今天咱们说南开区！
南开区位于天津市主城区的西南部，除了市内六区以外，只与环城四区的西青区交界！南开区下辖12个街区，区域面积39平方公里，截止到2018年的常住人口是114万，区域生产总值是883亿，在市内六区中排在河西区（1042亿）和和平区（920亿）之后，位列第三位！
那么一提到南开区，大家第一个想到的应该就是我们敬爱的周恩来总理和著名的南开大学！没错，南开区的人文气息在市内六区应该是最浓厚的！区内不仅有南开大学，还有天津市另外一所全国重点大学天津大学！可谓是学术气息浓郁！
南开大学
除了大学之外，南开区的传统文化遗存也是非常多的，像天津鼓楼、天津古文化街、天津估衣街、南市食品街都是位于南开区，还有名闻全国的泥人张彩绘也是发源于南开区！再有像天津水上公园、天津奥体中心也都位于南开区！这掐指一算，好像天津市区数的上来的旅游景点，一大半都被南开区给囊括了！说南开区是天津市的历史文化名区，是一点都不为过！
天津泥人张
除了文化旅游资源，南开区的配套设施也是非常完善的！
交通方面，目前天津市开通的6条地铁线路，除了9号线以外，其他5条地铁线全部途径南开区境内，因此，南开区的轨道交通是非常便利的！
医疗配套方面，天津市一中心医院、天津市中心妇产科医院和天津中医药大学第一附属医院北院都分布于南开区！
教育配套方面，南开区有五马路小学、中营小学、南开中心小学等市重点小学，中学方面有市五所之一的南开中学！教育资源也是堪称优质！
南开中学
好了，咱们概览了一下南开区的基本情况，下面重点说说南开区的房地产市场！
回顾南开区过往的变迁史，无论是“手表厂”、“百亿天拖”、还是“逼近6万土地单价的双峰道”，南开的地价一直是全市的标杆。而今年的南开区土地市场并不热闹，全年只成交了一宗宅地，就是今年3月19号，融创摘得的南奥体板块的一宗宅地，土地总面积9.74万平米，总价47.5亿，综合楼板价18382元！目前已经入市，就是融创的南开宸院！
融创南奥体地块
新房市场方面，由于限价，南开区众多地王们入市时间都比较晚，直到今年下半年，相关产品才陆续开盘销售！再加上南开区自带的高端人文气息，使得南开区的高端改善盘比比皆是！
梳理来看，目前南开区市场上在售的住宅+居住型公寓产品一共有16个。
我们先来看看刚才提到的融创南开宸院，这是南开区最新的一个楼盘，项目位于南奥体板块，西南快速和外环西路之间的位置，毗邻地铁5号线的凌宾路站，地理位置还是非常有优越的！项目规划是13栋高层，7栋小高和7栋洋房，目前在售的产品是高层，洋房暂时还没有开盘。高层产品是86平米的两室和103-130平米的三室户型，均价为38000元每平米！待售的洋房产品应该基本为150平米的三室户型，均价预估会在每平米45000元左右！
融创南开宸院
再来看看正荣紫阙和保利云禧这两个盘，正荣紫阙位于红旗路和黄河道交口，项目紧邻地铁2号线和6号线的换乘站长虹公园站！项目是商住综合体，当初拿地的综合楼面价是24133元/平米，住宅产品分为小高层和洋房，项目主推168和196平米的四居户型，小高层产品的均价在59000元左右，洋房产品的均价为63000元；保利云禧,位于迎水道和快速路西南半环交口，拿地的综合楼面价38150元/平米，项目住宅部分规划为4栋高层，2栋小高和9栋洋房，目前在售的主力户型的洋房的128平米三居和143平米四居，均价为55000元每平米！
正荣紫阙效果图
最后再说说南开区的楼王项目，金地阅千峯！这块位于卫津路和双峰道交口的地块，金地当时拿地的楼面价高达56095元/平米，而当时的周边存量房的市场售价仅仅为每平米四万元左右！今年下半年，金地的地王也终于迎来了开盘，而项目均价也仅仅为每平米59000元左右！了解楼盘成本构成的朋友都知道，这个价格完全是赔本赚吆喝！金地阅千峯规划只有8栋楼478套房子，完全是一个精品社区，目前项目在售产品主要是176平米的高层大户型，总价都在千万级别！
金地阅千峯现状
其他在售的住宅项目还有南开1911、融创181、天房天拖、南开悦玺、南开华府、天房崇德园三期等。除此之外，南开区还有居住型公寓可供选择，比如阳光100喜马拉雅和中交海河公馆，入手门槛相对较低，适合投资、落户，价格在37000-49800元/㎡。总体来看，南开区的新房项目普遍单价高、户型大、总价高，属于彻头彻尾的高端改善市场！
估计很多朋友看完南开的新房市场，基本上心就凉了一半！好吧，那咱们再看看南开区的二手房市场！根据贝壳网的统计，南开区11月份的二手房的挂牌均价为每平米35861元，成交均价为31619元，成交均价最高的区域为鼓楼街，成交均价达到了42586元！一方面，从地理位置上来，鼓楼更靠近天津市的市中心，另一方面，鼓楼街的次新房较多，比如仁恒海河广场、富力城，普遍单价较高！再有就是学区房的因素，中营小学学片使得这个区域成为了很多购房置业者在南开区的首选！
好了，总结一下南开区！
南开区作为天津市的历史文化名区，文化气息和人文素质是比较高的，再加上交通便利、配套齐全，因此整个南开区无论是新房还是二手房，价格都是比较高的！尤其是新房项目，普遍开发理念趋向于高端改善型需求，因此对于资金预算不是很充裕的首套刚需以及刚需改善型购房者来说，在南开区购房的压力是比较大的！对于本身有房，单纯为孩子上学但资金又不充裕的购房者，可以去广开街和万兴街看看面积小，低总价的老破小，而对于刚需改善型购房者，可以到体育中心街和华苑街看看那里的二手房，相对来讲性价比会稍高一些！
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