文｜宁采尘 编｜你莫愁
点进来看，你真的没膨胀。别墅，我一时半会还买不起，但看看总可以吧。
今天采尘要写写南宁的别墅。
不为啥，南宁想买别墅的人太多了
一张动图，看南宁别墅变迁史
最近这两三年，南宁别墅推陈出新，迎来了它的春天。
套用网红词组，就是从青铜过渡到白银，又马不停蹄地走向属于它的黄金时代。
接下来，采尘要用一张动图，还原南宁别墅的变迁史。
▲南宁别墅布局变迁（不完全统计）。
数量上，短短几年，布局在主城区的别墅项目，已经从零星几家，发展到了近30家。
选址上，别墅渐渐放弃了地段偏远、基础配套不成熟的郊区，向主城区发起了进攻。
需求决定市场，实践证明，“离尘不离城”才是更适合南宁人。
另一方面，别墅的产品力也在升级，从野蛮向精致转型。
特别是经历过2019地王年，龙湖、建发等知名“豪宅操盘手”相继进场，南宁别墅的建造水平再上新台阶。
▲新旧别墅对比。
当然，品牌是价格的一个推手，地段和资源也很关键。
这两年，别墅分化很厉害
现在，面积大、总价高、装修成本高的大别墅，不如以前吃香了。如果地段和产品不是特别好的话，还会被嫌弃。
五象湖旁有个地段好、颜值高的别墅，500平一套，总价800万起步，还没正式推出市场，就被抢光了。
▲五象湖别墅的价格担当。
可差不多的总价，位置不好的盘，就没那么好过了。传说中以贵为荣仙葫某盘，至今还在“等一位爷”。
▲这个盘很贵的。
无独有偶，三塘某神盘的独栋梦幻城堡，传说中价值1500万，也是看的人多，买的人少。
▲三塘某盘的独栋别墅，美得像影视基地，可就是没人买。
采尘的朋友圈里，二手别墅只要超过500万，就卖不动了，但时不时总还要跳出来“诈尸”。
▲朋友圈截图。
总之这两年，产品更迭太快，两极分化得很厉害。于是，高傲的别墅低头了，南宁主城区的别墅门槛，降到了两三百万。
▲五象南总价200万的别墅。
▲五象湖总价440万的别墅。
▲仙葫东总价440万的别墅。
▲三塘东总价300万的别墅。
从大数据看，近期南宁的别墅销量榜单，也反应了这一趋势：300万-500万的别墅，已经成为主流。
▲2019年南宁别墅的销售排行。
可见，购房者已经用钱包投票，选出了自己的心头好。
别墅姓“商”挺香，是你打开方式不对
了解南宁别墅市场的人，大概也发现了一个规律，商业别墅已经占据了半壁江山，而且，很多人正在入局。
换句话来说，对于别墅受众，它家房子姓商or姓住，已经不再那么重要。
为什么会这样呢？
一方面，《限墅令》把路封死，城市资源和别墅住宅，再也不能画等号了。
更重要的是，南宁对商业别墅很宽容，燃气、油烟样样能通，实际的使用差异很小（居住成本高一些）。
▲南宁商墅的利好。
还有，商业不限价，只要房本到手，不管一押/二押，都能捯饬出不少现金，这是很多大佬心心念念的重大利好（利息吓跑普通人）。
▲紫金城商墅备案价。
除了金融玩法，随着网红经济的兴起，商业属性还赋予了商业别墅更强大的“变现”功能。能开店，能做餐饮，能搞民宿，能办公，还能注册公司，真香。
采尘在外地见过一个商墅群，建在大学城里面。业主用一二层开个奶茶店，三四层安顿一家老小，顶楼的露台用来休闲娱乐，健身喝茶，别提有多爽了。
在南宁，也有这类产品，地段还可以，只不过周边消费力不足，开发商的运营能力让人堪忧。（说的就是这个盘！）
在南宁的近郊，一座很有历史感的别墅群，穿上了网红马甲，生意做的风生水起。
▲南宁网红打卡地。
总之，不是采尘在给商业别墅洗白，人家本来就很白。
最后，需要提醒，根据相关规定，商业的土地年限很短（只有40-50年)，目前全国各地，包括南宁，还没出台明确的到期续签办法。建议上车前留心实际的土地年限，之后多关注相关政策。
别墅也有金字塔
前面说了，南宁的别墅从青铜走到黄金，发展势头很猛。但也要客观看到，后面长路漫漫，还有铂金、钻石、王者。
细数南宁各大别墅盘，采尘发现，它们也分为三六九等，且大部分没跳脱出普通住宅的范畴。
别墅也有金字塔。
▲别墅金字塔。
别墅的基本修养，是长成它该有的样子。占天占地、前庭后院、有一定的私密性，缺一不可。
再进一步，各方面的管理和服务要跟得上。很可惜，南宁很多别墅楼盘，都在这个梯队里阵亡了。
采尘踩过一个五象别墅盘，它的公共绿化、治安管理很辣眼睛，入住率很低。业主宝宝们心里很苦，自住也难，抛盘也难。
▲五象某别墅。
再往上一个梯队，优质的别墅是要独占某些风景。这时候，地段就很重要了。
在南宁，大家公认江景和湖景，要比山景和园景更有价值。所以，江山御景、保利冠江墅、建发央玺、龙湖盛天双珑原著、万科紫台、嘉和城等盘的的头牌别墅，价值是很高的。
不过，采尘觉得最难的，还是要达到独特的设计建造。拒绝大众脸，甚至有时候还要拒绝标准化，要个性又要美艳。
说实话，这一梯队别墅，南宁没有。
正宗的蓝城桃李春风与南宁擦肩而过，而建发和龙湖又没现真身，不知道能不能实现。这一类型的别墅，咱们只能通过大佬的作品和明星豪宅来找灵感了。
▲宋卫平最近的代表作“玻璃房子”。
当然，如果能兼顾景观和个性，就真的是别墅中的天菜，不知道未来在南宁，能否有缘一见？
城央大平层pk近郊小别墅，谁赢？
说到别墅，这几年市场上有一个现象，让采尘百思不得解，今天必须说出来。
我们经常听到别墅阵营说：可以别墅，何必平层！可另一边，大平层不高兴了，反呛一句：上层骄傲，天生有别！
关于别墅和大平层之间battle，从来不曾停止。
这就是采尘的疑问：差不多的钱，城央大平层pk近郊别墅，当下主力军、未来新生代，有没有特定偏好？
城市中心，顾名思义，坐拥最成熟最丰富的城市资源，扒房的90后灵魂画手给了他心中的No1。
▲灵魂画手眼中的繁华圈。
近郊，指的是交通便利，基础配套成熟，距离核心商圈约30分钟通勤时间的地段。
两者孰优孰劣，至今没争出个胜负，公说公有理，婆说婆有理。
今儿个，不如做个调查：如果你不差钱的话，大平层和大别墅，你咋选？
最后，住过这两种房子的大神，不如出来现身说法，我们留言区见。
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