长租公寓从“风口”到“落潮”
2016年，是长租公寓“元年”。这一年，国务院提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。
一系列支持住房租赁的政策出台，长租公寓成为一只飞起来的“猪”。
2015年，金地、阳光城、银城、德信率先进入长租公寓市场。
2016年，万科、朗诗等多个房地产商闻声而动，龙湖、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业也陆续进场。
两年时间，长租公寓运营商接连崛起，政策的春风裹挟着资本列车呼啸而来。
随后的2017年，“房住不炒”写入十九大报告，强调租购并举；2018年，政府工作报告重申“房住不炒”。此后，全国40多个城市发布相关政策，推进租赁市场的发展。
各路金融资本也按捺不住，纷纷抛出“橄榄枝”。“0首付租房”、“芝麻信用分超过600即可免押金租房”，京东金融、支付宝相继杀入租房市场。
眼见大势浩荡，新城、融创等老牌房企也相继宣布进入长租公寓领域。至此，国内房企TOP 50中，有近一半企业布局长租公寓业务。
进入2019年，国家政策对长租公寓发展的支持并未减弱。然而，长租公寓领域却不断传出各种并购和问题信息，甚至认为整个长租公寓行业已经遇到瓶颈。
今年初，拿到融资仅三四个月就被曝出提前与房东解约的爱上租被蛋壳公寓收购；4月，我爱我家宣布将全资收购蓝海购；5月，安歆集团宣布并购逗号公寓；6月，中信国安集团旗下公司管理的房地产运营平台“国安家”，由于资金状况紧张拖欠房东的租金，诸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已经支付的房租也较难退回。
与此同时，朗诗集团5月亦公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务等业务剥离至控股集团。6月11日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓业务。
同一时间，浙江省消保委对自如、蛋壳公寓、爱上租等存在问题的长租公寓平台进行约谈 ，要求相关企业就体验发现的问题，说明情况并提出整改举措。
而综合多家媒体报道来看，自2018年四季度以来，房地产行业环境遭遇“寒冬”，进一步压缩了长租公寓的生存和盈利空间，此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商们，也不得不收缩长租公寓业务。而2019年，曾经积极入场的房企明确剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。
据不完全数据统计，长租公寓市场截至目前已有16家区域品牌倒下。
长租公寓遇冷的深层原因
很难想象，长租公寓这个在2016年、2017年还被各路资本看好的“风口”，会如此快速“跌落神坛”。
梳理公开数据统计发现，截至目前，已经有30余家长租公寓累计融资超过50亿元人民币。尤其在2017年，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，长租公寓市场体量快速扩张。然而，扩张速度与其利润并不成正比，以朗诗集团为例，2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。
投资周期长、成本高、盈利难是长租公寓企业面临的普遍问题。
武汉本土品牌“可遇公寓”创始人佘福员表示，“可遇”主要做集中公寓运营，目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态，主要原因是运营成本偏高，消费升级下，分散合租房间难溢价。
在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。
同时，住房租赁专项债券屡遭中止。由于政策支持，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。
然而进入2018年下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债券屡屡遭监管层叫停 ，如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。投融资渠道遭遇严控，市场存量资金呈现紧缩态势。
2019年5月17日晚间，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发［2019］23号文》（简称“23号文”）精准狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品；随后在陆家嘴论坛上，监管层又直指房地产金融化的风险。长租公寓市场进一步凸显投融资困境。
外部环境恶化和租赁市场“爆雷”也是长租公寓遇冷的重要原因，自2018年四季度以来，房地产行业业绩下滑，部分租赁机构资金链断裂，租赁市场监管缺乏凸显居住问题，加之偿债高峰的到来，都在进一步压缩长租公寓的生存和盈利空间。
长租公寓是困境还是机遇？
在当前长租公寓困境下，也不是所有的开发商都收缩长租业务，还有不少公司逆势扩张，金融资本也看好这一领域。
克而瑞副总裁张兆娟日前在“第三届地新引力峰会”上表示，2017年开始，长租公寓市场上资本蜂拥而至。2018年，行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”，四季度开始遇冷，不少企业开始暂缓布局长租公寓领域。2019年一季度开始，租赁行业开始复苏。“经过了两三年的洗牌，市场开始回归理性，经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。”
魔方生活服务集团CEO柳佳认为，2018年长租公寓行业过热。“就像人发烧一样，体温高会将病毒杀死，留下健康的细胞，人体免疫力也会增强。”她认为，“行业中急功近利的企业、不扎实做公寓的企业被淘汰掉，剩下来的就是推动行业健康发展的主力。”
根据易居克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。
中航信托业务部总经理李晓梅分析认为，“虽然目前住房租赁市场发展不健全、不成熟，但在北上广深等热点城市，租房仍是不少年轻人的首选。随着消费升级和年轻人居住理念的改变，租房逐渐将替代买房。同时，从合租房、群租房，转向独立的、有品质的公寓产品，也将成为都市年轻人的生活方式。”
从资本的动向来看，国际投资机构也在“用脚投票”，投资瞄准行业头部企业。日前，加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)宣布战略投资魔方生活服务集团，为其D轮融资1.5亿美元。CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安表示，作为长期投资管理机构，CDPQ将为魔方的未来项目拓展提供资金保障和战略支持。柳佳称，魔方此次融资将主要用于完善IT系统和会员体系，进行项目并购及轻资产拓展，打造高效、便捷、智慧的公寓管理协作平台，为行业赋能。
“魔方已针对房地产开发企业、建筑商、物业持有者等探索出加盟、托管、合资等多种灵活的合作模式，共同开展长租公寓项目的管理和运营。”柳佳透露魔方已开始加速轻资产战略，除了在原有租赁经营领域继续发展之外，魔方还将加大在管理体系上的投入，为更多公寓企业、资产所有方提供运营服务，从而成为行业服务商。“魔方将输出和共享IT系统、团队、培训服务和金融服务等，将资源向整个行业开放。”
长租公寓市场建议
针对长租公寓市场目前的处境，空白研究院院长杨现领给出了六点建议。
1、长租公寓运营商面临的难题依然是盈利难。
在规模上，长租公寓并不经济，当前长租公寓企业租金成本占比在50%-70%之间，这对于企业意味着可变成本很少，通过规模扩张带来管理成本下降和运营效率提升带来运营成本下降空间很小。
其次，租期较短和续约率低，当前大多数长租公寓企业的租客平均周期依然维持在8个月左右，续约率不足50%，较短的租期和较低的续约率带来较高的获客成本的投入。
另外，融资成本也很高，在美国，对于大型公寓企业而言，Reits是主要融资渠道，而我国目前尚未正式推出Reits，且我国民营的企业的融资成本普遍在8%以上，这对薄利的长租公寓企业来讲是不能承受之重。
2、盈利难将是长租公寓行业一直面临的问题，但不是租赁市场面临的问题。
市场中的小二房东盈利并不困难，困难的是有一定规模的、初具企业组织架构的长租公寓企业。美国的托管行业一样面临这样的问题，一人企业的毛利可以达到25%，当企业规模逐渐增大，由于组织扩张和摩擦成本造成企业毛利水平降低，当跨越一定规模阶段后，公司的盈利情况将逐步变好。
3、资产证券化产品是国外公寓企业融资的重要渠道。
在国内，公寓领域的资产证券化产品目前尚处于萌芽状态。资产证券化能够有效帮助公寓企业回笼资金，解决公寓企业扩张中资金缺口问题，是一种正常的融资手段，我们不应该为了可能的风险就扼杀掉资产证券化这一企业融资渠道。
4、未来长租公寓的业务探索方向应该着重于从房源端的获取上降低成本，此外是从收入端提升收入。
房源端降低获取成本的方式可能是托管，即长租公寓企业的业务模式由包租转为单纯的服务提供方，业主自己承担装修和改造成本，如美国，这种模式的前提是当地的市场是买方市场，且通过长租公寓企业对房屋的维护能切实提升房屋的出租效率。另外，还有可能是将资产购入，主要是寻求资产的升值和未来资产证券化渠道回收成本。
收入端提升的主要渠道包括产品力的提升所带来的溢价能力，以及增值服务项目的开展，所带来的的租金以外的收入。如亚朵酒店，目前的增值服务收入能占到总收入的15%左右。
5、在长租公寓智能化场景的发展上。
短期来看，智能化装备的增加将加重企业的成本，该部分成本如果由企业承担将使得长租公寓企业本就微薄的利润更加微薄，如果由租客承担，势必会带来租金价格的提升，加重租客的负担。短期实现智能化场景还困难重重。
但长期来看，智能化场景的融入可以逐步渐进，时机成熟时，可作为公寓对外宣传的名片来吸引客户，聚合资金承受力高、猎奇心强的租客。
6、未来比拼的将是效率和体验。
本质上来讲，长租公寓行业是一个服务型行业，想在服务型行业中取胜，需要的是构建“更快更好”服务的能力。比如，典型的退租时押金退还场景，有的公寓企业可以实现实时押金退还，发票开具，有的公寓企业这个周期是一周，甚至是一个月，这其中的“效率”损失将严重影响客户体验。
长租公寓除了专业化，还要满足社会责任
长租公寓是房屋租赁的新兴细分市场，但不管市场如何变化，企业始终都要肩负市场责任，这是开辟新兴市场的原旨。大唐房屋在房屋租赁市场一直秉持着“住好房，找大唐”的宗旨，立足市场导向，专注“只卖良心产品”，致力与客户共赢。
在长租公寓这个新兴租赁细分市场，国内起步晚，发展慢，只有参照国外的发展历程，借鉴国外的成熟经验，同时结合国情，针对这一新兴市场摸着石头过河，探索“新生”事物的市场形态，让专业化租赁市场逐步完善，为房地产市场提供更多着力点，为新型城市生活模式增加存量，让房屋留住美好生活成为地产行业新的社会责任归属点。
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