樓宇設備設施是在高層建築中的主體和核心，其管理也是物業管理的難點和重點，這在技術和設備密集的超高層建築中更顯得尤為突出。深圳市國貿物業管理公司在國貿大廈和其它綜合性超高層建築的管理實踐中，創建的樓宇設備設施全員生產維修(TPM)管理模式，提高樓宇設備設施的可靠性，降低運行維修成本，推進技術進步等方面收到了良好的效果。
一、TPM概況
設備的“全面生產維修”(Total productive Maintenance，簡稱TPM)是日本企業在事後維修BM(Breakdown Maintenance)和預防維修PM(Preventive Maintenance)的基礎上，結合二者的長處，形成的一套既可提高生產效率，又能保證經濟效果的先進的設備管理與維修制度。TPM在日本得到了廣泛的推廣，我國的寶鋼、海爾等也引進和運用，實踐證明TPM對改善設備的技術狀況，降低設備故障率，提高設備利用率，減少設備的管理和維修費用等方面具有良好的效果。
全面生產維修要求在對象上，把設備的整個壽命週期(包括規劃、設計、製造、安裝、調試、使用、維修、改造，直到報廢、更新等)全過程的各個階段作為管理的對象；在組織上，把設備一生有關的各業務工作和所涉及的部分組成一個管理系統，加強統一領導，使有關工作和部門有機地聯繫起來，進行全過程的系統的管理；在方法上，把設備從開始使用到修理分成初期故障、偶發故障、嚴重磨損三個階段，實現維修方法和措施的系統化，從設備的研究設計開始就應認真考慮“維修預防”在使用過程中要實行以日常維修和定期檢查為主要內容的預防維修，針對故障發生的原因採取“改善維修”以防止同類故障再次發生。通過“全系統”、“全員”的組織，將企業內所有與設備有關的人員組織到設備管理中來，在整個企業範圍內組成一個上下左右互相協調配合的網絡，實現產量、質量、成本、安全、環保和時間節約等的“全效率”。
二、基本內容與做法
深圳市國貿物業管理公司在學習日本、寶鋼等的管理經驗中，發現TPM不僅具有客觀的理論基礎，而且具有良好的可操作性，雖然TPM產生並且主要運用在製造業中，但完全可以移植到樓宇設備的管理中來，經過長時間的探索和總結，形成了成熟的方法和體系。其主要內容和做法包括：
(一)明確目標，實現“三個”轉變。在長期的物業管理實踐中，該公司體會到要將樓宇設備作為硬件管理的重心，作為提高服務質量、降低管理成本的重要手段，在管理中將提高可靠性、保持技術水平的整體先進性和實現壽命週期費用最低作為管理目標。在管理觀念上，要實現三個轉變；在管理對象和週期上，實現從單純的運行維修管理轉變到把設備的整個壽命週期的參與；在組織上，從運行與維修管理的分離轉變到項目承接、設備運行與維修管理的三者的結合；在管理方法上，從事後維修轉變到“維修預防”、預防維修和“改善維修”的綜合運用，以防止同類故障再次發生。
(二)健全組織，明確責任。成立公司技術委員會，統籌新項目承接、現有項目管理中設備設施的管理規劃和組織；充實職能管理部門(包括經營發展、綜合管理、技術、財務等)，負責標準的制訂、技術指導、管理考核、分析和協調；管理處具體負責設備設施運行、保養、維修和改造。形成技術委員會、職能管理部門、管理處、相應班組和個人組成的責任明確、分工合理的管理網絡。
(三)認真組織日常管理。根據TPM的基本要求，重點從前期參與和接管後的日常管理等幾個環節下工夫。
1、前期參與。高層樓宇和大型住宅區的規劃、建設週期長，在各個階段就及早主動介入，參與建設築設計的論證、設備選型、建築安裝質量監管，協調各方的利益，對完善樓宇功能，保證設備設施質量、方便維修和管理、降低壽命週期費用具有十分重要的作用。雖然前期介入依賴外部環境，難度較大，在新承接項目的過程中積極努力，對承接後的管理會起到事半功倍的效果。
2、接管後的管理。設備設施由管理公司接管投入使用後，要做好以下幾方面的工作：
(1)建立設備設施檔案。從圖紙、資料和安裝維修情況，全面反映設備設施的基本狀況，為設備設施的日常管理積累數據和資料。
(2)制定維修保養標準和目標。根據設備設施的技術特性、用戶的需要及運行環境等方面的情況，制訂檢查、保養、維修的週期、人員的安排和應該達到的要求，確定生產維修目標工作的方向、目的，以及要達到的具體程度，如設備開動率、故障次數、故障停機時間等，制定和維護保證設備正常運轉，防止和減少故障以及縮短故障停機時間的各項措施。
(3)重點做好設備點檢工作，根據設備在生產中的重要程度對設備進行分類，進行檢查、維護。對一般設備按照“五S”整理、整頓、清潔、清掃、素養的要求和點檢標準進行日常點檢與維護，清洗擦試，按規定加油潤滑，堅固、調整、小修、更換個別零件。對重點設備如高精度設備、停修時間長而且難修理的設備，除了進行日常點檢外，還要由專人負責進行預防性的定期點檢(必要時進行專題檢查)，以保持設備的性能，測定設備機能的劣化狀況並及時進行調整。所有的點檢都要認真記錄並進行整理和分析，作為維修保養、制訂和修改各種標準的重要依據。
(4)做好設備設施的維修改善。根據點檢的情況，有針對性地採用適用的手段和方法進行維修和改善，以降低設備整個壽命週期的費用。對利用率較低，有代用設備、出了故障不影響生產計劃的完成、容易修理、價格便宜的非關鍵設備實行事後修理。對關鍵設備設施根據日常定期點檢所取得的有關信息，在設備發生故障前，進行有計劃的預防性修理，包括日常維護、預防性檢查、定期的預防性計劃修理，並在根據使用情況進行改善維修、更新改造，進行維修預防，從根本上防止設備故障的發生。
(5)注重定期分析和提高確保技術水平的整體提升。定期由技術管理委員會組織，對各種記錄，如工作日記、運行記錄、日常點檢維護記錄、改善維修記錄、維修預防資料、運行維修費用等資料進行分析，分析的重點是設備的故障和運行維護費用，分別按設備、現象、原因、處理方法、設備製造廠、責任、設備類別等方面進行分類，為持續改善設備管理提供方向。
三、TPM的推行效果
深圳市國貿物業管理公司長期努力探索和推行樓宇設備設施的TPM管理模式，並與建立ISO9000質量體系、開展員工參與管理活動結合起來，相互配合彼此促進，取得的管理效果主要有：
(一)設備設施可靠性保持水平，整體技術水平的先進性得到保持。TPM的推行，延長了該公司管理物業本體及配套設施的使用壽命，使設備設施有效率長期保持在高水平，充分發揮了設備設施的功能。此外，該公司還不斷進行改善維修，不斷運用先進設備和技術對樓宇設備設施進行技術改造和革新，使投入時間較長的設備設施仍然能保持功能和設施的領先地位，適應技術和社會發展的挑戰。
(二)降低了物業管理成本。長期追求的設備設施生命週期費用最省得到回報，設備設施的運行和維修費用減少使管理成本逐年降低，公司管理的綜合性超高層建築的管理費價格已經成為深圳市相同檔次中最低的一家，每年可以減輕業主用戶負擔二百萬元左右，成為吸引和留住用戶的重要原因。
(三)成功地提升公司的整體管理水平，促進了公司業務的發展。公司運用科學管理的管理方法，成功地克服了以技術和設備密集為特點的綜合性超高層建築管理中的難點，為公司樹立了良好的形象。該公司推行TPM的經驗，如前期參與、維修預防和改善維修等為許多房地產開發商提供了寶貴的意見和建議，成為其拓展業務的重要手段。
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