2019年12月已經過去一半，今年只剩下不到15天了。在接下來的這段時間裡，房地產市場應該不會有太大的波動。房價平穩、房地產開發投資平穩、成交量進一步趨於理性成為了行業內普遍的共識，這也應該是大勢所趨。在房住不炒的指導下，各大城市的政策沒有鬆懈的跡象，穩地價穩房價穩預期穩步實現。
我國是一個人口大國，在城市化的過程中，隨著越來越多的人進入城市，就必然需要的住所。無論是買房還是租房，總之都必須需要房子。因為衣食住行是每個人生活和工作的必要前提，所以房地產的快速發展是很容易理解的，市場的需求會導致生產的擴張。
所以，樓市的發展不可能做到完全市場化，還需要受到政策管理和調節，在很多時候，樓市就是一個“政策市”。只有我們充分理解了國家對樓市的政策定調，才能準確地預知未來市場發展。
一：我國房子夠不夠住？
從經濟學角度看，當供過於求時，商品價格會下降，當供小於求時，商品價格會上升。近幾十年來，我國房地產業持續快速發展，房價逐年上漲，監管力度不斷加大。然而，到最後並沒有能夠抑制房價的上漲，這已經成為房價上漲的一個普遍模式。從這個角度來看，在過去，中國的住房不夠居住，尤其是城市的住房數量應該遠遠少於需求的住房數量，不然房價為什麼會上漲？
根據相關統計數據，現階段，如果將小產權房加到空置房上，我國將有近4億套住房，如果按每戶4人計算，就夠16億人居住。但是現在中國的總人口只有14億，其中很大一部分人在40年的房地產開發中已經買了房子。如果我們想在未來賣掉這4億套空置的房子，無論是房地產企業還是炒房客，都不會面臨太大的壓力。畢竟，剩下的需求太多了。房價還處於高位，去庫存必然會相當棘手。
二：央媒的一條信息，有房人要“失眠”了嗎？
不久前，央媒人民網發佈了《機構預計2020年全國商品住宅將供大於求》一文。文章指出，隨著房地產市場降溫，許多城市的住房供求關係發生了變化。據易居最新研究報告顯示，2019年全國住房總供給小於需求，隨著全國市場進一步降溫，預計2020年全國商業供大於求。2019年，大部分供求關係較小的城市是東北和西部城市，或薄弱的二、三線、四線城市。供求關係大的城市多為一線城市和二線城市。從整體上看，房地產正處於供需調整過程中。
央行原調查統計司司長盛松成認為，中國長期看漲的房價預期正在改變。目前，它正處於一個臨界點。隨著中國房價的持續不可動搖，對未來房價只漲不跌的預期將會逆轉，即使要付出一點代價。但我們不希望房價下跌太多。當然，中國的房地產實際上不可能大幅下跌。
三：房地產預期的變化會影響人們的購房選擇。為什麼人們有錢的時候更願意買房子，把錢投入房地產市場？
除了生活，在過去，投資屬性更強烈，這不是責怪買家。是投資者在市場中引導風向，然後影響需求。到目前為止，當一個小學生知道如何通過買房子賺錢的時候，相信任何一個普通人有錢的第一件事就是考慮買房子。隨著不看漲時代的到來，人們越來越不願意買房子，因為普通買家不能看到當前和未來的房地產趨勢，在以往並沒見到這麼長時間的房價平穩週期，所以一直在買與不買之間徘徊。
而且目前在城市土地開發後期，住房增量將會減少，二手房市場將成為主導市場。在劃定城市邊界和耕地紅線的前提下，大規模拆遷建設的時代確實過去了。正如最近召開的全國高級別會議所指出的，“我們將加強城市更新和現有住房改造，做好城市舊城區改造工作。”融創集團孫宏斌也曾表示，過去大家在搶增量，以後就是搶存量，這是一個特別大的變化。
四：誰是房地產市場上最大的住房需求群體？是炒房客嗎？
其實不然，需求最大的是剛需群體，炒房客只是最大的投資帶動者，但他們不是支撐商品房市場的最堅實群體。剛需群體才是最真實的。無論以何種形式購房，最終的房子必須賣給有需要的人，才能實現居住屬性。然而，如果不進行交易，這座房子就不會產生價值。當剛需者猶豫不決時，市場中的供求關係會改變一段時間。
長期以來，在購房群體中，除了剛需者需要買房外，還有一部分人會把房子作為一種金融產品來進行增值保值，從中獲取了不少利潤。然而，隨著房地產市場調控的不斷深入，人們對房地產市場的態度和期望也逐漸發生了變化。從積極入市到觀望，以前的炒房團已不見蹤影。原因很簡單。在國家提出房住不炒之後，加大了抑制購房投資的力度。例如限購限售限貸等措施，對剛需者影響不大，但對於炒房客來說無疑加大了資金風險，所以遠離樓市不失為一種明智之舉。
五：今年不買房，明年買房是隨便挑還是買不起？
從2020年開始，中國的房地產作為一個整體將進入供求關係，那麼是不是也意味著房價要下跌，買房就可以隨便挑了？從當前樓市來看，這個問題似乎不那麼簡單。中國的房地產業從根本上不是一個純粹的市場經濟產業，它受到很多因素的影響。供求關係對價格的影響不僅是表面的，而且是更深層次的調控手段，後者的影響不可低估。基本規律是：當房地產過熱、房價上漲過快時，通過政策手段澆一瓢水；當房地產市場過於低迷，房價出現大幅下跌跡象時，政策手段應該添把火。
近年來，房地產對經濟的重要貢獻是毋庸置疑的，它帶動了各行各業的發展，解決了很多就業問題。但是，任何一個產業如果發展得太大，必然會犧牲其他產業的發展。房地產就是這樣。從長遠來看，這顯然不利於經濟的健康發展。房地產對經濟的貢獻迎來了一個轉折點，在今年的“730”中央會議上，首次提出“房地產不能作為短期刺激經濟的手段”，這也正式宣告了房地產快速發展時代的結束。中國房地產市場不會出現大起大落，這意味著未來的房地產市場將以“穩健”狀態發展。
而房住不炒的本質意義不僅在於讓房屋迴歸居住屬性，還在於防止樓市的大起大落。不久，安徽某城市的“禁跌令”就可以看出些東西。社科院指出未來三四線城市可能需求透支之後，不排除進入負增長區間，並有必要阻止市場下降太快。該調控不僅抑制了房地產市場過熱，也抑制了房地產市場過冷。所以已經買了房子的人不必擔心這些信息。
隨著部分城市開放限購，房地產市場自2019年2月以來再次復甦。在“金三銀四”到來後，監管力度再次加大，於是2019年就被打上了“平穩”的烙印。從4月到10月，無論是房地產開發和投資，還是房地產銷售區域、房價、當地拍賣市場等，無不平平淡淡走過。在房地產市場的期望中，穩定成為絕對存在。這正符合住建部“穩定預期”的目標。
一方面開發商準備打折促銷，另一方面出現禁跌令，這是地方政府與調控大局之間的一個循環。在這其中，好的一面是房價有下跌的空間，但下跌的幅度不應太大。未來房價應該會在確保房價平穩的基礎上平穩漲跌，所以沒買房的人可以趁著打折契機及時入手，說不定能買到物美價廉的好房子。對此你怎麼看？
閱讀更多 房產快訊7 的文章
