養老地產不是“賣房”，是“養老”的

養老地產不是“賣房”，是“養老”的

隨著經濟社會的發展，特別是人口老齡化的迅猛發展，家庭和政府都無力負擔沉重的養老服務壓力，只能求諸市場，動員廣泛的社會力量為老年人提供養老服務。比如，中共中央、國務院各部委出臺的鼓勵社會力量參與養老相關政策就多達40餘項，涉及土地、資金、人才、醫養、保險等多個方面。在頂層設計上，國務院《養老服務設施用地指導意見》不但首次將養老用地明確規範為“養老服務設施用地”（“醫衛慈善用地”類），“國有建設用地，對於非營利性養老機構，（還）可以採取劃撥方式供地；對於營利性養老機構……可以協議或者公開出讓。”從區域看，環渤海、長三角、珠三角的養老產業政策領跑中西部和東北地區。但是，中西部和東北地區重點城市的養老產業的發展規劃還是頗具優勢的。龐大的養老需求，供不應求的市場現狀，以及“養老+地產”政策導向的可期性收益，使得不少房企把養老地產視為營收的“新金礦”。

新型城鎮化的根本落腳點是為人民謀福利、求發展，核心目標是在城鎮化過程中促進人的自由全面發展和社會的公平正義，使全體人民共享經濟社會發展成果。“十三五”規劃提出，要建設以居家為基礎、社區為依託、機構為補充的多層次養老服務體系。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等省市在供地計劃中單列養老服務設施用地指標。以北京為例，從首次單獨列項，到混合配建供地模式，可謂超前規劃。可以肯定，養老產業鏈包含眾多相關產業，推進養老地產的發展，既是推動新型城鎮化發展、促進經濟增長的重要手段，也是有效滿足日益增長的養老服務需求、保障和改善民生的重要舉措。以養老服務為紐帶，上下游延伸、橫向拓展，就是一條產業鏈。從實踐看，“養老+地產”不但可以撬動產業鏈上的其它板塊，通過收併購、強強聯合等方式實現資源的整合和互補，亦促進了實體經濟的發展，尤其是衍生出不同業態，使傳統房地產與養老護理、醫療保健、金融等實現了多元化的糅合發展。

養老地產是基於“適老化”而拓展出的新興地產業態，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。數據顯示，“從2016年到2020年（即‘十三五’期間）整個中國養老市場消費將超過10萬億元，年均增長幅度將達17%。”2016年末，國務院通過“十三五”衛生與健康規劃，旨在加快包括養老在內的健康產業，要求地方政府與私營企業協作，並開發金融工具以鼓勵該領域的增長。種種跡象表明，國家正在探索養老資產證券化以及基金退出機制，以吸引私有資本進入養老產業。從全國範圍來看，房企投身養老地產的熱情高漲，市場表現活躍，尤以一線城市為甚。截止到2016年底，佈局養老地產投資總額已超過5000億元。包括萬科、綠城、保利地產、遠洋地產等都已將養老地產列入發展計劃。從趨勢看，養老地產投資正呈現出大幅增長的趨勢，或者正逐步步入主流資產行列。但是，相比海外成熟市場，國內養老地產不過是“小荷才露尖尖角”，不但處於產品、業態轉型的初級階段，似乎尚無以養老產業為主業的上市公司。

養老地產不是老年住宅，它要解決的是老年人的養老問題，它是針對老年人的服務產品，帶有地產的屬性。作為養老地產，人們最需要的是養老配套服務。從概念上看，養老地產是住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，是一種創新的房地產產品。從功能上說，養老地產接近於高端住宅產品，但又有所不同，養老地產更注重的是服務的那一部分。比如，養老地產的功能和設施要比普通公寓更高、更全。其中，既然是養老地產，就不能偏離“養老”這一主題。養老地產最應當根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設計。而要做到這些，關鍵是“定位”。一是要有全局和發展的眼光，站在整個城市、輻射區域的角度來通盤考慮。二是找準目標人群，細分目標人群的具體需求，包括給目標人群提供居家、社區及機構養老三位一體的養老方式，以及提供醫療、養生、康復、護理、文化教育、宗教信仰、度假休養綜合性養老服務等。

養老地產是一個具有公益屬性的商業項目，在本質上更是一種兼具養老的投資型的金融產品（模式）。這就意味著，養老地產的運作要兼顧盈利與社會公共價值。不僅要立足於企業自身的發展，也應考慮公共利益的問題，以形成一個多贏的、可持續的商業發展模式。和許多國家一樣，新西蘭也存在著老齡化問題。從新西蘭經驗來看，養老地產是房地產、酒店管理和醫療護理三者的結合。購買這種地產的老年人，在保持獨立居住前提下不但享有“社區”提供家政、餐飲、娛樂、社交、醫療、看護等一條龍配套服務的權利，新西蘭政府還通過行業自律和立法來為養老產業的發展“保駕護航”。

比如，新西蘭《老年公寓社區2003年法案》不但約定了老年公寓買賣雙方的權利義務、購買合同的基本條款及投訴及問題解決渠道，還要求每個社區指定一名社區法律監管人，引入類似上市公司獨立董事的角色，監管入住居民的押金、其他款項用處及財務運作，確保資金安全。這種商業模型堪稱“現金奶牛”。項目售賣後，企業收回的現金可以迅速償還貸款並開發新項目；而老人離世或住客離開後，公寓既可以更高的價格轉售，亦可退還給開發企業。購房款在扣除建設和運營管理費後返還，返還比例一般在75％以上。如果國內的養老地產項目也能做到這一點，我們也都會像新西蘭人一樣成為養老地產的擁躉者了。

養老市場是一座值得深挖的金礦，尤其在建設新型城鎮化背景下，養老地產開發商不僅是地產開發商，更是養老服務的提供商。養老地產作為養老產業的整合的終端，一是要鎖定客戶群體，積極發展適合新型城鎮化的養老地產項目。養老服務所面向的客戶各不相同，每類客戶群對於養老服務都有各自不同的訴求，只有因地制宜的根據人們的生活習慣以及養老方式選取最佳的養老形式，才能實現全社會養老福利的最大化。二是要不斷地調整養老的結構和方式組合。與傳統的商業地產相比，養老地產突出特點在於“適老化”。從服務價值體系構建來看，將養老地產作為一個產業發展，不但要建設完善的養老服務體系，還要構建細緻入微的服務價值體系，尤其要滿足入住老人精神層面上的訴求。三是要積極探索發展方式，提煉出長短兼顧的盈利模式。養老地產不是簡單地“賣房”，而是服務，是養老。所以，養老地產的開發商要把發展的重心從房地產開發轉換到養老服務的運營上來，尤其要平衡好福利性、公益性、弱營利性這三者之間的關係。