隨著武漢疫情的好轉，各企業也相繼復工復產。
前幾天有個在武漢做生意的朋友問我，企業復工採購材料和新設備需要大概80萬的資金，名下在武漢有一套按揭房，問我可不可以通過按揭房融資。
由於疫情剛結束，資金回款情況預期不是很好，保險起見，想貸款做長期週轉。答案肯定是可以的。
很多人都知道，房產是一種非常高效和便捷的融資方式，銀行認可度高，還款方式靈活，還款年限長，利息也相對較低。
那麼按揭房可做抵押貸款嗎？已經抵押的房產又可不可以再次做信用貸款呢？
第一：按揭房是可以做信用貸款的。
只要徵信良好，按揭房還款滿半年，就可以通過銀行貸款。
但是做信用貸款，一般消費性貸款最高額度是30萬，經營性貸款額度最高也只有50萬，通過不同銀行機構組合貸款獲得的額度會更高，但是還款年限一般都是3年，最長5年。
利息相對抵押貸款來講肯定要高一些，並且只分攤到3—5年還款，月還款壓力相對較大。
第二：按揭房也是可以做抵押貸款的。
一種方式是二次抵押，因為按揭房本來就是一種抵押消費貸款，房產是抵押給銀行的。在不結清原有按揭貸款的基礎上，再次抵押，就稱為二押。
但是二押選擇面會比較窄，部分銀行也是不接受二押的，再者二押利息相對一押利息要高，並且還款年限也較短。
另一種方式就是一押，按揭房做一押，是將原有按揭貸款結清後，作為全款房，然後通過銀行做抵押貸款。銀行接受較高，利息很低，還款方式靈活，還款年限長。
朋友在武漢有一套按揭房，銀行餘款還有大概100萬，128平，目前均價22000元/平，房產價值大概280萬，有不動產權證。（注：不管什麼房產沒有房產證是做不了抵押的）
可貸額度=280萬*70%=196萬（一般銀行可貸額度等於房產價值的7成）
可支配資金=196萬—100萬（過橋結清銀行餘款）=96萬。
這個資金是滿足朋友的資金需求的，而朋友作為長期資金週轉，也可以選擇像還房貸一樣長期貸款，比如等額本息20年，相比信貸等額本息3年，利息低得多，月供壓力也要小很多，並且也省下了之前還房貸壓力。
當然如果做短期資金週轉也可以做先息後本1—3年，或者需要資金不多，短期週轉可以選擇做信貸。
還款方式多樣選擇，還款年限可短可長，利息也相對較低，有的銀行貸款甚至比目前房貸利率還低。
注：按揭房不管是做一押還是二押，前提是要有房產證，並且房產有可貸剩餘價值。
第三：抵押過的房產是還可以再次申請做信用貸款的。
抵押房，每個月到期還款，因為與按揭貸款沒有本質上的區別，也是可以做信用貸款的，只不過按揭房是消費性貸款，抵押房一般是經營性貸款。
同樣，抵押房還款滿半年，也是可以做信用貸款的，可貸額度是通過月還款額，還款時長來評估的，跟按揭房做信用貸款一樣，月供越高，還款時間越長，可貸額度越高，當然任何貸款都是要看負債的。負債越低額度越高。
打個比方：
比如朋友抵押貸款了80萬，貸20年，已還了3年，年化利率5.85%，月供5662元。
那麼理論可貸額度=5662*70=39.6萬。（月供放大70倍，最多可放大100倍，根據已還款時間來定）
但是抵押房做信用貸款，可接受的機構範圍相比按揭房要窄一些，但是大部分銀行和正規機構還是都能接受的。可貸額度和還款方式，還款年限跟普通信用貸款一樣。
所以，按揭房可做信用貸款，也可以通過過橋結清的方式選擇抵押貸款，或者直接做二次抵押，抵押過的房產也可以再次做信用貸款，房產的融資方式還是比較靈活的。
但是到底選擇哪一種方式，要根據自己的實際情況來決定，比如所需資金多少？可貸額度多少？資金作為短期週轉還是長期週轉？哪種還款方式更適合自己的財務結構？瞭解清楚，然後再綜合決定。
在目前經濟環境不是很好的情況下，融資要慎重，融資的方案選擇要更加慎重。
融資的方案很多，但是錯誤的融資方式往往是給企業埋下了一顆雷，很容易就會引爆。
選擇了正確的融資方式，就是良性負債，有力促進企業生存和快速發展，反過來，企業發展越好，往後融資就越容易，良性循環
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