前一篇我講述了我家買學區房勞心勞力的過程，幸而有了平米的幫助才圓滿達到目標。
很多人說買房容易賣房難，只要有錢看中就可以買，而賣房有時掛了幾個月甚至半年還沒賣掉。
但在我們身上正好相反，我家置換中兩套房子都一週左右就賣掉了！
下面我想和大家分享一下賣房的過程和經驗，以及置換中先買還是先賣的心路歷程。
第一套
關鍵詞：異地，產證不滿2年，投資房，毛坯。
打算置換時，我們就決定先把外地的一套房子賣掉。這套是幾年前買的期房，買的目的就是為了投資增值的，因此一可以辦產證我們就趕緊去辦了。
事實證明非常英明。到我們賣時正好產證2年不到一些，2年到期交易的。
因為是異地，我們打算短平快出掉。一有換房想法時離產證2年還有好幾個月，我們沒有馬上掛牌，而是先看了段時間想要的房源，感覺了一下。在秋天離這套產證還有1個月的時候掛牌了。
先問了下中介市場價，鑰匙交給鏈家，反正毛坯沒有不放心。
週五掛的牌，但過了個週末發現沒什麼帶看量，向中介打聽後得知，此小區在售房源比較多，價格也差不多，我們這套在4樓，沒有特別優勢，大概要等另兩套價格差不多但樓層更好的賣掉後，帶看量才會上來。當即我們把價格下調了10萬。
二線城市房價不比上海，少了10萬馬上帶看量上來了。兩天後有人來談價，當時我們和平米的顧問提了下，顧問說沒有交意向金的談價都不作數，有些只是中介來探底價的。覺得有道理。
週五晚上有個意向客戶來談價。有了平米的囑咐，我們很霸氣的說了句“交意向金再來談價”。
這個客戶很快交了意向金，並希望價格能再低5萬，正好是我的心裡底線。但是不能這麼快答應啊！
對方希望我能去當地面談，大概瞭解了下對方的情況後，我答應再少2萬，並且要求在對方同意價格的基礎上再定機票。這裡來回拉鋸了一陣子。
雖然人在異地，有些不便。但一旦決定賣房，就要儘量抽時間去配合，這點認識很重要！先生出差很忙，但每個時間節點我們都是第一時間過去，有時他出差後飛機過去，我下班後晚上火車臥鋪睡一晚，第二天直奔交易中心和先生碰頭。
當晚我訂了第二天的火車趕去外地。見了下家，看起來認真靠譜。一般買賣房我都會看看對方，儘量找看起來靠譜的，買房以看房子為主，賣房則以價格和下家靠譜度為主。
後來下家和我講了為什麼選我們的房子：
1）比起裝修得花裡胡哨的，毛坯房弄起來簡單。
2）這個房子保利物業，生活方便，有個新建的學校，以後小孩唸書方便。
3）價格合適。
4）當時同小區還有另外一套房子備選，但是產證要3個月後滿兩年，而我們的房子再過3周就滿2年了，扣掉貸款審批的時間正好。這樣她就不用多擔心兩個月是否會節外生枝。
沒想到這套各方面都一般的毛坯房一週時間就賣掉了！
回想起來，掛牌的時間點，根據市場情況快速調整價格，隨時看房，及我們雖在外地但第一時間配合，都是促成的因素。
還有個小經驗，鏈家不僅網上看房平臺做的好，還會有每週帶看反饋，包括一週內帶看次數，每組看房人的後續想法等，對於賣房者，尤其是在異地的是個很好的反饋，利於及時調整價格。
賣房合同
在這個過程中，我們也沒忘記看房。平米顧問一直建議我們，在目前市場平穩時先賣再買，中介也是這麼說的，但自住的和投資房感覺不一樣。
自住了快10年有感情，如果先賣了到時沒看中合適的怎麼辦？是不是不得不買個將就的？是不是得先租房、搬家、買房、再搬家？這裡省略無數個理由。
自住的不賣，就總覺得還有退路。
外地的這套，我甚至都記不清門牌號。因此賣掉外地這套後，一時我還沒下決心把上海的自住房也賣了。
我心裡的算盤是，外地這套的錢，加上手頭和父母的積蓄，能大概湊個新房首付。等新房敲定了，再掛牌自住的，這樣該多安心啊。你看，完美主義又神婆上身了，感覺這計劃簡直無縫銜接啊！
看房一段時間，對中介也越來越瞭解。有的中介一問你自己房子還沒賣掉，立馬興趣大跌。這裡關乎的不止是你是否有錢首付，還關乎你買房的誠意有多大，他是否能短期內做成你這筆生意。
後來在看房過程中發現，要想撿漏，也得有撿漏的資本，比如首付的現金多。又沒有多的現金，又想多談點價下來，難度大啊！對於置換，又想談價，又想談個長週期，難度大啊！
捫心自問，如果我要賣房子去置換，人家說看中了我的房子，但要等他賣掉自己的房子才能交易，我也不願意啊。我甚至還在網上問過這個問題，結果80%的網友都不願意等。
直到我看中了一套房子，因為有較大金額的抵押總價偏低，所以需要較多的首付來解抵押，手頭資金不夠。而如果我早點賣掉自住房的話，就不用那麼麻煩了。
我終於下定了決心。
第二套
關鍵字：自住房，低樓層
沒有遮擋的低樓層，小區環境不錯
我們的房子還有少量的貸款，但考慮換房後就提前把貸款還清了。這也要感謝平米的服務，諮詢他們後瞭解到，從預約還貸、到最後款清出結清證明需要一個來月的時間。我們提前做了這一步，掛牌時貸款已結清，也讓後面賣房及交易的流程特別快。
通常我建議週五掛牌，週末一般看房人比較多，便於觀察看房群體和他們的反應。但我們因為一些事情週日上午掛的牌。
掛牌的價格也是仔細研究過的。之前先根據鏈家APP上的房源價格、成交價格、比較自己房子的樓層位置裝修等有個預期，再和幾個中介打聽一下定的價。因為自住，同樣希望“短平快”出售，不宜掛的虛高，以避免長期有人不停上門看房而打擾生活太久。
各大中介認為這個價格合理。不過當他們上門看房拍照時，都無一例外的驚喜了一下。雖然是3樓，但前面沒有遮擋，深秋的暖陽照進來，光線很好。
自住了10年，但我們每隔幾年會更新一些傢俱燈飾，總體風格很簡潔，看起來像只住了三四年的樣子。房子格局正氣，茶几地毯特地拿掉客廳顯得更大，陽臺收拾美美的。
鏈家經理當即說“你們這房， 一兩個月可能就賣掉了”。
收拾好的陽臺讓你很想住進來吧
為了方便看房，工作日安排老人在家，有帶看預約我也儘量在家，以便解答一些問題，觀察看房情況。
根據我的觀察，一眼看中我們房子的基本都是要結婚或結婚不久的小夫妻，從裝修風格，小區環境等各方面確實也比較符合他們的需求。
下個週五，鏈家發來了每週反饋，一共7組帶看，2-3組沒有鎖定目標區域屬於隨便看看，2組表示樓層低了興趣一般，1組表示還不錯想繼續看看，1組有明確意向。
很快，這組有明確意向的來談。
一是希望價格低一點，二是他們要把自住的一房賣了，希望有較長時間的週期。
雖然中介一再強調對方的房子很好賣，兩天後甚至說已經有人看中他們的一房，只要我同意賣給他們，他們就簽約把那個一房賣了。我還是表示要考慮一下，當天晚上給回覆。
看來這是和我們一樣的謹慎派，希望無縫銜接。
但我也是要拿錢去買房，這樣的連環買意味資金到位比較慢。而且，我這裡還有個付款方式更好的意向客戶。
一排房產中介，不管白貓黑貓， 能賣掉房的就是好貓
我家小區門口一排中介，我掛牌兩家大的中介後，很快所有的中介都知道了。掛牌不嫌多，只要賣得快！這第二個意向客戶就是一家不大的中介帶來的。
掛牌當天下午來看了一次，第二天又帶男方父母復看了一次。這也是一對要結婚的小夫妻，第二次要走的時候，男的指著我家門口牆上的照片輕聲對女的說“你看，照片看起來很幸福啊”，聲音充滿了憧憬，我感覺有戲。
中介說，他們不需要置換，幾乎全款買。在他們還想復看第三次的時候，也就是掛牌後第9天，因為第一組意向客戶來談，我決定給第二組的小夫妻通個氣。
我猜他們是心動的，本來想帶女方父母再看一次，但現在聽說有其他人要下定了，當天晚上就趕過來簽字了。
過了一兩天，當另一家大中介和我說，現在這片區兩房首推我家時，我告知房子已賣，對方吃驚不已，表示真沒想到那麼快。
房子賣得很滿意，減了幾萬但接近掛牌價高於一點心裡價，而且還同意我返租半年。資金到位快，交易時間短。所有傢俱電器，只要我需要可以全部帶走，免去一項項討論去留的麻煩。
寫在最後
總結下來，幾條賣房心得：
1.掛牌不嫌多，只要賣得快！提前準備一個專門的買房賣房裝修號碼。
2.看房時間儘量方便。毛坯的給中介鑰匙，可以多給幾家。自住的可以安排老人在家，有租客的解除租約。
3.房子關係儘量清楚。產證滿二滿五了嗎？貸款還剩多少要不要結清？
4.少即是多。斷舍離後尤顯寬敞乾淨。毛坯房也上佳。
5.定價要準，並根據情況迅速調整。掛牌價除了聽中介建議，還要類比同小區同類型房源，比樓層比裝修比位置比稅差，近期成交價比掛牌價更有參考價值。對於置換不值得為了多賣一兩萬慢慢等待，浪費掉自己的入手時機。不如挑個付款方式好的買家，到手的現金放個短期理財幾個月就可能追回。
總之，創造條件，讓你的房子成為在售房源裡的戰鬥機！
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