土地估價—土地估價的原則

一、預期收益原則

對於價格的評估，重要的並非是過去、而是未來，過去收益的重要意義，在於為推測未來的收益變化動向提供依據。土地投資者是在預測該土地將來能帶來的收益或效用進行投資的，只有在瞭解過去的收益情況，並對土地現狀、發展趨勢進行分析，才能準確的預測土地現在及未來給權利人帶來的利潤總和。

二、替代原則

1、土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。

2、土地價格水平是由最瞭解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較後所決定的價格。

3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來決定。

根據上述原則，在土地估價時，就可以通過土地條件即土地使用權價值的比較來評估土地價格。但在現實生活中不會找到兩塊一模一樣的土地，但是商品可以找到一模一樣的商品，因此，一般要對時間及條件進行修正才能按替代原則進行修正。所以在用替代原則進行土地估價時要對已知的價格進行修正得到未知的價格。

三、最有效利用原則

土地價格是以這土地的效用最有效發揮為前提的。根據土地價格已其最有效用為前提的原則進行評估時，就不應該受現實的使用現狀所限制，而應對何種情況下才最有效使用做出正確的判斷。

判斷土地是否最有效用時，應考慮的因素是，該地塊的最佳利用方式是什麼，目前的利用方式是否是最有效使用。如果不是，轉換為最有效使用的可能性如何，最有效使用的方式能持續多久等。其中最有效使用方式持續性的判斷至關重要。

最有效使用應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮後予以確定。

四、供需原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決於需求及供給關係的均衡點，需求超過供給，價格隨之提高，反之供給超過需求，價格隨之下降、這就是供求均衡法則。

由於土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨佔性較強，需求與供給都限於局部地區。供給一定，需求較多，故土地競爭主要是需求方面進行。替代性有限，由於土地的個別性，各個地塊都有其獨特的價格，因此替代性有限。需求與供給方都不容易瞭解何處有供給和需求的信息。

五、報酬遞增、遞減原則

經濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產要素單位投入量時，純收益隨之增加，但達到某一數值以後，如果繼續追加投資，其純收益不會再會與追加的投資成比例增加。土地的投資同樣遵循這一原則。

六、貢獻原則

不動產的總收益是由土地及建築物共同作用的結果，其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，使部分與整體的關係。就土地部分的貢獻而言，由於地價是在生產活動之前優先支付的，故土地的貢獻具有優先性和特殊性。

七、變動原則

一般商品的價格是伴隨構成價格的因素變化而發生變動的。土地價格也有同樣情形。他是各種地價形成因素相互作用的結果。

八、競爭原則

1、土地價格產生的過程中存在競爭

2、競爭越充分、土地價格越合理

3、評估應儘可能的體現充分競爭下的土地價值。