誰是深圳舊改大贏家

在深圳，拿地難，做舊改更難，做片區統籌的舊改難上加難，曾經的Hard模式，現在看已經顯得沒有那麼難。

單純的拿地開發銷售已經難以暢行江湖，沒有舊改、商業、寫字樓、園區，甚至創投幾招必殺技傍身，在以存量盤活為主題的時代，將愈發舉步維艱。

所以，在深圳，有閃閃發光的舊改項目在手，不僅是地產圈“大贏家”的表面風光，也是多年勤學苦練對行業趨勢敏銳把握的體現。

比如：

恆大，65個項目（含臨深），其中僅在深圳市場，恆大竟低調坐擁了46個項目。

華潤，跟進城市更新項目46個，重點19個，其中6個都在南山、福田、羅湖的核心地段。

萬科，城市更新42個，遍佈深圳13個大小片區。

深投控，運營園區約500萬平，還有深圳灣、香蜜湖、高新園至少9個項目正在推進中。

招商蛇口，前海灣一個項目就佔地2.9平方公里。

深業集團，土儲約1300萬平，其中大部分在深圳。

京基，舊改體量逾1000萬平，

卓越，借道更新重回南山，簽約速度創下深圳紀錄。

正中，四園齊發，其中3個園區位於南山科技園。

正在進行中的房博會上，11個深圳的房企大贏家，含蓄地秀了下實力，閃瞎同行的眼。

關鍵是，誰都知道，被看見的，只是冰山一角而已。

01

恆大：深圳46個項目曝光，南山大新村舊改進展最快

恆大無處不在。

如果不是恆大新房的業主，未來你也很可能成為恆大舊改的業主。

恆大深圳公司首次展示了65個項目（含臨深）的全面佈局，讓人驚訝的是，在房企爭相攻城略地的深圳市場，恆大竟低調坐擁了46個項目。

△恆大項目清單

在恆大官宣的46個城市更新項目中：

南山5個：恆大天璟、大新城市更新、向南一期城市更新、向南二期城市更新、蛇口城市更新。

福田3個：華強北項目（北區）、華強北項目（南區）、竹子林越眾小區項目。

羅湖4個：建設集團大院城市更新、羅湖東-碧波城市更新、紅寶路片區城市更新、桂園紅圍坊舊城改造項目。

龍華5個：恆大時尚慧谷大廈、萬眾生活村城市更新、油松城市更新、嶽盟城市更新、塘前城市更新。

△恆大南山大新城市更新項目

明星項目：南山大新村

黃金地段18.8萬平，已經拆除近半

該項目拆除用地面積6.9萬㎡，拆除總建面18.8萬㎡，將打造成集商業、服務業、辦公、居住等功能於一體的綜合城區。

深圳買房計劃現場向恆大瞭解到，目前16個重點更新項目中，進展最快的是南山大新更新項目，“已經拆平近一半，因為貨值很高，推進最快。”

02

深業集團：土儲近1300萬平，在建項目32個

房博會深業集團展廳現場的信息顯示，截止2019年6月末，深業集團資產總額1274億元，淨資產484億元，土地儲備近1300萬平方米，全國佈局項目126個。其中，在建項目數量為32個，已建成項目數量94個，覆蓋城市18座。

明星項目：深業中城

一出生就全城矚目，36萬中心綜合體

深業中城位於福田區香蜜湖街道紅荔路南面農園路東面，佔地約3.9萬㎡，總建築面積約36萬㎡，由住宅、辦公、公寓、商業和酒店組成的綜合體，綠化率30%。住宅主力戶型為180㎡四房、230㎡五房，公寓50~110㎡。

03

華潤置地：手握19個深圳舊改，湖貝最新規劃曝光

華潤置地2019年中期業績報告顯示，截至2019年6月30日，華潤置地在跟進城市更新項目46個，規劃建築面積2360萬平方米，其中重點跟進項目18個。

△華潤項目分佈圖

房博會華潤置地展廳信息顯示，華潤置地已在深圳獲取城市更新項目19個，寶安以8個居首，南山、福田、羅湖共計6個，且均位於核心地段。

△華潤湖貝更新項目效果圖

明星項目：華潤湖貝更新項目

每次亮相，都自帶光芒的項目，華潤湖貝城市更新算一個。這一次，雖然高度降了，但湖貝更新又一次成為房博會上的大熱項目。

8月19日，羅湖區城市更新土地整備局發佈湖貝統籌片區的最新進展。湖貝舊改主體建築湖貝塔的高度得到官方確認——從原定的700米降至500米，計劃引入4-5家企業的華南區、中國區總部，通過“一塔一廊”打造深圳東部頂級多元產業集群。

據瞭解，湖貝舊改單元總建面約220萬平方米，包含住宅49.5萬平方米、商務公寓20.6萬平方米、商業31.1萬平方米、辦公71.1萬平方米、公共配套6.2萬平方米、保障房8.1萬平方米、地下空間19.7萬平方米。

值得注意的是，湖貝舊改建成後將供應商業超過30萬平方米，而大沖萬象天地建築面積約23萬平方米。未來，湖貝舊改商業體量可與目前深圳最大的購物中心「壹方中心」媲美。

04

萬科：舊改42個，重倉沙井、龍華、布吉、觀瀾

萬科的展位在特建發和深投控之間，而這片在展位圖上以淺紫色顯示的區域，是“產業園區展”。萬科所展示的內容也以“城以萬科”為主題，公共交通綜合體的TOD模式和產業辦公空間是主角。

△萬科項目分佈圖

10種顏色的圖示，顯示著萬科的多元，從教育到停車場，從酒店與度假到文體與萬村等，不過最吸引人的還是42個深灰色顯示的城市更新項目。其中，沙井、布吉、觀瀾、龍華四個區域，佔到約五成體量。

△萬科三星項目展示效果圖

明星項目：萬科三星項目

上月已公示，佔地13萬平配建9年制學校

雖然在萬科重點項目榜單上，即將有新品推出的瑧灣匯位列第一，但是和深業上城一牆之隔的三星項目，因為有著接近13萬平方米的佔地面積，又是萬科2016年遷回市區的辦公空間，也格外引人注目。

上個月的最後一天，萬科三星項目出現在福田城市更新單元第二批計劃名單上。根據公示，擬拆除重建面積約13萬平方米，更新方向位新型產業用地，並提供不少於4萬平方米公共利益項目，其中包括一座九年制學校。萬科在房博會展示中顯示，該項目定位科技金融創新產業集群。

05

京基地產：舊改體量過千萬，1公里內坐擁3棟超高層

京基地產在城市更新領域的土地儲備並不亞於“深圳舊改王”佳兆業，低調的展廳不能掩蓋其擁有豐厚家底的事實。

一個可以佐證的事實是——2012年底，京基地產曾一口氣簽下包括羅湖、南山、寶安、龍崗在內的4區5大舊改項目，總開發體量達300萬平方米。當時，這一大手筆的操作甚至助推了京基100的租賃率。

據中國經營報不完全統計，截至2018年4月，京基地產在深圳累計獲取舊改項目14個，包括木棉灣、蔡屋圍、水貝村、梅富村、長源村等，保守估計總建築面積超過1000萬平方米。

△京基地產舊改分佈（來源：咚咚找房）

明星項目：蔡屋圍更新項目

630米、690米，2018年權威批覆

2019年5月10日，蔡屋圍城市更新私宅物業簽約儀式正式啟動，歷時5年多的蔡屋圍城市更新項目正式進入實施階段。

蔡屋圍城市更新統籌片區位於羅湖核心地段，挨著地王大廈、萬象城等城市地標。片區用地面積33.5萬平方米，拆除用地範圍面積30.2萬平方米，計容積率總建築面積267.67萬平方米。

按照去年的批覆，蔡屋圍城市更新統籌片區內的晶都酒店地塊和寰宇大廈地塊，將分別建超過690米和630米的摩天大樓，開發商確定為京基地產。建成後，在一公里範圍內，京基地產將擁有包括京基100在內等三棟摩天大樓。

06

招商蛇口：深莞9項目亮相，前海灣住宅擬10月入市

招商蛇口展示了深圳6大項目+東莞3大項目。其中除了招商中環為城市更新項目之外，其餘全部為招商蛇口自身土儲項目。

明星項目：招商前海灣

前海灣第一批住宅發佈，擬月底亮相10月入市！

招商前海灣佔地約2.9平方公里，總建面超過500萬平，由前海管理局與招商局集團合作統籌開發，一期住宅“招商領璽”為最快入市的產品，位於前海媽灣，目前已開放樣板間，預計今年10月入市。

△招商前海灣規劃

07

卓越：6大更新，橋東一期簽約速度創深圳舊改紀錄

卓越公示了6大更新項目。其中，鹽田橋東一期城市更新、大鵬譚屋圍城市更新、南山南新城市更新（卓越九瓏項目）3個項目在建。上下橫朗城市更新、牛湖城市更新、油松城市更新，3個項目在拆，都位於龍華。其中，油松城市更新進展最快，已經完成拆遷。

卓越工作人員向深圳買房計劃透露，最快也許明年能入市。該項目位於壹城中心東側，改造方向以住宅和商業為主，並將貢獻1所小學。

最令其他房企羨慕的是，位於鹽田沙頭角的橋東一期城市更新，作為深圳第一批列入城市更新的8箇舊住宅區項目之一，已完成全部拆遷並開工建設，創造了2017年深圳城市更新強區放權以來實施主體確認和土地使用合同簽訂的全市最快速度.

△卓越南新項目效果圖

明星項目：卓越南新更新項目

借道更新重回南山，一期已完成拆遷！

雖然卓越先後在福田、梅林、前海造就了中心，但是，蔚藍海岸之後，卓越多久沒有回過南山了？南新城市更新項目，一期拆除面積1.9萬平方米，建築面積11.6萬平，已經全部完成拆遷。

08

天健：約500套住宅擬本月入市，兩所“荔園系”學校在側

天健是深圳老牌國資上市房企，曾是深南大道的建設者，致力於推動構建“大建工+大管養+大棚改”三大平臺，羅湖“二線插花地”的棚改為天健在更新界立起口碑。

但是這次房博會上只展示了一個成品的待售項目——天健天驕，也是天健工業園區的舊改項目。

△天健天驕項目

明星項目：天健天驕

最快本月入市，有40套90平單位

預計最快本月入市。首批將推出AB座3棟，約500套住宅，精裝交房，面積區間90-169㎡，其中90㎡僅有40套。

項目自帶2400㎡的9班幼兒園外，還建設有一所30班六年制荔園外國語小學（北校區）。值得注意的是，與天健天驕一路之隔的獅嶺小學也交由荔園外小承辦，兩者將統一招生,不單獨劃分招生地段。

09

特建發：光明項目引入萬達，無縫對接6號線

據特區建設發展集團展廳現場的信息顯示，截至2019年6月，特區建設發展集團總資產722.71億元，營業收入46.41億元，在深圳市內建設了科技園區及配套項目11個，總建築面積360萬㎡，總投資約486億元。

△樂府廣場

明星項目：樂府廣場

無縫對接6、13號線，引入萬達商管

樂府廣場位於光明區光明大道和觀光路交匯處，總建面約38.02萬㎡，無縫對接地鐵6號線（在建）和13號線（規劃）交匯觀光站，將打造成集商務、商業、辦公等多重服務功能為一體的雙地鐵都薈綜合體。值得關注的是，7月17日，萬達商管宣佈，落地樂府廣場。

深投控的目標，是成為全球創新要素資源匯聚深圳的平臺。目前開發運營了深圳灣科技生態園、軟件產業基地等6個產業園區，總建築面積約500萬平。

10

深投控：深圳灣、香蜜湖、高新區，正在推進至少9個項目

和住宅相比，產業更低調。還有一些不為市場所熟知的隱形巨鱷，由於具有強大的產業基因，或將在深圳越來越重視產業空間的未來，成為突然闖入城市更新的黑馬。

他們已經是各自領域的佼佼者。比如，深投控。他就像奧賽班裡的尖子生，除了勤奮，天賦也不容小覷。

深投控的目標，是成為全球創新要素資源匯聚深圳的平臺，為深圳。目前開發運營了深圳灣科技生態園、軟件產業基地等6個產業園區，總建築面積約500萬平。

△深投控組團

明星項目：幾乎每一個

說出地段就會讓同行羨慕的項目，至少有9個

目前同步推進深港科技創新合作區、深圳灣超級總部基地、香蜜湖北區國際交流中心、高新區北區升級改造、高新工業村城市更新、中國風投總部大廈、城建大廈、創新金融總部基地、深汕科技生態城等項目。

對，就是說出地段就會讓同行羨慕的那種。

11

正中：園區+產業+地產，2025年欲服務企業過3000家

房博會上正中展示的4個園區，都是運營相對成熟的項目。在正中官方網站上可以看到，除了房地產之外，正中還有醫藥、新材料、冷鏈、基金創投等多個產業版塊。

現場資料顯示，深圳正中企業服務有限公司計劃到2025年實現運營管理500萬平方米，服務企業3000餘家，服務人群30萬人。

明星項目：科興科學園

60000平園區，10%貢獻給美食街

晚上9點路過科興的時候，會看到燈火通明，出租車司機在門口排隊等客。總建築面積6萬平的可行科學園，運營著近6000平的“原味街”，不僅滿足了園區內超過3萬人的日常餐飲，還因為口味豐富，成為整個科技園年輕人的聚集地。

誰是深圳地產圈的大贏家？

房博會上秀肌肉，雖然不是全部，但終究可見一斑。11個閃光的明星項目，交出一份實力的答卷。

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一線房地產從業人員，自學中國經濟流通學。從事房地產數10年，誠信經營，專注城市更新 深莞惠一手樓住宅.

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