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提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您
回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。
提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？
回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。
提问：房姐，你好! 我想咨询一下现在这个时候考虑买房合适么? 我是北漂，未婚，刚需，首套。目前手上现金有50，公积金可以贷110，想在北京置办一个小两居，地段能在未来升值的地方，后面现金宽裕一些了换个大点的。请问就目前的情况，可以推荐几个地段儿么? 我是觉得现在可以入手一个二手房。之前一直是高品质租房一族，但疫情让我觉得必须考虑买个房了，不然还是很被动，租金也一直在涨，希望听听你的建议，谢谢!
回答：如果流水充足，建议增加首付至80+，否则能看的标的非常少，太偏远的郊区不要看，不适合投资。 可以在常营片区淘下
提问：房姐你好，我在北京有一套拆迁下来的房子，福盈家园的70平米，房产证刚下来，前些日子有中介买卖房子的中介人员打电话说我的房子到手价可以是380万，因为这套房算是全款房也没花钱，想利用金融杠杆去投资一套升值潜力更大的商品房，因为这个房子性质是两限房。我是北京户口，爱人不是，是武汉的，她名下武汉有处房产，我在北京卖掉这个拆迁分的两限房再买房算首贷吗？您有更好的建议如何利用金融杠杆让这套房的价值最大化？北京现在投资标的理想的盘都有哪些？谢谢老师
回答：是否首套要去房管局查 你媳妇这套房有没有体现在你的房查结果上 一般来说只要是房子有证且备案了，就算名下有房。不能算首套抵押 如果不是刚需，可以出售掉，投资要看你的首付有多少，如果300+可以集中在望京和双井
提问：请问逸翠园二期大平层如何？单价多少合适？
回答：逸翠园的环境居住很好，有不少消费的自住，早年环境太偏，近来慢慢好点。 纯投资的话，挂牌价贵了，如果同时兼顾自住需求可以考虑。
提问：房姐你好，我有一套怡海花园四期的两居室，贷款一百万，目前正在出租，房租减贷款每个月3000盈余，如果投资的话，这个房有没有必要保留，还是投资到其他区域，能否推荐升值潜力和房租收益更好的小区，谢谢您。
回答：继续持有，然后抵押掉释放资金，需要看你的子弹数再决定选筹 北京租售比高的区域：天通苑大户型群租，朝阳团结湖、劲松紧凑小两居
提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？
回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。 对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
提问：房姐之后还会写CBD地区的踩房攻略咩？ CBD地区1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝阳公园附近像棕榈泉、泛海国际、观湖国际这种盘值得入手么？ 感谢！
回答：还会写 富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下 ，由于价格提前透支，未来升值空间有限 另外几个也可以看，不过普遍有溢价，需要淘最终是要看价格 另外推荐看看： CBD阳光100 6.5*220 双井九龙山次新 7*200
提问：您好房姐，坐标济南三套1500，九月下北京工作居住证，深户，目前现金1000-1500，打算买套北京好地段大户型，然后未来几年资金逐步往一线放，淘朝阳三四环吗请推荐些楼盘吧，谢谢！
回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江
提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\\/过户\\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]
回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。
提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？
回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹， 砍价有写过相关文章，精华帖里面找下
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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