如果不出意外，2020年將是禹洲地產(01628)的千億之行元年。在此之前，這家從廈門起家的房企持續穩步增長，銷售規模從2015的140億元擴大到2019年的751億元，複合年增長率達到52%，期間，營運能力、資本結構及土儲經過不斷提升和完善，為公司實現千億跨越打下了堅實基礎。
3月31日，禹洲地產公佈2019年業績，合約銷售同比上升34.13%至751.15億元人民幣(單位下同)，超額完成年初定下的670億元銷售目標，並創歷史新高。銷售額的增長主要由合約銷售面積增長推動，期內合約銷售面積為497.12萬平方米，同比上升34.26%，合約銷售均價為每平方米15,110元，與2018年基本持平。
在房地產政策整體偏緊的背景下，房企增速普遍放緩，2019年全國商品房銷售額同比僅增6.5%，禹洲地產仍能保持30%以上的增長實屬不易。
據瞭解，增速領先行業，得益於其在一、二線城市持續深耕的前瞻性佈局。禹洲地產1994年創立於廈門，之後迅速擴展到福州、泉州等，成為海西區龍頭房企，隨後相繼將觸角延伸至長三角、環渤海地區、華中區、西南區及粵港澳港大灣區等區域。
目前長三角是禹洲地產合約銷售貢獻的主要區域，2019年貢獻合約金額487.73億元，佔合約銷售總額的64.93%，其中以蘇州、合肥、南京、上海及杭州等城市為主力。增長最強勁的是蘇州，短短三年內，合約銷售金額從0升至155.8億，成為集團首個百億銷售量級的城市公司，貢獻約20.74%的銷售額。
上市10週年，派息率創新高
在這份財報中，最亮眼的地方莫過於禹洲地產豪放的派息。據瞭解，自2009上市以來，公司一直積極回饋股東，其“高派息”的標籤在地產界赫赫有名。數據顯示，近6年來公司每年派息比率不低於30%，被投資者歸類為高息股。作為恆生中國高股息率指數的50只成分股之一，禹洲地產的比重約3.09%。
2019年恰好是禹洲地產上市10週年，董事會建議派年度第二次中期股息每股21港仙及公司上市10週年第二次特別中期股息每股4港仙，加上中期股息每股15港仙，禹洲地產2019年股息合計每股40港仙，派息總額18.21億元人民幣，派息率達46%，創下歷史新高。
根據《中國房地產報》此前的統計，2017年禹洲在銷售50強房企現金分紅榜中排名第7位，股息率5.66%。2018年禹洲全年派息每股31.5港仙，股息率增至6.97%，在銷售50強房企現金分紅榜中排名上升至第4位，現金分紅力度遠超部分TOP10級內房股企業。
合約銷售及土儲助力未來業績增長
財報顯示，2019年禹洲地產實現收入達約232.41億元。其中，物業銷售收入為224.7億元佔比96.68%。毛利率為26.21%。年度利潤同比上升6.46%至39.67億元，創歷史新高。
期內，銷售及營銷成本、行政開支分別同比有所增長。據智通財經APP獲悉，這兩項費用增長主要是因為禹洲地產開始建立自銷團隊，實現分銷代理與自銷雙模式並行，前期籌備費用支出較大，以及業務擴張，員工人數增加，優化員工薪酬結構和待遇導致，屬於犧牲短期利益以換長期高質量增長。
房企的收入存在時間上的錯配，當期的物業銷售收入為過往合約銷售在當年確認的金額。智通財經APP注意到，2015年-2019年，禹洲地產合約銷售分別為140.18億元、232.06億元、403.06億元、560.03億元、751.15億元，每年均保持雙位數增長，另外，根據克而瑞數據，2015-2018年其權益銷售額亦逐年穩步上升，且近幾年的合約銷售增速高於收入增速。
因此，禹洲地產2019年的收入下降，或許與部分物業延遲交付和確認有關，並不能真實反映公司業績倒退。假設2020年達成千億目標，按1000億元算，銷售額同比增速為33.13%，增長勢頭依然強勁，相當於鎖定了未來幾年的業績增長。
2019年，禹洲地產交付的物業總建築面積約為180.83萬平方米，同比上升17.7%，增速較過去兩年明顯加快，交付及確認銷售的物業平均銷售價格為每平方米12,426元。
物業銷售確認收入依然主要來自長三角區域，貢獻確認金額的65.47%，隨後依次分別是海西經濟區、環渤海區域、西南區域及粵港澳大灣區，分別貢獻確認金額的26.46%、6.65%、1.02%及0.4%。與2018年相比，確認收入的區域分佈更加均衡，其中長三角地區確認收入比例明顯下降，而海西經濟區大幅上升。公司表示，隨著未來區域深耕戰略進一步推進，相信未來收入來源城市將更加多元化，為集團帶來更豐厚的銷售確認收入。
在享受各種政策利好的大灣區，禹洲地產目前的銷售佔比雖然較低，但鑑於近幾年在該區域的大力佈局，預計未來貢獻比重有望逐年提升。2019年，禹洲地產通過公開招拍掛及收併購的方式，斬獲35幅地塊，其中公司4幅位於佛山，預計總建築面積為52.2萬平方米，佔去年總拿地面積的11.3%。截至2019年末，禹洲地產在大灣區可供銷售的土儲面積為125.1萬平方米，佔比6.2%。
截至2019年12月31日，禹洲地產土儲總可供銷售建築面積約2,012萬平方米，156個項目，分別分佈在六大都市圈共33個城市，平均樓面成本約為每平方米6,074元。公司表示，相信現有土儲足夠未來三至四年的發展需求。
淨負債率下降，現金充裕
過去一年，市場環境下行，二季度開始資金壓力加大，禹洲地產通過多次發行美元優先票據、公司債券，以及回購置換舊債等方式，優化債務結構同時降低融資成本。
截止2019年末，禹洲地產現金及銀行結餘(包含受限制現金)為355.11億元，同比上升21.28%。淨資產負債比率65.64%，同比下降1.33個百分點，較2019年中期下降7.06個百分點，落在60%-80%的行業最優區間。平均借貸成本為年利率7.12%，較2019年中下降0.09個百分點。2019年平均債務年限較2018年的2.75年拉長至3.45。平均一年內到期的債務為152.72億，佔比總債務比例為28.09%，現金短債比為2.33倍，能與龍頭房企比肩，反映公司現金狀況良好，短期內償債壓力較小，這或許也是禹洲地產高派息的底氣。
禹洲地產業績公佈後，花旗發表研報指出，禹洲地產去化率只需要達到55%，便可以完成2020年1000億元的合約銷售目標，公司過去數年合約銷售規模的快速增長將開始體現在收入的可持續性上。該機構預計2020-2022年禹洲地產收入年複合增長率有望達到20%的水平，未來盈利能力不斷釋放，值得期待，重申“買入”評級，給予目標價4.75港元。
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