新冠疫情加劇樓市分化，也將眾多資金面吃緊的房企逼入牆角，急謀融資脫困。
4月9日，武漢解封第二天，中國經濟還在新冠陰影中徘徊，領地控股集團就向港交所提交招股書，迫不及待走上IPO上市之旅。
領地由眉山劉氏三兄弟創立，深耕四川大本營21年，規模僅次於川派龍頭房企藍光發展。如今，三兄弟中的60後老大、老二均已退出領地高管層，這家家族色彩濃厚的房企由70後老三劉玉輝執掌，帶領兩位90後侄子接班人劉策、劉浩威共闖IPO難關。
樓市資本論發現，領地去年銷售247.3億元，行業排名第96位，站穩全國房企百強之列，其目標是今明兩年跨進千億陣營。但公司目前揹負117億有息借款，手頭現金應對年內到期債務很吃緊。
對債務纏身而野心不小的領地來說，通過香港上市來拓展融資渠道，可能是其擺脫財務困境、支撐規模擴張的不多選擇之一。
【一】劉氏三兄弟深耕四川，擴張目標劍指千億
領地控股集團前身為眉山地區寶馬房地產開發有限公司，1999年由劉氏三兄弟共同創立。
老大劉玉奇生於1967年，為領地控股集團執行總裁併任公司法人，多次當選眉山市人大代表，還擔任成都眉山商會會長；
老二劉山生於1969年，為領地控股集團副總裁，還對外投資了礦業、水電開發、資產管理等領域的多家公司；
老三劉玉輝生於1973年，為領地控股集團董事長，去年9月18日代替劉玉奇出任公司法人，開始全面接管領地。
領地集團董事長劉玉輝
在聯手創業以前，劉氏三兄弟曾共同執掌中國第五冶金建設公司眉山分公司，但是領地發家，卻始於與眉山接壤的樂山。2000-2002年三年間，領地相繼開發了樂山匯豐花園、樂山匯聯花園、樂山時代廣場和匯豐苑、信息苑等項目，迅速累積了第一桶金。
2006年，領地控股集團從樂山搬到成都，開始擴展布局，深耕四川大本營的同時，業務不斷向華西、華中、京津冀、粵港澳和新疆等地拓展。目前，領地已發展成為一家全國性綜合房企，業務範圍囊括健康產業、地產開發、商業運營、酒店管理和物業服務五大板塊，總部遷入成都高新區的地標建築領地·環球金融中心，劉氏三兄弟也成為四川公認的隱秘富豪。
在規模擴張上，劉氏兄弟原定目標是2019年要跨過千億門檻。但實際情況與計劃設想相去甚遠。據克而瑞數據，領地控股集團2017年合約銷售151.6億元，排全國第103位；2018年銷售235億元，首次進入全國房企百強，排第92位；2019年銷售247.3億元，但行業排名下滑到第96位。
在去年4月的20週年品牌發佈會上，領地提出“2+2+X”發展新戰略，以“成渝/長江中游”城市群為核心，南北拓展“中原/珠三角”城市群，力爭進駐70餘座核心城市，在2020-2021年實現千億計劃。
然而，從克而瑞最新發布的房企銷售排行榜來看，領地今年一季度操盤金額僅完成37.4億，行業排名第71位。截至2020年2月29日，領地佈局全國20多個城市，擁有90個處於不同開發階段的項目，總土地儲備僅1331.45萬平方米。
領地的擴張戰略是以快週轉模式下沉佈局，90個項目中絕大部分位於三、四線城市，其中有57個位於四川省，佔比超過6成。其入駐能級較高的深圳、成都、重慶、長春、烏魯木齊五座城市，共有18個項目，僅佔總土地儲備面積的15%。
綜合銷售、土地儲備和城市佈局，樓市資本論認為，在當前樓市大分化的形勢下，領地要實現其千億雄心，還有很長一段路要走。
【二】“富二代”三步上位，劉玉輝“一老帶雙新”
領地是一家典型的家族企業，從事房地產20多年，規模遲遲沒有做大，其濃厚的家族色彩可能是一個掣肘因素。這次赴港IPO，使公司背後神秘的家族圖譜得以完全曝光。
樓市資本論注意到，領地1999年成立時，初始註冊資本只有560萬元，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟分別持股35.71%、21.43%、21.43%，還有一位獨立第三方鄧仲祥持股21.43%。
經過多次重組與洗牌，目前領地控股集團的股東中，劉氏家族成員已從三兄弟擴至6人。據招股書披露，劉玉輝持股32.83%，其配偶龍一勤持股0.17%；大哥劉玉奇退出後，其配偶侯三利持股0.17%，其子劉策持股32.83%；二哥劉山退出，其配偶王濤持股0.17%，其子劉浩威持股32.84%。
除了劉氏家族以上6人，領地股東中還有一位局外人魏悅。魏曾與劉玉輝夫婦在澳大利亞進行房地產投資，去年末向領地控股集團注資，擁有1%股權。
劉浩威
領地目前的股東架構，顯然是與劉氏家族的傳承計劃相匹配的。早在2014年12月，劉玉奇、劉山就分別將所持全部股權分別贈予劉策和劉浩威，其時傳承人年紀尚輕，為確保家族業務順利過渡到下一代，父輩仍繼續行使股權代持，直到接班人擔任集團高級管理層職務止。
劉策今年29歲、劉浩威今年27歲，兩人均系90後，由此作為家族接班人，開始進入領地管理層，通過業務歷練，三步上位：
1、劉策在完成爾灣谷社區大學的兩年學業後，2011年10月加入領地集團擔任財務部經理；劉浩威完成加利福尼亞大學爾灣分校的學業後，2015年5月加入領地集團，擔任廣東領地房地產的總經理；
2、2019年1月，兩人分別獲委任為副總裁，劉策負責執行業務策略及管理成都房地產項目，劉浩威負責執行業務策略及管理重慶房地產項目；
3、2019年8月，領地終止劉山及劉玉奇的股權代持安排，兩人正式接任父輩的集團業務。
在“富二代”劉策、劉浩威作為副董事長及核心高管獨當一面的同時，老三劉玉輝也接過了大哥的指揮棒，以董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東身份全面執掌領地，形成“一老帶雙新”的公司治理格局。
除了家族核心成員，領地高管層中還有劉氏親屬擔綱重要角色。比如4名執行董事之一的侯小萍，就是劉策的姨媽，負責公司項目融資及集資。
亞布力智庫專家陳旻認為，過於濃厚的家族色彩，與現代企業管理制度相悖。如何將現代管理導入領地，這對正當家的劉玉輝和二代接班人劉策、劉浩威兄弟來說，都是一個不小的考驗。
【三】117億債務壓頂，信託融資代價高昂
在樓市資本論看來，領地控股通過IPO來打通資本市場，拓寬海外融資渠道，既是實現千億計劃的必由之路，也是紓解財務困境的最佳選擇。據招股書披露的各項數據，領地目前的經營和財務狀況不容樂觀。
先看經營。
2017-2019年，領地控股收益分別為53.38億元、45.14億元和75.68億元，利潤淨額分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元；淨利潤率分別為12.2%、11.5%及8.9%，連續三年下滑，低於行業平均水平；經營活動產生的現金流分別為-1.86億元、-42.88億元及-31.12億元，連續三年告負，顯示出自身造血能力不足，需要獲得足夠的額外融資，才能支持公司正常營運及規模擴張。
再看債務。
2017-2019年，領域未償還銀行及其他借款（包括信託及其他融資）總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，三年時間增長了三倍多；與此相對應，公司淨負債率從60%躥升至110%、140%。截至2019年12月31日，公司一年內應償還借款為57.63億元，而當期現金及銀行結餘僅31.78億元（如果刨除受限制現金與已抵押存款，只有約13.82億元），不能覆蓋短期債務，償債壓力非常大。
最後看融資。
2017-2019年，公司未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，融資成本不斷抬升。樓市資本論發現，主要原因是領地規模不足千億，業務佈局多位於三四線城市，使得其融資渠道有限，融資結構以信託為主。
招股書顯示，截至2020年2月29日，領地信託融資60.92億元，在借款總額中佔比過半，利率多在12%-14%之間，遠高於銀行借款利息。這種對信託融資的高度依賴反映到具體項目上，以2017年以12.53億元斬獲的惠州地王項目為例，領地通過中誠信託融資8億元用於項目開發，為此抵押了54.42%的土地股權，並質押了項目公司100%股權。按照信託公佈的8.3-8.9%的收益率，再加上5%-10%的費用，這筆信託融資的成本達到13-18%，代價之高昂，可見一斑。
數據顯示，領地控股2019年的銀行及其他借款利息高達14.45億元，而當年利潤淨額僅6.72億元。大部分利潤被利息蠶食，致使領地深陷債務泥淖，難以自拔。
為擺脫財務困境並支撐規模擴張，領地自然應加快上市步伐。樓市資本論期待，以這次赴港IPO為契機，領地有必要淡化家族色彩，引入更多職業經理人，才能更好地取信於資本市場，實現其向千億房企的跨越。
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