79.1%的高负债率推动了高达9310元的房价均价，老百姓真的买不起

大家好，我是勇谈。“不能以老百姓买不起房为代价来刺激房地产”这句话不知道大家如何理解，我的理解为“不应该再刺激房地产了”。

房地产总资产已经超过85万亿，这么高的资产比重都是以高杠杆、负债来实现的，危险性不言而喻

• 房地产企业总资产高，负债率高是事实，降低负债率是当务之急

过去10年我国房地产企业总资产和负债率走势图

图上所示是过去10年我国房地产企业总资产和负债率走势图，可以看到截止到2018年我国房企总资产已经破85万亿（2018年我国GDP总值不过90万亿），不过更让人担心的是我国房企资产负债率已经高达79.1%！！可以基本确定，房企这么高的资产绝大多数都是靠发债，负债获得的。这才是值得大家警惕的事情，毕竟对于很多行业来说资产负债率超过70%就意味着要破产重组，就拿今年海航破产重组来说，据媒体爆料海航的资产负债率不过刚超过70%而已。

• 期待房地产行业自己降低负债率可能吗？历史证明可能，但是需要发生日本和美国这样的经济危机，这是我们不愿意承受的（或者叫承受不起）

房子成功成为拴住人们前行的负担

很多学经济或者懂经济的人都有一个共性毛病“认为市场是万能的”，这句话固然没错，但市场纠正错误行为的代价往往是我们不愿意承受的。马克思已经在资本论中讲到了一点“在利润足够大的情况下，资本可以冒任何危险，哪怕是经济危机和泡沫”；市场在这个时候确实采取了反映比如：经济危机，但是无论作为国家还是企业、老百姓都不愿意经常有经济危机发生。那么就必须有一定的引导才行，房地产行业要想恢复合理状态行不行？当然可以，只不过市场作用是发生一次泡沫破裂和经济危机的前提下，我们需要做的是在不发生危机的情况下顺利实现房地产行业转型升级，恢复健康。所以，不搞房地产刺激引导房地产利润回归合理是我们需要做的事情。

在疫情情况下房地产不需要刺激，只是需要保持稳定即可，这个度需要把握好

• 刺激房地产与保持房地产稳定之间的区别很多人搞不清楚，简单谈下我的观察

鼓励大家购房的措施不能有，2008年的利率打折、低首付购房等不能再有。比如：取消限购、限贷、限售、限价等调控手段，包括降低首付比例和贷款利率等。这些措施一旦取消就说明“调控放开了”，很容易被解读为鼓励购房。

降低土地出让金（或者土地出让金交付比例等）、给予房企免税优惠、降低预售门槛等措施可以有，这是为了保证房企稳定。包括不能随意对房企抽贷断贷等，其实都是为了保持房企资金链不出现更加紧张的情况。简单来说，给予其他行业的所有扶持都可以给房企，但是没有给的房企也不应该特殊享用。毕竟房地产行业对于社会资金的虹吸作用已经很霸道了。

因地制宜调控成为趋势

• 可以帮助解决房企遇到的资金问题，但是需求端的问题真的我们不能再插手了

此次疫情后房企受到冲击是肯定的，毕竟房企本身就是属于资金密集型企业。2-3个月的收入骤减房企肯定资金链出现问题，在这点来看包括央行在内已经先后释放了3万多亿的资金流动性，从理论上来说房企资金链紧张问题应该得到初步解决。剩下的就是房企尽快恢复销售了，如何吸引购房者来购房？这应该是房企该考虑的事情，不应该是地方或者国家。

类似于2015年的“去库存”不应该再有了，哪怕城镇化在继续推进中，用“改造”代替“拆迁安置”应该继续保持。我们不应该人为的制造太多的“伪需求”来哄抬房价，应该让市场作用逼迫房企从产业质量和服务端来做出改变。甚至个人觉得97000多家的房企数量确实过多了，只要不发生规模房企破产倒闭，“死掉”一批中小房企也是无伤大雅的。

房价过高是事实，这也是造成老百姓买不起房，不愿意再买房的主因

• 2019年我国销售商品房均价已经突破9310元，房价确实太高了

过去10年我国商品房销售均价走势图

图上所示是过去10年我国商品房销售均价走势图，2019年我国商品房销售面积171558万平方米 ，商品房销售额159725亿元，计算后2019年商品房销售均价为9310元/平米。而2019年我国居民可支配收入30733元！！以90平米来计算一个人购房需要27年，算一个家庭（2个人有收入）也需要13.5年。