土地估价—土地估价的原则

一、预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去、而是未来，过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。土地投资者是在预测该土地将来能带来的收益或效用进行投资的，只有在了解过去的收益情况，并对土地现状、发展趋势进行分析，才能准确的预测土地现在及未来给权利人带来的利润总和。

二、替代原则

1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定的价格。

3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。

根据上述原则，在土地估价时，就可以通过土地条件即土地使用权价值的比较来评估土地价格。但在现实生活中不会找到两块一模一样的土地，但是商品可以找到一模一样的商品，因此，一般要对时间及条件进行修正才能按替代原则进行修正。所以在用替代原则进行土地估价时要对已知的价格进行修正得到未知的价格。

三、最有效利用原则

土地价格是以这土地的效用最有效发挥为前提的。根据土地价格已其最有效用为前提的原则进行评估时，就不应该受现实的使用现状所限制，而应对何种情况下才最有效使用做出正确的判断。

判断土地是否最有效用时，应考虑的因素是，该地块的最佳利用方式是什么，目前的利用方式是否是最有效使用。如果不是，转换为最有效使用的可能性如何，最有效使用的方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性的判断至关重要。

最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

四、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求及供给关系的均衡点，需求超过供给，价格随之提高，反之供给超过需求，价格随之下降、这就是供求均衡法则。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区。供给一定，需求较多，故土地竞争主要是需求方面进行。替代性有限，由于土地的个别性，各个地块都有其独特的价格，因此替代性有限。需求与供给方都不容易了解何处有供给和需求的信息。

五、报酬递增、递减原则

经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素单位投入量时，纯收益随之增加，但达到某一数值以后，如果继续追加投资，其纯收益不会再会与追加的投资成比例增加。土地的投资同样遵循这一原则。

六、贡献原则

不动产的总收益是由土地及建筑物共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言，使部分与整体的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。

七、变动原则

一般商品的价格是伴随构成价格的因素变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。他是各种地价形成因素相互作用的结果。

八、竞争原则

1、土地价格产生的过程中存在竞争

2、竞争越充分、土地价格越合理

3、评估应尽可能的体现充分竞争下的土地价值。