北京樓市：切記，這是剛需買房最容易犯的錯誤房產頭條網

2020-04-22 17:02:06 北京房姐

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：北京現在名下沒有房，其他省市有房，以前貸過款，應該算是二套吧？現在手上有600現金，不知道能買總價多少的二手房？現在想買西城區的兩居，孩子在復興門附近上學，能否推薦合適買的保值的樓盤？年底時如果賣掉外地房，現金就能籌到800，又有哪些2-3居好盤推薦。

回答：你這個情況算2套，600做全款抵押能買入1000+的標的，現在的情況買入西城來保值並不建議，由於學區溢價過高，未來風險大，想保值建議看東面，如果為了孩子上學，可以買一套老破小做為學票。

提問：房姐你好，子彈比較少只能接受250W左右的房子，主要用作投資，自住可能性不大，北京哪個區域都無所謂，不知道是不是隻有老破小的公房可以選擇？希望給我推薦幾個小區，謝謝了^_^

回答：主要以東三東四通勤地鐵線路上的90後公房為主，例如八里莊北里、京棉新城、都會華庭，儘量淘緊湊兩居，如果資金能提高到300左右，選籌會範圍會更大點

提問：房姐，你好。請問天津武清首創國際半島的聯排中戶值得入手嗎？如合理價位是多少？是否可長期持有？另外，北交大附近的上園村1號樓有學區價值嗎？附近未來的規劃如何？

回答：武清是炒起來的，價格已經透支，遠郊ceo盤不要買可能長期站崗。天津投資買津南北辰大學城地鐵沿線低價盤。

提問：房姐你好！請問如果賣家房子有高額貸款未還清，自己已無力償還，只能接受高首付還清貸款的情況，中介提議高首付做銀行資金監管，專款專用保證資金安全，還可與中介籤資金保證合同。在這種情況下，如果考慮購買，還需注意哪些資金安全或其他方面等問題？這種操作是否可以？謝謝！

回答：1.房產有抵押，誰來解押？正常情況默認房東自己解押。房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。最末等是買家自己出資解押。建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2.房產有抵押，需要確認什麼風險？房產債務關係，是否有查封風險，所以簽約前先做產調排查明面上是否存在風險。 3.如果買家出資，如何解壓？網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

提問：請教房姐。手頭海淀雙榆樹700萬老房，貸款餘額60萬，另外還有二套房抵押貸120萬。想換附近1000萬房，唯一不滿二，原值300萬，老人有sdsf資格，應怎樣操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：雙榆樹大多是老破小，需要具體的房本信息，看能否抵押貸。什麼是另外還有二套房抵押貸？雙榆樹是危險地段，儘快出掉換倉。老人具體信息沒有。從描述來看，涉及到貸款，融資，多套貸款置換，接力貸等綜合規劃

提問：房姐好！本人在六里橋東太平橋西里有兩套房（一套一居，一套2居），現在在回龍觀、西二旗上班。目前手頭有500，哪個方案在居住和收益上比較好？ 1.持有豐臺房產，在北邊租房住；（問題是個人內心其實非常不喜歡租房） 2.賣1居，換海淀一套（有意向的是現在置換西山錦繡府，但擔心六里屯垃圾填埋場；或2年後換橡樹灣、世華龍越，您建議現在換還是再攢點錢換？） 3.賣掉一居，置換昌平一套（考慮中海麗春湖smart墅，因為公司在沙河買了地感覺沙河以後發展還可以，不知道判斷是否準確，顧慮是昌平學校不怎麼好，價格感覺也沒比海淀低很多） ps.孩子還沒有出生，計劃這兩年要孩子，所以還要整體考慮孩子的未來的學習問題。

回答：沙河有地沒用，沒人沒產業是核心問題，除非不在意保值問題，否則不建議買以你的現狀，等兩年換海淀更合適

提問：房姐好，新人首問，老婆懷孕，父母將來照應想換房，怎麼換還不清晰，求教情況1.住南三環洋橋一居，17年組合貸總花360萬，現跌310，賣出能拿到110萬。2.現金200萬，100萬加成貸（小中介說的）3.稅後年收入60萬，公積金每月1.3萬。4.亦莊工作居住證；老婆西單工作，可能拿到西城戶口方案：1.賣房換小三居，A買非學區；B 買學區，避免上學再次換房交易成本高 2.不賣房，再買一套小的，A買沒有學區的洋橋附近；B買其他位置學區的，附近再租一套問題：1. 房姐建議什麼方案呢？2. 如果買學區，考慮排位，貌似只有亦莊可以考慮？3.您提到的抵押全款方式，是否適合我？跟加成貸是同一回事嗎？謝謝

回答：建議置換一套非學區滿足居住功能，學區適合總價低的老破小，幾年後看市場情況再選擇入學區，自住+學區的組合最優加成貸類似，可以使用

提問：房姐好！最近想在天通苑買房子，看到您有《天通苑板塊選籌實操》就進圈了，可是沒有找到這篇文章，可以再分享一下嗎？謝謝！

回答：你好，在精華主題裡可以查看。天通苑板塊分析：天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復，我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露臺，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜；東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露臺最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露臺，或者250-290平的五居六居眼鏡房。整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。天通苑的價格陷阱：天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況： 1.面積特大，例如300-400平； 2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）； 3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價； 4.特殊戶型，斜角，缺贈送。例：天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。當前東二三區方正戶型＋贈送露臺頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。

提問：房姐，我大概是270萬首付和30多萬的信用卡，現在買房需要提前多久準備流水？怎麼做流水？流水必須是月還款的2倍以上嗎？

回答：買房需要提前多久準備流水？首先要看你有多少錢？可以買到什麼樣的房產？達到這樣的目標，需要採用什麼樣的貸款方式？另外除了房貸本身，是否還要增加其他授信負債？這樣就要進一步計入首付流水的計算。以及，根據貸款方式的不同，所需要的流水類型和金額，最後再推導出流水的正確做法。 30萬信用卡粗約20萬資金，相當於290萬的首付，如果在選籌，評估和貸款三者上都做到達標，房姐客戶案例來看基本買到約600-720萬的房產居多，貸款400萬上下。按揭貸款可以憑收入流水和收入證明溝通銀行，前提還要綜合你的徵信資質，個人其他負債，工作單位等。如果是抵押貸，相對寬鬆一點。理論上需要2倍，實際執行中有各種情況。規律是：貸款總額越高，對流水的要求就越嚴格。

提問：北京房姐您好，手裡有1200萬現金，想投資一套性價比高的房產，然後再利用此房產和手裡的現有房產做抵押購入天通苑的複式房2套，目前有2套全款房產總價值在2400萬左右，請幫我建議純投資房產選擇那裡合適，如果購入天通苑樓層那個區域出行方便，複式價位多少合適，謝謝謝謝謝謝

回答：思路可行，不過高總價的抵押對流水的要求很高，需要注意推薦望京以寶星，慧谷等為代表的次新7200平， CBD陽光100單價6.5220 雙井九龍山次新7*200平天通苑建議看東區，單價 2.8內

提問：房姐您好，買房小白，因北京社保到6月後就滿五能在北京買房，首房首貸，有幾個購房需求請教： 1、購房總價350萬內一居室，希望是60平以上滿五唯一；目前關注的是朝陽板塊常營北京新天地、朝青國美第一城、雙橋的朝陽旺角，可以首選哪個小區？或有其他小區推薦？結合自身需求：婚前購房，希望該房可在未來5-10年穩定漲幅合適賣掉換大兩居。 2、銀行流水：單位年前把浦發工資卡換成了江蘇銀行工資卡，因此從去年12月-現在，工資一到就1-3日被我轉到了浦發上，按房姐之前說的合格的銀行流水，那江蘇卡就不符合標準，而浦發卡雖然有比較漂亮的金額入賬且有富餘，但收入中缺少“工資”字樣的，是否也不符合標準？