新浪财经讯 一直以来被冠以“盈利能力”优等生称号的龙光地产日前交上了2019年报。2019年公司的ROE达到35.52%，超过万科等不少标杆房企。然而公司的销售均价已经连降三年，毛利率2019年小幅下滑，同时公司的资本化利息率大幅提升，为利润释放留出更多空间。此外，2019年，公司的拿地成本也明显上升，早年的土地成本优势被削弱，未来土地更新进展将成为影响业绩的关键点。
物业销售确认收入仅增长5.5%
盈利能力一直是龙光地产的核心竞争力之一， Wind数据显示，2010年以来，龙光地产的ROE持续超20%，2017年达到30%，2019年升至35.52%，这一水平在业内名列前茅，甚至要高于碧桂园、万科、龙湖等头部房企。
2019年，龙光地产实现营业收入574.8亿元，同比增30.23%；归属股东净利润为112.69亿元，同比上涨35.96%，在房地产行业整体业绩增速放缓的背景下，公司依然有超30%的利润增速。
具体来看，2019年，龙光地产的收入主要来自于物业结算、物业租赁、建筑装饰及一级土地开发，公司2019年的收入增长似乎更多是得益于物业结算以外的其他收入。
报告期内，物业销售收入占比超71%，约为409.21亿元，同比仅增长5.5%，较2018年45.7%的增长水平大幅放缓。这或主要是由于当期结算项目单价较低，数据显示，当期已交付物业平均售价13300元/平方米，较2018年同比下滑了39.3%，而交付物业建面则上升了75.9%。
而物业租赁、建筑及装饰及一级土地开发收入则分别同比增长了53.4%、175.7%和359.1%。
利息资本化率大幅提升
此外，对比可见，龙光地产2019年营收增速虽较上一年度有所放缓，净利润增速却小幅上升。然而Wind数据显示，龙光地产的销售毛利率已经连降两年，由2017年的34.37%下降至2019年的31.55%，并且上述当期结算均价的下滑也可说明当期结算项目的利润率有所下降。但当期公司结算项目的权益比较高，项目利润占比更高。
值得一提的是，2019年，公司的非控股股东净利润仅2.94亿元，较2018年同比下降了58.42%。大致按两年左右的结算周期来看，当期利润结转的约是两年前的项目，2017年公司的非控股股东权益为38.58亿元，较上一年度同期下滑了39.01%。
数据显示，2019年，龙光地产的财务成本净额由2018年的14.17亿元下降至13.66亿元。2019年，公司的借贷总额由2018年的589.41亿元升至696.77亿元。杠杆有所上升的一年中财务费用却实现了下降，主要在于利息资本化的处理。当期公司的利息开支总额达到45.15亿元，较2018年的31.97亿元同比上升41.23%，而当期资本化利息则由2018年的17.8亿元大幅上升76.85%至31.48亿元，利息资本化率由2018年的55.68%增长到69.72%。
在这一处理下，虽然负债规模扩大，但公司的财务成本却不升反降，整体上有利于拉升公司利润，却将影响项目后续最终结算时的利润率。
销售均价连续两年下滑
粤港澳大湾区成就了龙光。得益于早年在粤港澳大湾区的逆周期拿地，龙光地产积攒了大量的低成本优质土储，借此公司规模快速扩大，业绩也水涨船高。2013年12月，龙光地产登陆港交所，彼时公司的销售额还只有132.08亿元，而2019年公司的权益合约销售额便已达到915亿元，增速31%，虽然较此前放缓，但依然不俗。
日前，龙光地产管理层在业绩发布会上表示，公司2020年权益合约销售目标为1100亿元，以此推算，增速约为20.22%，虽然这一增速在今年因疫情冲击大幅放缓目标增速的房企中显得较为乐观，但龙光今年冲进千亿的信心似乎很坚决。
值得注意的是，虽然销售额增速依然可观，但公司的销售均价已连续三年下滑，2019年为13232.10元/平方米，较2018年的16318.86元/平方米同比下降18.92%。
2019年，公司的物业销售收入分区域来看，来自深圳、大湾区其他区域、汕头、南宁及其他区域的占比分别约为33.4%、33.7%、11.6%、18.5%及2.8%，大湾区合计销售占比约67%，深圳尤其重要。龙光表示，2020年计划推货权益金额为1800亿元，其中粤港澳大湾区可售货值约为1080亿元，占比60%。
2019 年，公司新获取项目平均楼面价5427元/平方米，而2019年底公司土地储备的平均楼面价约4081元/平方米，拿地成本的上升使得早年地价优势被削弱，2019年的拿地均价/销售均价有小幅上升。公司尤其重要在深圳地区早些年的“性价比”优势似乎正在逐渐降低，2019年深圳土地成本上升较快，未来项目盈利空间或被压缩。
以往公司拿地主要以招拍挂为主，土拍市场的火热使公司中间几年的土地成本大幅走高。之后得益于在城市更新领域的布局，拿地成本又有所回落。
如果湾外布局较为缓慢，那么湾内的土地更新项目未来或成为公司业绩的重要影响因素。2019年，公司的城市更新业务贡献收入约49亿元，年内孵化了深圳蛇口自贸区，惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目，可销售总货值约700亿元。
虽然粤港澳大湾区项目的盈利确定性较高，但千亿之后，更广阔的区域布局才能更好的对冲区域风险，且能满足规模扩张下对更多土储的需求。目前公司的投资目光也逐渐投向湾外。
截至2019年末，龙光地产的土储面积约3667.40万平方米，较2018年土储维持稳定。
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