一直以来，刚需想在江南区置业，能选择的板块越来越边缘。个中缘由，还是因为核心区无新地块供应，购房者没有太多机会。
如今，随着旧改项目推进，江南核心地段内也有新房了。
近期，地铁5号线沿线的新盘，深石|汉化·锦上城营销中心开放，且已获预售证，即将迎来首开，前来咨询的扒友不少，那么，这个盘如何？值不值得买？今天扒一扒。
锦上城拿证，本周六开盘
带着各种疑问，前几天，老叨直奔深石|汉华·锦上城售楼部。
意外的是，当天不是周末，但前来看房的人络绎不绝，洽谈区已坐满，沙盘前也围了一圈。
▲营销中心内
一个江南楼盘，短时间内凭啥能聚集这么多购房者？理由很简单，项目位于老城区，人口密集，吸引附近居民；另外，项目也即将开盘，开盘前仔细看盘是正常现象。
据了解，深石|汉华·锦上城已获得预售证，将于4月25日开盘，预售的楼栋为6#楼、7#楼，共243套房源，备案价区间10000-11600元/㎡，卖毛坯。
▲项目已经备案
▲6#、7#楼位置
相比周边的楼盘价格，周边还有8字头毛坯，深石|汉华·锦上城的备案价过万，价格明显上升，过万的毛坯，对刚需是一道槛。
但放眼南宁，整体市场备案价放松，处于洼地的江南区也不另外，万元以下的楼盘在减少，刚需既现实又无奈。
备案价不等于销售价，目前预约交1万元可享3万元优惠。这说明优惠是有的，开盘还可能有惊喜价。
项目方面，地块不大，仅49亩，由6栋高层住宅，3栋LOFT公寓组成。
▲总平图
住宅和商业隔开，商业区主要为公寓和街区商业，为项目增添商业配套。
直线距离地铁口约500米，很牛吗？
备案价上升，还需要对应的价值来匹配，能不能支撑其价格？
首先看地段。深石|汉华·锦上城距离地铁5号线与旱塘站直线距离约500米，妥妥的地铁盘，5号线正在建设中，预计明年通车运营。
有地铁配套支撑，价格自然不会低。
▲锦上城位置
另外，距离江南公园约1.3公里，直线距离可到达。
由于项目在老城区，生活配套不缺，地铁和公园加持，出行和休闲两不误，适合自住。
商业配套方面，项目自带6万㎡的商业体，周边还有海吉星农产品市场，江南万达等。
地铁是我们判断楼盘价值的直观方式。从整个区域来看，深石|汉华·锦上城的区域价值又如何？
在放眼到整个江南区，深石|汉华·锦上城处于江南中心区位置，不用多说，越往中心的地位置，地段越优。
▲江南中心区域
过去我们很少关心江南的中心在哪。因为中心区没有可开发的地块，在江南置业，只能往沙井、经开区，或者空港板块，这些新板块由于配套未跟上，江南区房价长期处于洼地。
其实江南中心商圈已形成，随着旧改范围不断扩大，未来江南中心居住价值将回归。
超5千亩旧改，邻居可能不简单
江南中心价值回归，仅靠一两个旧改项目是不够的，需要成片带动。所幸，五一中路5415亩旧改已提上日程。
去年6月，江南区政府发布了关于印发《关于成立南宁市江南区五一中路片区站城融合发展项目现场指挥部的方案》的通知，透露出该旧改项目进入概念设计阶段。
▲五一中路旧改大致范围
旧改是当前的城市红利，抓住这波，将给区域带来质的改变。
如此大规模，江南五一中路旧城焕新，不仅提升江南中心区居住价值，还将使江南长期被忽视的房价复苏。
地块规模较大，不是一般房企能驾驭，唯有大型房企才具备开发大规模的旧改项目。大房企的优势是，产品成熟、运营模式稳定，以后成为新地标并不是不可能。
深石|汉华·锦上城与五一中路旧改，仅一路之隔，无疑是最大受益者。
100平做四房，很懂刚需的样子
深石|汉华·锦上城首期共6个户型：67㎡两房，74㎡三房，88㎡三房，100㎡四房，108平四房。户型紧凑而实用，下面展示两个主要户型。
▲74㎡三房
74㎡，面积不大，但做到了三房，主卧还带一大飘窗，开间达3米。厨房U型设计，方便烹饪操作，阳台与客厅、餐厅连接，进深达8.8米，大横厅设计，空间显得更大。
▲100㎡四房
应该给这个户型点赞，100㎡空间不大，却做到了四房双阳台，两个卫生间，没有一点浪费空间，赠送的面积也合理利用，每个格局都很方正，没有蹩脚的地方。
双阳台，空气南北对流，采光通风都很好，客厅开间3.8米，够宽，主卧带飘窗，书房由绿化阳台改造，三面采光。
不得不说，开发商还是很懂刚需的胃口。对于刚需置业来说，有限的面积，多得一间房，多住一代人，能满足一家人的居住需求，尽量少换房。
地产新兵还是“老司机”？
这么懂客户的楼盘， 开发商是不是地产里的“老司机”？
听到深石或你会很陌生。其实，深石起家在南宁，2008年深石就和盛天有过合作项目，参与投资盛天东郡、盛天国际等项目。
之后，深石转战到上海，以上海为总部，公司逐步从建筑设计向房地产开发转型，先后进入浙江绍兴、西安等城市开发，产品系包括住宅及大型综合体、酒店项目等。
如今，深石再次来到南宁，不如说是回归。这次它携手合作伙伴“汉华集团”，联合开发锦上城。
据了解，汉华集团来自陕西，是当地的龙头房企，拥有20年房地产开发经验的企业，在多地开发运营了多个国际旅游度假区、大健康产业示范基地项目，已成长为国内具有较高知名度的专业化产业运营商。
▲深石&汉华在全国的布局
深石与汉华在全国合作有多个项目，是长期合作伙伴，可以说是好基友，已形成一种默契，联合开有众多综合体项目，如：汉华城、曲江中心、上城国际。
▲深石&汉华合作开发的主要项目
这对CP组合再次合作，开发锦上城，倒是让人放心了不少。
买不买？给你几点忠诚的建议
深石|汉华·锦上城值不值得买？最后给大家一些建议：
①户型很实用，74㎡做到三房，100㎡做到四房，不过有点紧凑，适合刚需自住，寻找舒适大四房的请绕道。
②学校方面，项目周边有学校用地，还在规划中。短期内依赖周边学校，比如，壮锦小学、壮锦初级中学等，如果近期有娃有读书的购房者，需要注意孩子入学时间等。
③另外，壮锦大道为城市主干道，加上老城区的特点，噪音比较大，如果资金相对充裕，不建议选择靠路边的楼栋。锦上城靠壮锦大道的为商业，住宅还有一段距离，会好一些，但日常出行也会有所拥堵。
整体来看，项目地段不错，地块不大，还自带有商业，离地铁较近，交通便利，满足各项居住需求。价格万元左右，户型实用，如果你是刚需，正考虑在江南置业，或是当前不得不看的项目。
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