2020年国内房价起势如何？問答頭條網

2020年国内房价起势如何？

2020-04-20 17:22:51 佚名

英

2020年房价不会有太大涨幅，目前政府对于房价控制已积累非常丰富的经验，打击炒房的力度也很大，国家更加重视区域协调发展，打造城市圈，房价基本在稳定范围内，如果房价涨幅不大，对于投资者兴趣不大，因为炒房有很多额外成本，没有大幅升职基本赚不到钱。

投资领域分析师

2020年，受疫情影响，国内积压了很多刚需改善置业人群。最近国内深圳上海等地的一手房销售增幅快，二手房房价比年前价格上涨，而且一些开发商为了回笼资金，加大优惠力度，从而刺激销售，对目前局势，国内房价应该是稳中增长的

康桥半岛租售中心

疫情将对房地产开发、销售、物业等产生很大影响。影响最大的是房地产开发。总体来看，春节期间，房地产开发按暂停键，所有项目都停工。此外，建筑工人主要是外来务工人员，其中许多人来自湖北、湖南、河南、重庆、江西、安徽等相对较严重的疫区。即使返回复工，也要经过14天的温度监测、自我隔离，这是一个很长的周期。

房地产市场小阳春会不会“泡汤”？

这种流行病对房地产销售有很大影响。开发商会按周、按月有新楼盘入市的计划，因为大部分开发商都是快速周转，一旦速度放缓，就会对资金链形成很大压力。值得注意的是，2020年，大部分房地产企业都处于债务到期的高峰期，不少开发商曾计划加大推盘力度，实现销售收入回款。

持续数月的交易“真空”势必给房地产企业和个人的资金链带来压力，这是房地产行业在疫情中暴露的最大风险。但如果疫情继续蔓延，房地产企业的到期债务将爆出，当销售现金流大幅下降时，房地产企业的资金链压力将急剧增加。目前需要特别关注，一些高周转率、高杠杆的企业，由于销售收款速度的下降和偿债高峰的到来，导致资金链断裂的风险。

春节后的3-4月是房地产市场的传统旺季，也是房地产营销的重要时间节点。到2019年底，房地产市场调控政策趋于稳定，货币政策放松，开发商充分发挥其实力，希望春节后迎来楼市“小阳春”。但受疫情影响，今年房地产市场“小阳春”可能“泡汤”，或推迟至4、5月份。

不过，影响主要是短期的。从1月到2月，房地产市场的爆发是一件“幸运的事情”。在过去的10年中，每年前两个月的销售额占全年销售额的比例不到10%。此外，房地产需求不同于旅游和电影。它不会消失，但会推迟，疫情对楼市的影响是短期的。

从全国房地产市场的角度来看，短期市场的调整是不可避免的，无论是主动购买还是被动购买需求都会受到一定程度的影响，而“小阳春””的房地产市场也将受到冲击。这些影响主要集中在今年一季度。从二季度开始，随着疫情逐步得到控制，房地产市场将逐步回暖。

房地产调控会不会放松？

近年来，一城一策是各地房地产调控的主要方式。今年，在疫情得到控制之前，预计政策层面不会有太大变化。传染病流行得到控制后，在城市政策实施的背景下，一些地方可能会根据当地的房地产市场情况给出不同程度的灵活政策。

首先，“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不会改变。为确保上述定位的落实和目标的实现，根据疫情突发对房地产市场的外部影响所造成的波动情况，按照城市具体政策的原则，适当调整调控政策。

这种调整可能意味着，在抑制投机的同时，政策也将支持更多的刚性需求、改善性需求和再置业需求。从近期央行等部门出台的政策来看，整体金融政策相对宽松。从财政政策的角度看，包括对疫区的相应扶持、对民营企业的税收扶持政策等，也释放出相对宽松的信号。

对于房地产企业来说，在发债方面也有一定的机会，“借新还旧”仍然是允许的。商品房销售基本停滞，对开发商资金回流影响很大。随着疫情的缓解，房地产市场的调控政策可能会有所松动，帮助房地产市场复苏，继续促进市场健康稳定发展。

房价会不会暴跌？

房价会暴跌还是会报复性反弹？成交停滞必然会使房地产企业感受到更大的资金压力，尤其是转型到网上销售后，为了顺利签约，降价促销是很多企业的选择。预计一季度和二季度，各大房地产开发商将纷纷降价。

房价在疫情冲击之下，疫情如何影响楼市？房价会暴跌吗？监管会放松吗？事实上，大家不要慌张，不要担心房价下跌，房价会再度上涨。需要担心的是有钱都买不到房，由于供应急剧下降，库存会创新低。

房地产市场短期内没有成交，房价也没有下降。1月份房价出现反弹，2、3月份疫情结束，暂停销售令解禁，供需恢复，房价不会大幅下跌，而是更多的政策支持买房，然后房价上涨。

全年来看，一季度增幅回落或保持稳定，二季度有所上升。2020年房价上涨是大势所趋，没有下跌空间，市场基本面稳定。房地产仍是稳定经济的关键。房价不能随意下降，而应保持稳定。

“三稳”是房地产市场的目标。政策红利爆发，政策利好，调控放松。资金的释放和金融渠道的开放。利率下调，首付调整。税收调整，支持买房。人才政策的开放、1亿人口的落户、棚改改革的货币化还没有结束。

短期下跌后，积压的需求会集中到市场上，这会导致房价报复性上涨吗？一旦供给跟不上需求，库存就无法及时有效补充，供给不足，需求集中，不排除部分城市房价出现报复性反弹的可能。

这种流行病不会改变房地产市场的发展阶段和基本面。总体来看，刚性需求、改善性需求和再置业需求依然存在，一二线城市和城市群的增长潜力仍然较大。预计2020年全年房价涨幅将在5%-8%之间波动，保持上涨态势。

目前是不是买房的好时机？

目前情况下是不是买房的最好好时机？买房节点是什么时候？事实上，刚需首次、改善二套的人购房者，随时都适合买房。现在就是买房的好时机，窗口期已经到来（性价比+红利窗口期+政策松绑+放水+利率下调，越早买房越早做人生赢家。

在楼市调控开始之前，疫情蔓延结束、停工停售恢复之后，正是买房的好时机，房价再涨之前，要尽早买房，不要盲目跟风不买房的人。等到供应下降，库存减少，可能会有限购。

清酒伴长歌

2020虽然国内房价大涨可能性并是太大，但是2020年房价下跌的概率同样也不会有。整个2020年国内房价会处于相对稳定的状态。

1~11月份，全国商品房销售面积达148905万平方米，连续6个月同比增长，且增速加快；商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。

1.房价趋势

自2015年开始，国内房价开始大涨，先从一线城市涨，再到二三线城市，各地民众的工资却没有大涨，当地人的购买力无力支撑起高房价。2020年房价将会出现不同程度的调整，要与当地居民收入挂钩。

2.经济趋势

而大量房产被抛向市场，房地产供应大于求的局面明年将显现出来，房价会出现大幅调整。所以，我们一直在劝各位，经济上行时投资房地产看似很安全，一旦经济形势不好时，手中的房产甩都甩不掉。

3.居民财富

房产占居民家庭财富的77%，只有23%才是金融资产。而美国房产占居民家庭财富的40%，另有60%是金融资产,2020年将是一个去杠杆周期。既然，加杠杆空间已经没有，那降杠杆空间还会很大。

4.开发商

2020年各地房价会出现不同程度的下跌，一线城市跌幅小一些；而二三线城市会有较大调整，尤其是前期幅较大的楼盘，大涨之后必有大跌的道理。

奇闻怪异说

据统计，房产占中国家庭财富的6成以上，在今年这样一个特殊的市场环境下，房地产市场会怎么走，房价会怎么走，和房地产相关的金融投资该怎么做？我想大家都非常关心。

下面，我主要从四个方面作分析，供大家参考：

一是节后到现在房地产市场的现状，包括土地成交、房产交易以及房地产股票和地产债的情况；

二是节后房地产调控出台了哪些政策，地产调控会怎么走；

三是对房价走势的研判；

四是对房地产相关投资，主要是地产股走势的研判。

节后房地产市场概况

新冠疫情首先冲击的是房地产交易，我们先来看看房地产交易的情况。从下图1可以看出，房地产成交量受疫情影响非常大，一二三线城市同比下跌都非常明显。

但从下图2可以看出，在成交量剧烈下跌的同时，房价并未下降，整体呈现出量跌价稳的态势。

商品房成交下跌最直接的影响是房企现金流断了、资金紧绷，继而影响土地市场、房企发行的各类债券以及房地产公司的股价。

我们先来看土地市场。节后我们跟踪了37个城市（4个一线城市、33个二线城市）的住宅土地成交情况。重点城市在2020年春节后三周（2020年2月3日-21日）总成交量为1179.91万方，较春节前三周下降43.46%（2020年1月3日-23日），同比2019年春节后三周（2019年2月11日-3月1日）下降了53.58%。

究其原因，主要是受疫情影响，很多城市大批土地延期出让。但是我们同时看到，一线城市以及经济重点区域仍然保持了良好的土拍记录。

一线城市平均楼面价达到2.37万元/方。上海徐汇滨江项目（成交价达310.5亿元）不仅仅是总量地王，更是在设置了重重严苛的土地出让条件和持有条件的情况下，项目出让单价仍然创出了徐汇滨江区域的历史最高水平；北京在节后两周合计出让9宗住宅用地，楼面均价达到3.2万元/方，导致平均楼面价格涨幅达到60.66%。

二线城市平均楼面价为3727.65元/方，比2019年同比仅仅下降了2.04%，可见在疫情的影响之下，虽然土地出让总量下降，但总体价格没有下滑，土拍市场依然火热。

同时，我们看到，杭州、宁波、温州、珠海、成都、长沙等城市，成交土地单价均出现了较高溢价，成交热度高。

从房企这个角度看。在疫情影响下，各房企出手谨慎，但国企、央企比较活跃，其现金储备充足、融资渠道丰富、加杠杆空间较大，在当前疫情的时点下，“捡漏”心态显露，动作频频。春节后迄今三周的时间内，出让土地总价TOP20的地块中，国企、央企摘得13块；在单价TOP20的地块中，国企、央企占据14席。而相对于之前一味追求规模发展的民营企业，经历了疫情之后，对于投资端更加谨慎，更加注重项目的盈利能力和资金安全。

总体来看，节后的土拍市场呈现出量跌价稳、结构分化的特点。

再来看债市和股市的情况。债市反应了资金供给方对疫情冲击下房企信用的信心。从年后房地产公司债券发行情况看，债券发行的利率并未有明显的变化，部分优质房企发行债券的票面利率甚至下降了60-70个BP。

从股市的情况看，地产股在鼠年A股刚开盘的一两个交易日跌幅较为明显，但很快收复失地，截至3月5日，很多地产股甚至有3%-5%的涨幅。

地产调控政策研判

为了应对疫情对房地产市场的冲击，2月份以来，各地纷纷出台政策对房地产进行逆周期调节。

出台的政策主要集中在以下三个方面：

一是土地端。西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支持房企稳定发展，主要内容涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面。例如，多地提出土地成交签约和出让金缴纳、开竣工可延期，其中西安可在合同签订后1个月内缴纳 50%，一年内补足余款。信贷政策方面，浙江提出可提升企业抵押融资规模，无锡提出引导房企信贷适度增长，企业可申请提前拨付重点监管资金等。除此以外，无锡还可延期缴纳税款。我们认为，疫情之下房企施工及预售等复工时点有所延后，而各地政策有助于保障房企现金流平稳。

二是融资端。融资收紧对房企而言是最“卡脖子”的，从年后房企债券发行的情况看，债券发行审批加快、额度放宽，融资收紧有边际放松现象。

三是利率端。融360数据显示，1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降 1BP；二套房贷利率 5.82%，环比下降2BP，已经连续2个月下行，其中一线城市改善幅度远高于重点城市平均水平。

市场对于房地产逆周期政策有很多期待，但目前房地产逆周期政策主要集中在供给端，个别地方政府对于需求侧的放松很快被叫停，说明房地产调控全面放松几无可能，我们认为房地产调控最有可能的形态是以“稳房价、稳地价、稳预期”为中枢，以“因城施策”为抓手，以供给端调整为重心，形成一个调控的走廊。系统性的放松没有可能，但边际性的、区域性的调整可期。

房价走势研判

我们对今年房价走势的一个基本判断是整体稳定、区域分化。

整体稳定是说房价很难出现明显的、全面性的上涨或者下跌，但不排除区域性的调整，也就是说可能会出现区域分化的现象。

之前三四线城市房价上涨和棚改货币化政策有很大的关系，随着棚改货币化政策的退潮，三四线城市的房价将面临考验，从图2中也可以看出，一二三线城市中，三线城市的房价同比增速下滑是最快的。

在判断哪些区域、哪些城市的房价可能上涨时，可参考如下指标：

一是人口流入状况，人口是净流入还是净流出，如果是净流入，流入的规模、速度以及可持续性如何；

二是区域或者城市的经济发展水平、产业发展水平；

三是区域或者城市的综合治理水平，这可能会成为后续投资者参考的一个重要指标。

地产股走势研判

我们对地产股今年的走势相对乐观，原因主要有三点：

一是地产股相对于沪深300有比较明显的估值优势

（见图3），从图3可以看出，当前房地产行业PE只有沪深300PE的85%、PB只有沪深300的93%左右，处于历史低位。