成都土拍：左一個地王右一個地王，迅雷不及掩耳盜鈴兒響叮噹

土地市場高燒不退，左一個地王，右一個地王。年前成都才出了60億總價地王，年後迅速又出一個單價地王，簡直是迅雷不及掩耳盜鈴兒響叮噹。

剛剛過去的2019年又是樓市創紀錄的一年，開發商手中的錢實在太多，也導致各種地王層出不窮。有的已經入市，有的正準備入市，加上前幾年的高價地也在排隊入市，2020年成都的房價可想而知。傻傻的等啊等，直到悲傷逆流成河。

新年首拍又出地王

1月3日，2020年成都新年首場土地拍賣會開啟，3宗土地登場。

一號宗地位於青羊區蘇坡街道百仁社區3組，緊鄰中鐵建的總價地王。12.87畝純住宅用地，起始樓面價12500元/平米，容積率1.5。由合信置業競得，成交樓面地價18400元/平米，溢價率47.2%。

合信置業在去年最後一天剛拿下成華區五桂橋地塊，這是第二次出手，且樓面價驚人，創下了外金沙樓面價新高。不過小地塊容易出高價，因為總價低。參考附近內金沙的四川金雁，也是小地塊，樓面價高達18512元/平米。這類袖珍地王估計都要被迫修成豪宅。

二號宗地位於青羊區蘇坡街道黃土社區7、10組，102.87畝商兼住用地，容積率2.5，起始樓面價8100元/平米。最終由龍湖競得，成交樓面地價9100元/平米，溢價率12.35%。

龍湖這塊地成交價看起來很低，實際並不低，因為有較高的自持要求，須自持商業不低於宗地計容總建面的35%，且不得整體或分割銷售。除掉自持成本，龍湖實際樓面價不低於14000元/平米。

“自持”作為嚴防高價地的有效武器，也越來越多地湧現。在成都限地價、加自持、競配建等等各種手段之後，地王也逐漸淡出市場。但是，真實樓面價卻往往因“自持”悄然上升，懂的自然懂，不懂的人還以為地價暴跌了，只能說很傻很天真。

對於開發商而言，自持物業面臨的顯著問題是，按照當前的租售比，租金回報率是算不過賬的。

三號宗地位於高新西區，為59.87畝純住宅人才公寓用地，由高投以底價4009元/平米競得，雖然地價便宜，但與普通購房者無關，不提。

近幾年成都地王簡史

有必要簡單盤點一下近幾年的成都地王，畢竟正是目前主城5+2區域的供應主力。

2016年成都地王不多，太行瑞宏地王（金沙城），樓面價也不過12000元/平米；保利兩河地王（兩河院子），樓面價12140元/平米。當年覺得真是天價，很多人表示震驚，現在看也就那麼回事了。

2016年的總價地王為綠地以33億競得青羊區外光華295畝大宗地塊（綠地新裡城），但樓面價只有6500元/平米，確實太划算了，綠地也因此盤大賺一筆。

2017年成都樓市爆發，出了很多個地王，簡直是“可怕的地王年”。這一年高總價、高單價、高溢價率“三高”地塊普遍出現，包括金茂武侯新城地王（首開金茂府）、東原紅牌樓地王（東原印長江）、融信地王（融信公館）、中鐵建清江路地王（西派浣花）、綠城金沙地王（鳳起朝鳴）等等。

這一年中南置地大出風頭，搶了一堆地王，結果不幸站崗，中南海棠集、中南樾府、中南上熙府都出貨艱難，因為位置不好，導致銷售不暢。拖到現在，才勉強在解套。

不過最高的地王莫過於2017年9月7日，金隅集團在新川板塊拿下的天價地塊，在除掉無償移交部分後，真實樓面價輕鬆超過2萬元/平米，成為迄今為止的成都單價地王。

嗯，2年多過去了，金隅這個地王還拖著沒法入市，當然一入市就是天價，看2020年上半年能不能出來嚇人了。

從收斂到反彈更高

到了2018年，在各種強力限價政策下，成都地價出現回落，地王也有所收斂。這一年出了陽光城南一環地王（陽光城檀悅），樓面價15940元/平米。金科武侯區地塊（金科博翠府）加無償移交後，實際樓面價超過16000元/平米。卓越在高新區天府五街的地塊（卓越瓏樾府），樓面價12700元/平米，已經算高價地了。

這一年主城區地價集體回落，但天府新區又冒出了高價地。保利在天空之城附近拿下的地塊樓面價達到12108元/平米，中海在武漢路拿下的地塊（中海麓湖公館），樓面價11325元/平米，都創下了各個板塊的新高。

剛剛過去的2019年就不消說了，又是“地王”大年，堪稱“報復式反彈”。德商茶店子地王（國賓錦麟天璽）樓面價17200元/平米，禹洲三聖鄉地王樓面價18400元/平米，金雁金沙地王18512元/平米，華髮東大街地王19800元/平米，保利武侯機投地王17190元/平米。連傳統二圈層的雙流怡心湖地王，都被奧園搶到了14820元/平米。

2019年這些地王，有的已經入市，有的正在計劃入市，加上前幾年的高價地也在排隊入市，2020年的樓市可想而知，剛需們真的很受傷啊。

用事實說話，真相總是讓人太難受，但總比“想當然”的幻想靠譜，期待房價大跌的美夢可以醒了。順便說一句：遠離那些勸你別買房的“好心人”。

那麼成都還有沒有便宜的房價？還真有，比如幾十公里外的遠郊盤，比如三圈層的那些樓盤，不看則已，看了傷心。

如果說還有什麼比買房更重要的話，那就是多讀書讓自己成為優秀的人才吧。成都有定向發售的人才公寓，確實很划算的。