作者：汇家婚姻律师——贾江红律师，南京离婚律师
小王和小张结婚6年了，儿子4岁，再过两年就要上小学了，考虑到学区的问题，想购买一套价格400万的学区房。小王是独生子女，他的父母考虑将来的财产都是他的，所以这次购买学区房小王父母准备出资200万付首付，剩余200万办理贷款，由小王和小张慢慢偿还。
案例中的情况在日常生活中十分常见，案例中涉及到三方主体，小王、小张、小王父母，三方对房屋的产权都有各自的想法和顾虑。这套房屋的产权到底该如何分割呢？
一、房屋登记在小王一人名下
《婚姻法解释三》第七条规定的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”
但该规定适用前提是一方父母出全资为子女购置不动产情形。婚后一方父母部分出资为子女购置不动产，夫妻双方支付剩余款项，所有权登记在出资方子女名下，除当事人另有约定外，该不动产应当认定为夫妻共同财产。离婚时在具体分割不动产时，可以结合父母出资比例等因素对出资方子女予以多分。
因此，案例中房屋由于是婚后购买，如果没有特别约定，即使登记在小王一人名下，仍然属于小王和小张夫妻共同财产，只是分割时会考虑小王父母的出资情况，适当多分。
二、房屋登记在小王和小张两个人名下
根据《婚姻法解释二》第二十二条规定，如果没有特别约定，小王父母的出资视为对小王和小张两个人的赠与，该房屋属于小王和小张的共同财产，原则上平均分割，但也会考虑出资情况、婚姻存续时间、离婚原因等因素进行分割。
三、约定出资赠与给小王个人的情况
上述两种情况分析的是没有特别约定时的分割情况，如果小王的父母与小王明确约定，该200万出资明确只赠与给小王个人，此时该如何分割？
房屋总价400万，200万首付属于小王个人出资，200万贷款，属于共同债务，小王和小张各自承担一半100万元，相当于400万出资中，小王出资300万，占比75%，小张出资100万元，占比25%
如果双方感情不和，在离婚时，法院有可能参照3比1比例进行分割，当然也会考虑离婚时的其他因素，比如过错方等。
四、向小王父母出具200万借条，200万属于借款
此时房屋属于共同财产，原则上平均分割，但小王父母的200万借款是用于购买夫妻共同财产，所以小王父母的200万也属于共同债务。
所以，原则上，房子一人一半，债务一人一半。
五、从三方主体各自角度分析如何保障自身权益
（一）小王父母
1、要求小王和小张出具借条，约定利息。有时碍于情面，不好意思要求小张签字，司法实务中，只要小王一个人签字，债务也是成立的。
2、房产证将自己名字加进去，约定份额，如50%
3、约定200万是赠与给小王个人，与小张无关
（二）小王
1、向父母出具借条，明确200万属于借款，即使离婚时房产分给了小张，但小张也要承担债务及利息。
2、与父母约定200万明确赠与给自己，与小张无关。
3、与小张明确约定产权份额
（三）小张
1、最好要求房产加名
2、与小王、小王父母三方约定，小王父母的200万不是借款，属于对双方赠与
3、明确约定产权份额
六、总结
婚姻关系，既需要感情作为基础，也包含了财产关系，夫妻之间的财产问题无法回避，有人认为夫妻之间谈财产问题会伤害感情，实际上，不约定清楚更会伤感情。
閱讀更多 匯家婚姻律師 的文章
