《经开巨变，花落谁家》之淄博地产研习社系列分析之三
这几天，淄博各类媒体平台信息量巨大，集中对淄博城市功能区变化进行报道，在这期间，各个功能区板块的各个行业也都纷纷跳出来跟进热点，仿佛一家有喜，家家有份儿一般。
淄博地产研习社最近连续两期推出了系列分析，分别就老经开、新经开的过往和未来进行了阐述，按顺序，本期分析应该到了东部。
此次功能区调整的另外一个重头戏在东部的淄博先进制造业创新示范区，不过，请注意，这个创新示范区为什么建在东北部？我们在政府相关的解释文件当中注意到这样一点：这一板块涉及张店经开区、临淄经开区、桓台经开区等部分区域，历史上形成了机械和装备制造、新材料、化工、钢铁冶金和采矿业等产业，具有较好的产业基础和便利的交通运输条件，同时该区域位于城市下风向，地势平坦且基本农田不多，发展制约相对较少。
那么我们来分析一下淄博先进制造业创新示范区对该区域房地产项目的影响。
下风向，产业集聚带发展制约较少，化工、冶炼等产业
单看上面的关键词，我们就不难理解，这个区域定位是传统产业和创新产业结合带，本区域固有的化工、钢铁冶炼、机械、新材料、采矿及机械和装备制造使这个区域发展的着力点。由于处在下风向（淄博的风向一般偏重西北、东南风），那么对城市的污染贡献不大，换句话说，有点污染也不会影响城市的整体空气质量........
所以，可以这样理解，东部区域应该在发展产业的同时，着力生态恢复，目前有大项目在启动的也是偏重文旅项目，这种流动性客流比较大的项目基本上不用考虑区域环境的变化，所以发展基本上不会受到质疑和影响。
这个区域周边的住宅项目有多大潜力？
客观的分析，东部区域（除了创新示范区范围内）属于传统的丘陵地带，由高低错落，起伏不平，从地形地貌来看适合做一些情怀的产品，比如院子，比如联排房屋，比如花园洋房。可是，结合产业政策来看，这个区域暂时不具备高端产品聚集的标签和特征，我们也相信，真正的实力买家是不会买一个下风向、传统产业集聚区附近的房子。
那么在这个产业定位已经明确的情况下，该区域周边的项目应该考虑结合实际，而不是忽忽悠悠，无论标的多么高端大气上档次，最终还是应该走刚需路线，定位于周边产业的配套住宅更为合理，在这样的一种氛围下，保持低毛利出货，低价推盘才是上策，否则，最终会被市场所抛弃。
周边地缘客户
东部区域位于张店老城区东部，是传统的大成农药、新华制药、东风化工的集聚地，近几年随着产业政策的调整和园区化的发展，这三个重大城市污染源才离开城市，但是该区域仍然有大量的该类企业员工，而他们的住宅还是上世纪的老房子，这一批地缘客户刚需、刚改的需求非常强，由于工业企业的造富能力不比新兴产业，资金的匮乏加上淄博城市目前的公交配套等决定了他们不可能远离原有居住区，所以，研究地缘客户的需求和实际也是周边项目的重点。
另外，大量的城市化人口，也同样由于资金问题，会自然选择楼市价格的低点爆发，而这部分需求有些甚至是短期爆发，基于此的客群研究也同样重要。
普通购房者
面对新区动辄一万多的房价，老经开八千多但距离遥远的现实，如果有购房的刚需和刚改，是可以考虑东部城区东侧的各个项目，毕竟，在这里买房可以省下不少现金，在当前的时刻，省钱也是硬道理。不过，如果不是特别急于处置不动产的投资，可以略微观察老城区的旧城改造，或许会有转机和新的增长点。
总结一点就是，东部特别是淄博先进制造业创新示范区方圆3公里以内的项目并不适合高端客户的选择，而刚改和刚需客户可以关注，如果等得及，也可以略微等一下老城区的旧城改造规划。
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