ROE的優秀，其實是盈利能力、營運能力、財務槓桿三方面的整體優秀。
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不得不說，廣東真的是房企的福地，這裡誕生了萬科、碧桂園、恆大、金地、中海、招商、華僑城、保利、.....等一大批老牌房企。
正是這些地產“華南軍團”，廣東也開中國之先河，成為中國房地產業最市場化的地區。
然而，江山代有才人出，各領風騷數百年，在這華南軍團裡，龍光作為一家低調務實的房企，開始引起很多人的注意。
就在前幾天，龍光公佈了2019年業績公告。其數據，相當奪人眼球。
例如，銷售方面，在國內房地產行業增速放緩背景下，龍光地產全年權益合約銷售金額人民幣915億元，同比大幅增長31%，超額完成全年850億元權益銷售目標。
龍光在深圳、惠州、佛山及南寧四個城市銷售額突破百億，南寧銷售額及銷售面積蟬聯第一，汕頭銷售套數和銷售再摘雙冠軍，長三角區域首年銷售額即突破30億，新加坡銷售套數位居當地前三。
利潤方面，2019年，龍光實現核心利潤103.1億元，其中歸母核心利潤達100.2億元，同比大幅增長42.7%，核心利潤規模在同等銷售規模房企中顯著領先；核心利潤率達17.9%，較上年再升0.6個百分點，穩居上市房企前列。
對此，也正是因為龍光盈利能力領先，反映到淨資產收益率上，
2019年龍光地產ROE為35.5%，較2018年的31.5%上升4個百分點，連續七年平均ROE達30%。30%是什麼概念？
要知道，淨資產收益率（ROE）是企業衡量盈利能力的核心指標，除非公司有非常強大的競爭優勢，多數房企ROE都在30%以下，連續七年平均ROE達30%更是鳳毛麟角。
龍光的ROE連續7年平均ROE達30%，這樣的數據，在內房股中是唯一的一家。
顯然，像龍光這樣的ROE水平，是全公司上下共同努力協作的成果。畢竟，ROE的優秀，其實是盈利能力、營運能力、財務槓桿三方面的整體優秀：
在產品研發階段，提高ROE需要研發產品提高溢價和去化；
在投資融資階段，提高ROE需要關注公司產品結構，負債和現金流情況；
在工程運營階段，提高ROE關注品質和快速開發的關係，關注產品去化和供貨之間的關係；
在營銷客服階段，提高ROE需要做好客戶關係，促銷售，促回款......
由此，對於房地產公司而言，這樣的ROE彰顯了企業整體競爭力。
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剛才我們說了龍光的整體業績，接下來，再讓我們詳聊下業績的壓艙石——土儲。
2019年，龍光地產新增土儲貨值2392億元。截至2019年12月31日，公司擁有土儲總貨值達8320億元，其中粵港澳大灣區佔比超八成，深圳及臨深區域佔比達45%，土儲結構進一步優化。
看得出，龍光的崛起，很大程度來源其佈局的深遠，投資粵港澳大灣區的眼光。
龍光在深圳的14個地鐵物業項目
更為難得的是，這些土儲成本還極低，整體土儲的地貨比不到30%，為公司未來盈利持續增長提供了充足空間。
那麼，正所謂“問渠那得清如許，為有源頭活水來”，如此優質的土儲，究竟是怎麼得來的？
其實，這一部分得益於土拍時的準確佈局和精準眼光，另一方面，也得益於龍光堅持的城市更新戰略。
據星子瞭解，2019年，龍光新增城市更新項目貨值1690億元。共計在10個城市拓展了78個城市更新項目，可轉化土儲貨值達4006億元，其中約95%位於大灣區。在深圳、惠州、東莞及珠海等企業可自主改造區域的貨值已達2890億元，佔比超72%。
光是在2019年，龍光的城市更新業務貢獻收入達49億元，成為業績增長的新引擎。
由此可見，龍光的城市更新項目佈局好，價值高，業績記錄良好，盈利可見度較高，已經形成了穿越週期的盈利模式。未來3年，城市更新業務預期可貢獻當年約20%的核心利潤。
目前，龍光地產近期可開發土儲貨值4314億元，佔總貨值比例52%，足夠支撐未來3年的權益銷售業績增長需求。此外，公司已鎖定80%的2020年預測收入，業績增長確定性較高。
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有營收、有利潤，還有巨大的土儲潛力。龍光佈局深遠，前瞻性投資的眼光令人佩服。但龍光並沒有對此沾沾自喜，而是不驕不躁，走出了一條可持續發展的道路，不僅僅只是依靠土儲優勢。
例如，在產品上，龍光精耕細作，目前已形成“玖系”“天系”“江南系”三大產品系，滿足不同階段的客戶需求。
龍光“玖系”“天系”“江南系”三大產品系。值得一提的是，龍光地產自2015年推出“玖系”產品以來，迅速在深圳、惠州、珠海等20餘個城市落地，並獲得市場的高度認可，成為龍光地產的重點產品線之一。
據最新數據，僅“玖系”一條產品線就累計賣出千億，目前“玖系”在售項目也接近50個。
說實話，當今市場的信號已經很明確，價格不再是客戶形成購買的決定性因素，產品才是。誰佔領產品力這一戰略高地，誰就能適應市場週期穩步前行。
而除了打造卓越產品線，龍光還積極優化管理，鞏固職業經理人機制、共創價值、強化企業文化和企業競爭力。
在ESG方面，龍光持續提升環境、社會、公司管治等ESG體系，追求可持續、有品質的增長，成為卓越的企業公民，鞏固了三位一體的可持續發展戰略。
ESG是Environment（環境）, Society（社會）和Governance（治理）三個單詞首字母的縮寫。把ESG納入龍光的可持續發展戰略，體現了龍光創造長期增長價值的意識和社會責任感。
2020年，對大部分房企來說，如何穿越下一個週期已成為最重要的難題。而龍光，用堅定的佈局戰略和良好的發展態勢，給出了自己的答案。
由此，龍光，未來可期。
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