內容要點
1. 翻譯成大白話：破壁，就是不必分你是崑山人還是上海人；軌道，就是連縣域也會有地鐵。
2. 長三角最終會變成一個超級城市PLUS。
3. 相比城市分線，萬科更聚焦都市圈。萬科並不排斥縣域，但得是都市圈裡的縣級城市。
4. 就投資回報率而言，最值得買的城市，未必是上海，而是杭州南京合肥蘇州寧波；但上海是安全性最高的。
5. 破壁時代的小城市——從不值錢的「三不管」，到很值錢的「一體化」。
主講︱劉德科
今天天氣不錯，我是劉德科。上一講，我們講的是「中國房地產還能熱二十年」，這一講，我們要來關注的是「哪些城市更有價值」。
1st
我們知道中國處在一個規模龐大、速度迅猛的城市化進程中，但是這一輪的城市化有什麼特徵呢？主要是兩個：破壁，軌道。
破壁不是榨汁機，是我們給「打破行政區劃的壁壘」的簡稱，這句話是中央文件（《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，2019 年 12 月印發）裡面直接摘取出來的；軌道，指的是「軌道上的都市圈」，也是從中央文件（《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，發改規劃〔2019〕328 號，國家發改委，2019 年 2 月 19 日）裡面摘取出來的。
這是當今中國城市化最大的兩個主題。翻譯一下：破壁，就是不要去區分你是崑山人還是上海人，就像在紐約，不用去區分你是紐約人還是新澤西人；軌道，意味著連縣城都可以有地鐵，這在十年前是不可想象的。
2nd
我們來看一看地理意義上「一體化」的幾種方式：飛地輸出，區縣跨省合作，大城會師。
比如說我是一個很強大的城市，南京，跑到盱眙去，就是小龍蝦特別多的一個地方；盱眙跟南京並不接壤，但是我可以跟他合作成立一個「寧淮特別合作區」（南京江北新區與淮安盱眙縣）。
這種「飛地輸出」的模式目前還比較少，但是中國遲早要越來越多地去示範、去探索。最著名的探索當然是「深汕特別合作區」（深圳和汕尾），現在進展更快。
區縣跨省合作也是「長三角一體化」非常重要的主題。最著名的是「長綠一區」，正式的表述叫「長三角生態綠色一體化發展示範區」：上海拿出一個區（青浦區），蘇州拿出一個區（吳江區），嘉興拿出一個縣（嘉善縣），這三個區縣剛好是接壤的，他們三者交織在一起，先做一個示範區給整個長三角看看，我們可以做得多好。
其實還有一個「嘉昆太協同創新核心圈」，也是非常重要的：上海的嘉定區，蘇州的崑山市和太倉。2018 年 5 月，雙方簽了一份行動方案（《江蘇省蘇州市上海市嘉定區共同打造嘉定區、崑山市和太倉市協同創新核心圈行動方案》）。
這樣的核心圈，萬科這樣的標杆企業當然不會放過了，所以它在嘉定有萬科·西郊都會①，在崑山有上灣璟園②，在太倉有萬科·翡翠鉑樾③。
嘉定本來就是上海的一個區，當然很有價值，大家很清楚；崑山成名已久，雖然是蘇州的，但是跟上海已經你儂我儂地化不開了，所以也很有價值，大家很清楚；太倉是冉冉升起的一顆新星，可能大家沒有那麼熟悉。但我們只要用一句話概括出來，你就知道太倉會有怎樣的未來：在 2025 年實現「六鐵交匯」。
哪「六鐵」？一條城際線；兩條地鐵線，一條來自蘇州（蘇州地鐵 S2 線），一條來自上海（上海地鐵 S9 線〔嘉閔線〕）；還有三條高鐵線。
嘉昆太這個圈，也是長角一體化的小小縮影，蘇州和上海會交織在一起，完成大城的會師。
接下來看「大城會師」。我們把長三角的地圖大概畫出來，我給每一個都市圈打了一個紅色的框，這些框全部都交織在一起：上海大都市圈、蘇錫常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈、合肥都市圈。
他們彼此都是咬合在一起的；合肥都市圈現在還稍微分開一點，但是總有一天，合肥都市圈和南京都市圈也是會交織在一起的。六個都市圈，準確講是「1+5」個都市圈，「1」就是上海都市圈；這也是長三角一體化這份重磅文件裡面特別強調的。
這些城市會完成一個城市循環，就像這句我編的順口溜：南京與蘇州會師，蘇州與上海會師，上海與杭州會師，杭州與寧波會師，寧波與上海會師，上海與蘇州會師，蘇州與南京會師……這樣一直念下去可以唸到天亮。
長三角最終會變成一個超級城市 Plus，你可以把長三角當做是一個城市群，看上去有二十幾個城市，但它最終是一個城市。
萬科這家標杆企業，他在長三角佈局了 36 座城市。大家知道萬科是一家很傲嬌的企業，一般的城市他也不太願意去。所以，他選擇什麼樣的城市，對我們購房者來講是有啟發的，我們可以來看看他選的是哪 36 座城市——
紅色的是設區的地級城市，藍色的點是縣級城市。萬科進紅色區域相對正常，但為什麼他還進了這麼多藍色的區域？請注意一個點，萬科進的這些縣域城，集中處在都市圈裡。這很重要：萬科並不是不進縣域城市，而是要進在都市圈裡的縣級城市。
相比城市分線，萬科更聚焦都市圈。簡單講，一二線城市、三四五六七八線城市，這種分法沒有意義；哪怕一個 18 線城市，只要他在上海都市圈裡，它將來也有價值的。
3rd
剛才聊了那麼多的都市圈，到底哪一些都市圈更有價值呢？我們有一個都市圈價值含量的簡易判斷法：一個看 GDP 規模，是否超過一萬億；一個看人口基數，常住人口是否 800 萬以上。
如果這兩個條件都符合，當然是非常有價值的都市圈；兩個條件滿足其一，也是不錯的都市圈。但優先滿足人口基數，人口基數比 GDP 更重要。因為未來的競爭就看人多不多。
像長三角的人口紅利是不可錯過的。過去我們講的人口紅利，指的都是勞動密集型產業；現在的人口紅利，是有創造力的消費需求彙集起來的巨大市場，帶動經濟發展。
在都市圈裡，哪些城市更有價值？我們先把所有層級的城市全部來解析一遍，用三個維度：成長性，安全性，內生需求。
翻譯成大白話：成長性，指的是房價還要漲很多；安全性，更重要的是你買了不太會虧；內生需求，靠這座城市的常住人口就夠了，它也會漲，但是大漲還得靠機緣。
我們把長三角的城市分成五個等級：超高等級城市，典型代表是上海；高能級城市，典型城市是杭州、南京、合肥、蘇州、寧波；較高能級城市，比如無錫、溫州；一般能級城市，紹興、常州、揚州；以及縣城，比如高郵、桐鄉。
這五個等級的城市，放回到剛才的三個維度去看，他們的特點是不一樣的——
上海，安全性最高，也有成長性；南京杭州這樣的城市，成長性會更強，當然他們也很安全；無錫、溫州這種較高能級的城市，其實是南京跟杭州的縮小版；一般能級的城市，更看重它的內生需求，因為城市人口也不少，足以支撐這些城市，再加上整個長三角破壁一體化，所以他們也有較強的成長性；而縣城最重要的考量標準，首先要看的就是內生需求。
那有沒有一個種類的城市，像上海一樣安全性很高，城市人口帶來的內生需求也比較強，但成長性反而最弱？在中國沒有，特別是長三角沒有這樣的城市，但世界上那些發達城市，比如紐約、東京、倫敦，他們都是這個類型的城市。
因為他們已經過了城市化的高峰期，進入非常緩慢的城市更新階段。所以買他們的房子是安全的，但是不要期待有很高的漲幅。如果期待有很高的漲幅，請買中國，特別是中國的長三角。
只看投資回報率的話，最值得買的城市，未必是上海，而是杭州、南京、合肥、蘇州、寧波；排名不分先後，哪裡有房票，就去買哪裡；如果看投資回報的絕對值和安全性，那還是看上海這樣的超高能級城市。
4th
從城市發展的規律來看，那些能級非常一般的城市，該怎麼買呢？我們先把縣城的邏輯搞清楚，就幾乎能理解所有城市的價值邏輯。
縣城大概分成這麼幾種：撤縣區，接壤縣域，孤懸縣城。接壤縣域指的是跟很厲害的城市接壤的縣級城市。
前兩類縣城，在買房操作上的建議本質上是一樣的，就看這 5 條：
1. 主城的能級高不高？
2. 地鐵通不通？
3. 是否有流入型的購物中心與產業？小城市本來是本地的購物中心，但更要看南京城裡的、杭州城裡的、上海城裡那些購物中心有沒有流到我邊上；上海、南京、杭州的產業能外溢到我這裡更好。
4. 是否有新一代住宅產品？接下來其他課程裡會重點講什麼叫新一代住宅產品。
5. 本地人買不買？如果一個樓盤百分之七八十全是投資客，就不太妙了。就算你是投資客，也不能跟那麼多投資客為伍。
這個框架可以回答很多問題。比如說我經常有朋友打電話問我：嘉善的別墅能不能買？嘉善能不能買，看這 5 個標準就行了；別墅能不能買，這是我們後面課程要聊的事情。
除了這兩種小城市，還有一種孤懸縣域。這種縣城要看兩個關鍵要素：人口基數，新一代住宅產品。人口淨流入還是淨流出，不是那麼重要，人口基數更重要。如果縣城的人口基數超過 50 萬，他肯定是有價值的，佛羅倫薩也就 40 多萬的人口。
如果我們已經買了這樣的城市，不要著急，再多給他一些時間。長三角有很多現在看起來是孤懸的縣域，有一天他也會變成接壤縣域，因為我們的城市還需要擴張，特別是那些熱點明星城市。
舉兩個例子。撤縣建區的城市，以南京溧水區為例：
藍色區域是南京的行政區劃，在破壁思維下，周邊不屬於南京的區劃，將來有一天也都會融合進來。南京向南發展的時候，它會給溧水區賦能；而且溧水區作為一個曾經的縣城，它本身就有自己的價值。
像萬科一定會在靠近南京主城方向的地段來尋找，發掘接壤效應，所以他在南京溧水區有未來城④這樣的項目。
再來看接壤縣域的價值，以常州的金壇區為例：
準確來講，金壇區本身就是常州的一個區，但它又是跟南京接壤的，所以它有一個很獨特的價值：它是蘇錫常都市圈和南京都市圈的交匯點。產業方面，主力發展新能源汽車 5G移動通信網絡，這跟南京的產業方向也是一致的，屬於產業鏈地區分工協作。
長三角破壁之後，像金壇區這樣的城區，將來的價值感又會更加強烈地迸發出來。
所以，這就是萬科為什麼要在金壇這樣的城市做項目⑤。萬科看的是去哪裡拿地，我們普通購房者看的是要去哪裡買房，這是有邏輯相通之處的。
再來看杭州為。我們拉出杭州的城際地鐵線，這些線路外面到達的地方，其實在行政區劃上都不屬於杭州，所以這也是破壁，用地鐵。
海寧在行政區劃上屬於嘉興，但和杭州接壤，事實上已經進入了杭州的版圖。很多杭州的年輕人、新杭州人，都住在那裡。最終它通過地鐵，就跟杭州交融在一起⑥⑦。
另外一個方向，柯橋。柯橋屬於紹興，同理，當杭州的地鐵線往外伸，它自然而然就完成了破壁的過程。所以，與其說我們買的是柯橋、海寧，不如說我們看中的是杭州的價值⑧。
當然了，杭州城裡限購，我只能來這些地方分享一下城市紅利，這也是一種邏輯。
5th
今天這一講，其實只想強調一個點：在破壁時代，過去那些我們覺得沒什麼前景的小城市，會因為一體化變得更有價值。
因為以前他們是三不管地帶：他所屬的地級市懶得理他，隔壁更大的城市更看不到他；但在一體化背景下，他反而變成都市圈中的交匯地帶。
在長三角，我們閉著眼睛買房當然沒有問題，因為長三角是中國最有活力的地方。但是如果我們睜開眼睛，分析清楚城市的不同價值，我們的收益會更大。
選定城市之後，該買什麼樣的地段，這是我們下一講要關心的話題：買老城區還是買新區。
謝謝大家，我是劉德科。
案例清單
特別鳴謝：萬科美好生活實驗室
①萬科·西郊都會︱上海嘉定 大虹橋︱地鐵11號線上海汽車城站約1.7km 地鐵11號線安亭站︱高層/小高層/疊拼別墅/洋房︱面積段 高層81~120㎡ 低密116~137㎡
②上灣璟園︱蘇州崑山 嘉昆太協同創新核心圈 崑山城東副中心核心區︱S1號線站點約1km︱平墅洋房/小高層/高層︱面積段118/147㎡
③萬科·翡翠鉑樾︱蘇州太倉 嘉昆太協同創新核心圈︱太倉高鐵站（在建）︱高層︱面積段93~125㎡
④萬科·未來城︱南京溧水區 主城南向延伸帶︱地鐵臥龍湖站約700米 | 高層 | 面積段75~125㎡
⑤萬科·公園大道︱常州金壇區 南京都市圈和蘇錫常都市圈交匯處︱地鐵七號線（規劃）︱高層/洋房/疊拼別墅 | 面積段90~164㎡
⑥萬科·錢塘東方︱嘉興海寧 錢塘新區 與杭州接壤︱杭海輕軌 地鐵1號線文海南路站︱高層︱面積段85~139㎡
⑦萬科·都會東方︱嘉興海寧 杭海新區 與杭州接壤︱杭海輕軌 ︱高層︱面積段86~139㎡
⑧萬科·芳塔納麗︱紹興柯橋核心區 與杭州接壤︱低密/高層︱距離杭紹地鐵柯華路站1.2km︱面積段126~169㎡
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