感受到大家的呼聲，《樓校長答疑》第三篇來了。
在後臺翻看大家問題的時候，發現剛需客和改善型（尤其是學位需求）的比例最重。所以這一期主要還是聚焦片區和學位選擇，另外附加兩個行業問題。
如果有其他見解，也歡迎在文末評論~
問題一
關鍵詞：棚改、舊改
好學的A小白：棚改和舊改，有什麼區別和相同點？
樓校長的回答：
棚改和舊改是相互獨立的政策體系。上次樓校長的推文就有很明確的答案了。（點擊藍字回顧：深圳棚改新政出爐，這1009個老破舊小區業主請注意！）具體差別體現在：
1、棚改主要適用於老舊住宅區；而舊改包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。
2、棚改的補償標準是套內建面1:1或不超過1:1.2，允許增購不超過10㎡的建築面積；而舊改的補償標準是開發商與業主進行協商並簽訂搬遷安置補償協議約定。
3、棚改以公共利益為目的，政府主導，企業參與，以拆舊建新為主，回遷房之外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；
而舊改則是政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質住房。
問題二
關鍵詞：首付100萬、三口之家、潛在學位需求、概念區新房／成熟區二手房
著急的B爸爸：兩夫妻分別在寶安、南山上班，小孩3歲，首付資金100萬左右，買寶安沙井新房，還是市區的二手房合適？
樓校長的回答：
小孩3歲，建議置業規劃在首付能力範圍內將學位擺在第一位。
深圳優質學位極其有限，深圳產業與科技創新對人才的吸引仍在提升，而且隨著粵港澳大灣區等規劃落地，還將進一步延伸，學區房面對的將是數量及質量的雙重壓力。學位需求缺口短期內無法滿足，提前佈局，利大於弊。
所以在你的選擇中，學位優先級高於新房或二手房。
樓校長投資置業傾向於西部，剛好跟你家庭需求還是匹配的。100萬首付，寶中應該有小面積段的學位房可選擇，但居住空間則相對打折扣，漲幅相對新區而言則相對小了，但深圳整體也過了大幅上漲的階段，學位房無論如何還是堅挺的。
上次問答時樓校長也發佈過的寶安最牛學校學區房
沙井新房目前以大戶型為主，海洋新城概念出臺後，樓校長剛去踩過盤。應該算得上是一個網紅片區，畢竟不管是前海擴容、大空港還是海洋新城，都直接間接的輻射到該區域，不是需要立馬住的話，其實還是不錯的區位選擇。
區域未來的交通規劃目前已有地鐵快線11號線開通，未來大空港還規劃 12 號線、18 號線、20 號線、30 號線共 4 條地鐵。
眼下在售可選的不多，真要買沙井，建議可以等年中甚至下半年博林、萬科及海岸集團的新盤項目出來後看看。這三個項目捱得很近，萬科特別是海岸集團的盤體量特別大，整體規劃都會拉昇周邊的檔次。
問題三
關鍵詞：光明、松山湖、全款、三價合一
糾結的C先生：最近這兩天湊著假期一直在看房，可是感覺心裡沒譜，基本情況：光明新區工作，剛需加投資，面積在80-90左右，可接受全款。附近小區不多，主要是二手房，新樓盤比較少。中意的小區有光明大第，房價在430-480萬之間，複式平層都有。
不過看過之後，心裡犯嘀咕，是看這些二手房還是看周邊新房，備選地方是松山湖？另外，新政策出臺後，這個時候的買房時機是否合適？
樓校長的回答：
三價合一新政對市場的影響主要在於二手房交易成本提高，所以很多購房需求直接轉嫁到新房市場，加上新房市場價格受限制，新房二三級聯動瘋狂call客的雙重促進下，眼下新房市場相對火熱不少。
光明是中部非常不錯的潛力區，區域規劃好。如你所說，區域內可供選擇的不多。樓校長年後踩盤看了勤誠達正大城及龍光玖龍臺，應該說是區域置業必看的新項目。
樓校長在龍光的一位朋友挺推薦自家樓盤的，據說是集團內以最高標準打造的。且位置確實是光明最核心位置了。建議去看看。
未來光明的舊改體量也值得期待，萬科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆業、中糧、綠地、勤誠達等多家房產企業通過舊改項目進駐光明。雖然時間進度慢，但也證明有發揮空間。
不推薦全款買房，合理利用槓桿實際上是資金利用最大化，可以將選擇範圍提升一個大的檔次。所以一定是在合法範圍內將銀行貸款利用到最多最優佳。
東莞眼下也是限購限價政策嚴控期，剛需建議謹慎，除非你願意放長線，投資的話，除了看上漲空間，更要看未來的接盤空間。松山湖在華為之前已經漲了不少，整體供應還在保持，需求則並無那麼強勁。
買房時間取決於資金情況和標的情況，綜合考慮即可，樓校長還是看好深圳的中長期發展的。
問題四
關鍵詞：香蜜湖、東海花園
土豪的D大叔：請您分析一下福田香蜜湖片區的東海花園
樓校長的回答：
東海花園屬於老牌豪宅，硬件條件各方面沒話說，宜居，但老房子屬性也是明確的。
提供另外一個思路。眼下選二手豪宅的同時，建議找機會盯著被限價的新房豪宅，性價比會高很多。所以會看到安託山的兩千萬豪宅秒搶，華潤的高端住宅被盯到一直開不了盤，買到就賺到，只能各憑本事加運氣了。
個盤太具體，說說香蜜湖區域。最近政府剛剛公佈了2200萬的規劃設計方案徵集。應該說香蜜湖是福田區政府抗衡西部的最後一塊寶地了，所以概念規格起點都很高。
整體規劃面積約4.9平方公里，也就是說規劃佔地多達490萬平米！將建成繼前海蛇口自貿區之後，粵港澳大灣區的新引擎，建成後將具備融匯國際交流會議中心、高端金融、文化創意、商業活力街區、公共開放空間等功能。
加上香蜜湖原本就是核心位置擁有好的生態資源，未來含金量也就不言而喻了。
問題五
關鍵詞：碧桂園、高週轉、高出貨、三四五線城市
業內人士E先生：怎麼看待碧桂園高出貨，他是準備從三四五線城市跑路麼？
樓校長的回答：
網紅是非多，房企銷售頭牌今年就還沒消停過。我在碧桂園的1000天還未來得及被市場消化，內部的會議文件就又全網滿天飛了。
2017年，碧桂園實現合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，合同銷售面積6606萬平方米，平均每天拿下2.4宗土地，58%的銷售業績靠三四線城市支持。
幾乎所有城裡人，今年返鄉最大的感觸，就是碧桂園的羊毛已經薅到縣城小鎮裡了。
“需求弱，出價能力低，利潤少”是三四線城市的樓市特徵，但誰又能料想薄利多銷竟然也能在房產領域裡大行其道。這個5000億的規模，不是銷售額規模，而是生產規模，也來自幾近可怕的成本控制。
三四五線城市高出貨，顯然是來自政策調控跟金融收緊的雙重壓力。沒有大量人口流入，加之缺乏產業支撐，三四線城市的“盛宴”能否延續還有待觀察和商榷。
但不可忽視的，在房地產業，規模就是優勢。碧桂園不管是在哪個城市，也都是快進快出，大開大合。這也是碧桂園在順德總部摸索出來的自身的商業模式。對於房企而言，不怕負債高，就怕週轉慢。
問題六
關鍵詞：坪山、自住、買入節點
剛需F姑娘：深圳市區早期買過一套小房，如今坪山工作，剛結婚，等有小孩之後會把老家父母接過來幫忙照顧小孩。想在坪山買套三房，現在是不是合適的時機？
樓校長的回答：
自住需求只要資金準備到位，沒有絕對的合適時機。
坪山置業選擇，肯定是以新房為主，目前政府對新房價格控制，能獲批售的項目，基本上價格性價比都比較高，而且大部分呈現出一二手房價倒掛現象。
剛剛拿預售的泰富華項目，379套住宅75-108㎡，備案均價3.2萬/㎡，只是項目產權介意的話要慎選。
如果是改善需求，還有一個新盤值得一看——泰禾金尊府。樓校長上週跟同行一起去了一趟，大概是區域規劃配置最高的項目了。目前價格未知，樣板房剛開放，三個戶型（89㎡、115㎡、143㎡）樓校長剛好看了倆，戶型實用率都非常高，最心水的是超大陽臺。
作為外來房企在深圳的代表作之一，這個項目也是深圳少見的新中式風格，品質打造還是花了大心思，產品很精緻，園林規劃特別值得期待。整體風格和設計很適合有老人小孩的家庭居住。
從坪山整體看，目前只有坪山中心區周邊市政配套部分兌現。片區新房以剛需為主，戶型大多在80-100平，價格3-4.5萬/平；二手房穩定在3.2萬/平。
不過未來的房價，更多需要考慮片區的人口、產業和未來規劃。整體來看，坪山將規劃為深圳東部科技、產業創新中心，將吸引一定的高層次人群。舊改項目多，未來潛力還是不錯的，不過目前深圳舊改週期較長。交通方面有高鐵的優勢，但地鐵真正兌現還要等4-5年。
問題七
關鍵詞：心酸、感恩
鐵粉G小姐：樓校長你加不加班？
樓校長的回答：
加班是什麼？
不存在的，樓校長24小時在線上，默默關注一切......
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