧五合一線沒有任何大型商業配套的歷史。從一定角度上說，也取代了萬達茂在仙葫人民眼裡至高無上的位置（畢竟還要過江）。自然而然，也替代了土鱉的東方廣場和人人樂（畢竟誰都願意逛點好的）。
未來，這個區域小商業中心的人氣自然不會太差。在我看來，也是未來龍湖江與城項目最大的賣點。當然，我是不逛的，我還是去航洋更方便些。當然從實際定位來看，它對鳳嶺南北也具有覆蓋性，它也不需要。
住宅組團在商業中心南側，類似幸福裡未來會有直達通道進商場那種，這點還是蠻方便的。傍晚或者週末無聊，帶著老人小孩逛逛商場蹭蹭空調，挺美。住宅組團為一個圍合式小區，容積率還是挺舒服的，最高1.715，限高100米（最多33層）總共8棟樓11個單元，1180戶人家。蝶式樓體，2梯3，2梯4類的產品。產品戶配以中小面積套型為主，走量產品，主打剛改類。以我這種有深改需求的，大抵沒有合適我的面積。
戶型
項目主推戶型為95平三房,115平四房,125-130平四房。通常下，如果開發商不偷面積的話，這類30多層蝶式的產品公攤一般都不低。95三房115四房這種產品，都難免是客廳不寬臥室不大。經實地看來，也的確如此，戶型設計很主流。這個主流說的是符合外來開發商們打死不偷面積不做產品改良的主流，也就是很平庸的設計，容易過規劃審批。其實這也是可以理解的，畢竟出來乍到，跟地頭蛇們沒法比，還是安全過批為第一。
95㎡戶型
115㎡戶型
125㎡戶型
幾個戶型看下來，除了各種緊湊之外（包括陽臺也很緊湊），沒什麼明顯的缺點。但也的確談不上有什麼讓人眼前一亮的設計概念。哦，忘記說，這個項目是精裝交付，精裝標準也很“主流”，不用太有期待。
配套
前面說了諸多的不好，這段就比較關鍵了，說說關鍵的好，無與倫比的好，獨一無二的好。那就是，作為仙葫，三岸，邕寧，五合未來的商業中心，未來這裡的確人氣還是會相當不錯的。各種吃喝玩樂購，那還是很方便的。而且，項目隔壁就有學校地塊，開泰路小學開泰路中學這類教育配套就在自家門口，也算妥妥的“學區房”了。
邕江也是個賣點，江濱公園溜溜彎，還是不錯的，這個配套也絕無僅有是吧。還是略讓我們這種三塘人民羨慕的，當然，也僅僅是略有羨慕。
結語
江與城這個第二腳項目，依然算不上龍湖的代表作，但起碼比第一腳強很多了。目前據說首開價是12000綁個車位樣子，在我看來屬於絕對的良心價。畢竟一年多兩年前新城開盤也這價，畢竟隔壁的地都賣到13000了。
所以，在懸爺看來還是強烈推薦購買的，12000你告訴我你還能住青秀區哪裡？你還能江景哪裡？你還能買那個一級品牌一級物業的改需小區？
前提是，你不太嫌棄這個戶型緊湊，不太嫌棄學區不頂尖。比較看中商業配套生活方便，比較稀罕江景又有點點窮。畢竟，龍湖在三岸還有不窮的選擇，一線臨江的小別野（真正值得看看的是這第三腳）。這個，咱們下回分解！
閱讀更多 鳳眼看房南寧 的文章
