關於商業公寓項目可投資性問題的探討本篇內容主要針對初級的個人投資客戶對於投資“商業性公寓”（下面統一稱為公寓）一些常見疑問的探討。關於公寓項目是否具有投資價值，公寓項目與普通住宅的關聯以及差異，如何選擇一個好的公寓項目作為投資等一系列問題。公寓項目是否具有投資價值呢？答案顯然是肯定的。單論“公寓”這個詞指某一個產品是不夠嚴緊的，首先我們應該瞭解一下，“公寓”這個稱呼其實是舶來品，最早起源於國外的高端的居住場所，是奢侈享受的代詞，稱為“Apartment”。再後來才在中國一線城市像北京、上海等流行開來，依然是作為高端居住的產品，經過持續的發展，現在的“公寓”已經琳琅滿目，並且在全國範圍內成為一個新型且多樣的固定資產產品。按照性質來分，分為住宅性公寓和商業性公寓。主要體現在產權年限上，70年還是40年。
今天我們主要說的是商業性公寓，也就是40年產權，具有商業性投資和自住功能的產品。首先這類產品的出現並且流行開來，就意味著它的可存在性，可持續性和可發展性。之所以開頭講到了公寓的由來，其實就說明著這一點。我們現在可以看到的是，在人口大，經濟更發達的一線城市，商業性公寓已經逐漸成為了市場主流產品，特別是年輕人的接受度非常之高。這跟年輕人快節奏的生活方式，城市的經濟規模、人口規模的快速發展以及年輕一代人居住價值觀的改變有非常大的關係。年輕人快節奏的生活方式意味著，他們更需要交通便利，生活便利，商業配套便利的住所。這類為工作和事業打拼的白領，金領一族，相比起對有好的小區環境，好的教育資源，好的公園等住宅類居所，他們更傾向與前者，而且公寓項目的小面積低總價特點對於他在事業期間的過渡是很好的。隨著城市的發展，人口的增加，我們可以發現這類的年輕人將會越來越多，所以公寓的需求者也將會逐漸多起來。當然隨著城市的發展，人口會有飽和的一天，城市的地塊也會有侷限的時候，那麼這時候不管是住宅還是公寓，相信終會有一天他們的價值會達到一個頂峰，然後起伏下降保持在一個水平位置。所以在某一個時期內，公寓這個產品是有可投資的價值的，需求決定價值，需求量越大決定價值空間越大，如果你能判斷出在未來的時期，公寓項目是否存在著被需求，被需求量是否會增加，增加的空間會有多大，那麼你對能否投資這個產品，在大體的方向上是不會出錯的。
下面討論一下“公寓”（都指商業性公寓）和住宅的關聯及差異性。從性質上已經提到過，產權的年限，一個是70年，一個是40年。功能性都是可以用來居住的，公寓還可以用來做工作室辦公。有客戶經常會問我，如果都可以選擇投資的情況下，住宅和公寓選擇哪一個更好，我的回答是——住宅。如果你在能有資格和足夠資金成本的情況下，一定是優選住宅，特別是像正在大力發展的新一些城市的住宅，其次是二線，但是三四線就要慎重。公寓產品會有市場需求，但住宅是更為稀缺的必須品，發展中的城市未來的住宅用地將會越來越少，而人口會越來越多，在發展的未來一段時間內，住宅達到飽和，新房市場逐漸轉向存量房市場，城市達到發展的頂峰，住宅價值隨之到頂。我們分析這個過程的時候，那跟我們說要說的公寓又有什麼關係呢？當然有關係。舉一個我們生活中的例子，我們每天都要吃飯，所以要買米，幾乎是必須品。我們選擇的大米的時候，有東北珍珠米，也有泰國長粒香。泰國長粒香很好吃，味道好，口感比東北珍珠米好吃很多，有能力吃泰國米的時候大多數人應該都願意選擇更好吃的。但是有一天泰國長粒香產量降低，價格漲高，這個時候就會有人選擇可能口感不那麼好的東北米。選擇的轉向也將影響東北米價格，價格肯定會比泰國米便宜，但是也會隨之漲到一個合理的區間。公寓與住宅的相互影響的關係，某種程度上的理解上可以這樣去思考。你如果看好這個城市未來住宅的價值，在已沒有購房資格或者足夠資金成本的情況下，轉為投資一個優質的公寓產品，也不失為一個好的選擇。因為隨著城市的不斷髮展，發展的這一過程中，必然會隨著貨幣的貶值，這個我相信不需要做過多解釋，看以往中國發展的這幾十年的歷程中，這一點早就證明無疑。在固定資產還沒有產生泡沫的這個時期內，能夠把握住，投資固定資產，一定會帶來很不錯的收益。
作為一個優秀的投資者，你的眼光也要從大到小，從外到內，從歷史到現在去看。1.從大到小：這個國家適不適合投資，這個國家某個城市適不適合投資，以及這個城市的某個區域適不適合投資，最後是這個區域的這個產品值不值得投資。2.從外到內：要跳出這個產品的本身去觀察去思考，優秀的投資者能看到其他人看不到的潛力，我們說這就是投資人的眼光。例如很多人觀察這個公寓更多的在乎了這個公寓本身的情況，忽略它周邊其他事物所帶來的價值，例如一所醫院，一個學校，一個地鐵，當然這是正面的，也要看到負面的，例如垃圾站，高壓電線等，相互綜合權衡，往往投資類的項目，外在相對大於內在。3.從歷史到現在：我國是一個發展中國家，而在自身的歷史中沒有什麼對比性，我們正在經歷著發達國家的歷史之路，尤其像美國和日本會是我們很好的參考案例。無論是美國還是日本，他們都經歷了一個由衰到盛，由盛到危機，最後保持一個平穩的局面，到最後這個局面再去投資固定資產就是不夠明智的決定了。所以看看現在中國的發展處在什麼樣的一個階段，我們應該就可以預測是否還是投資固定資產的時期，顯然中國固定資產價值頂峰還沒有到來，未來的10-20年還是一個黃金時期。而在這樣一個時期內，就要選擇發展潛力足夠大的城市投資，像成都，西安，貴陽等，我覺得都是非常好的選擇。
最後我們落到討論投資公寓產品上來，說了那麼多，怎樣去選擇一個公寓項目作為投資呢？現在我們已經選擇好了城市，選擇好了區域，那麼最後一步就是對比之後選擇這個區域的產品了。首先作一個自己的預算分析，把預算內充足的在售產品羅列出來。接下來對於周圍的規劃作一個分析對比。交通是否便利，交通越便利越好。什麼樣的人群居多，白領，金領等年輕人越多越好。大型配套設施，尤其是商業配套，越多越高端越好。周邊住宅的情況多不多，住宅相對越少越好。最後是產品本身情況考慮，產品越稀缺越好，容積率越低越好，物業越高端越好。其實我個人還是更願意注重大方向的選擇，只要大方向正確，在產品本身的比較，就算選到的可能不是最好的產品，對於你而言，也就是最終投資收益的多或者少的問題罷了。所以，作為初期的固定資產投資來說，理清這些來龍去脈，先後順序，這樣對你的判斷會清晰起來，以至於當你看中一個覺得不錯的產品的時候，不會猶豫不決，不敢下定。
以上的分析和觀點，也許不完全具有權威，但也是本人從事多年房地產行業以來的一些經驗之談，希望對部分投資的客戶起到一定的啟發和幫助。如果有朋友有不同的，或者更加新的觀點和看法，願能與君探討，共勉！
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