这是太原楼评参考原创的第 129篇原创分享 全文共3320字，预计阅读：20分钟
四月份的某天，在跟一位行业前辈沟通中，突然发觉自己一个问题，自己是是如何对待市场数据的，自己是否真的了解市场一线的市况，市场的研究价值究竟在何方？
坦白的讲，这一年对市场本身并未有很强的敬畏心，因为销售线的起身，虚虚实实，真真假假，对对错错，都已经麻木了很多，而且很多的数据报告其实就是一份谋生的活儿，为了出报告而出，为了竞标而竞标，为定位写定位，即便是写过的思考和研判也是权当工作的差事来衡量，每天麻木在数据的海洋里，甚至自己的讲过的报告，都没有太强的印象痕迹，更不用说对数据的领悟。
1，正视城市经济数据问题：省会“大哥”不强，则城市群多代为收纳“小弟”。
其实特别想放一张前五十城市的GDP排名，可惜找不到太原。SO，中部城市的垫底省会吧，而处在中部的太原，尴尬的邻居皆有组团，
如武汉的“1+8”城市圈，
郑州的中原城市群（14城），
长沙的长株潭城市群，
合肥有合肥都市圈（8城），南昌也提出大南昌都市圈发展大数据和城市云，当然南昌的存在感相对偏低，而太原都市圈就显得绵薄无力一些。
而山西省的城市“小弟”也是命运不同，省会显得特别尴尬。
如北侧京津冀协同发展蹭个外围，大同被放置在墙头，
南侧被中原城市群在夺晋城，侵蚀长治，
而关中平原城市群则顺河而下跨越山脉，并进了运城和临汾。
2，正视城市土地数据：释放持增，对二级市背后的压力和危机。
太原的土地供应呈现年度阶梯增长，和商品房市场弧线趋平，这样形成的供销剪刀差极为严重，在4.0容积率盘踞了四年左右的太原，仅仅计算2016-2019年的四年土地成交1559+万方，即便按容积率3.5仍可实现的建筑面积供应可以达到5457万方，而2016-2019年的四年成交面积仅有3420万方，四年可实现的积压储备货量已经即将是2000+万方。
在衡量另一个数据，太原这些土地到底如何使用了，我们看一下太原开工面积，2016-2018年（缺2019年）的太原商住开工面积达到3712万方，如果按这个数据来衡量，取地后的开工使用率是极高的，其对应数据基本可以达到吻合近九成，这种情况下太原，当然在竣工面积相对滞后的情况下，太原二级市场积累承压了极大的风险值，用期房时间差来减缓市场的竣工（2016-2018年竣工量仅有1300+万方）兑现量，在如果期房杠杆逐步弱化的太原楼市，竣工量必然出现在一个周期的高度集中，而现房的市场就存在期房+现房同时对楼市的竞争格局。
故而从数据上分析，太原的土地市场的持续高增长，对于太原楼市二级市场的是一个潜在且十分如鲠在喉，土地市场的降温，不仅仅是二级市场的去化降速的回馈，也是减少市场的持续承压的良性发展的必要性，对于2020年的土地，
个人更倾向于消化潜在可供，并购合作开发，项目融合，与其相互竞争不如相互联合，统一协调，否则太原的从数据可以看到一场潜在不远处的太原房企之间的残酷的互残之战。
从土地用地数据来看，未来的公寓+商铺等商服类产品比例会增大，但是在太原城市如果把物业类型充分发挥到，不仅仅是通过不断上调的商业比例来完成，但是可以看到土地的兼容商业比例不断上升的现象，当然2019年比较特殊的晋源区成交大宗商业用地，但是综合来看还是趋势极为明显。而房产的有效运用和商服环境相关，一个成功打造成旅游型城市的，商业兼容比例对于城市承担更多的流动性人口服务是极为必要的，但是如果商业配比明显快于市场需求的节奏，就会出现市场中在商服类产品的价格持续几年价格停滞不前。
从另一个思维衡量，城市中产业土地价低，具有反哺城市经济的作用，在配置中一般占比相对较低，思考物业类型占比，是否对于商业的态度实现类似于产业土地的态度，降低土地费用，税收保有优惠，招商引产将这部分增高比值的土地充分发挥其服务城市的职能，而且引导消费观，促进流入人口量，提前布局此刻19年的配比之坑，否则在未来居住楼下，总要路过一段商业无人区。
3，正视城市信息公开和行业数据真实性：多一点坦诚，少一点辨伪存真。
城市发展，一切皆会变，太原市场中一直存在数据统计口径不同，标准不同，结果不同的三不同市场数据统计，而房管局的网签数据偏滞后，对市场的实时监控参考不足，市场的统计数据成为主要的活跃方式，同时多方和实地核对。
伴随市场的波动，掺水的情况开始兴起，起初少数“病毒”，后期呈现区域沦陷，波及范围更广。回想到转行之初，服务融信时，在主力竞品的监控任何一个维度波动的敏感程度和求证缘由的时刻，市场是滞后，市场是服务管理的。在房地产管理的决策中，市场监控是一个组织行为的“反馈”，包含对竞对和自己，对于修正计划和实施组织指挥的一个重要筹码基础。
我在市场头脑风暴群里写下过这样的一段文字：
以行业观点为粥，以地产洞悉为衣，栖身于行业，众生皆需混饭，但养个肥美的理想——做市场有影响力有价值的市场判研群。
数据基底，行业脉搏；把脉问诊，探求本质、真相、规律和逻辑，群友不吝赐教，互为探讨，观点碰撞因人而异，视角不同。每周市场数据头脑风暴，对市场判研，趋势而动，顺势而为，道法自然。成长路上有一群志同道合的人，助人吃肉亦能喝汤，共享思路，开拓视野。
这易居的7位小伙伴心力堆砌和各个房企平台核对出来的太原市场数据，也是二百个项目的支援呈现，最终汇集的的只是一份数字一张图，但是如果真的心中对市场数有感情，这住宅市场的5.5万套，这675万方，这852亿的背后是整个行业地产人的年终答卷，也是一个城市的住房改善的逐梦追求，套均面积123平米的豪气对于龙城的面积段主力也给出了一个参考答案。
而营销和推货的效果答卷，也许就在这一张趋于降低的开盘去化率走势图中，给了地产人营销当年的难度的答案，结合与加推次数，每次推量的数值和客群的变化也是一个市场表现的判断值。而数据的核心是准确，市场脉搏的准确对于决策的偏差幅度就会无限降低，决策的代价是沉重，数据的核定就成了一个新的能力，劝君善良的同时，权责利的吻合，是否也考虑我们市场数据的重视程度，有时候就是因为掺水而打折对待，因为打折对待而注水减弱了负罪感的恶之循环，甚至有决策层喜欢拍脑袋，日久未尝过问关怀数据的研究成果。
在不久的未来，新房网签数据的公示及时性即将到来，数据收集的辨别能力暂时退下舞台，而数据的运营分析能力则会得到更多的关注。
一是要全面采集楼盘信息，建立健全楼盘数据。二是提供自动核验服务，
自动核验交易主、自动核验房源信息。三是优化网签备案服务，推进“互联网+网签”。四是提高数据使用效能，强化信息对接共享。五是推进全国一张网建设，落实城市主体责任。
4，正视城市三级市场的挂牌数据量：三级市场是个不可忽视的板块。
3500多个建成保有小区
110万套在册管理住房，
28000套年均成交房产
年均交易活跃度在2.5%-3%之间波动
1100家三级市场经营门店
7000-8000人经纪人群体
173家备案资质的房地产经纪公司
15%-22%的渠道成交占比
75%的业主在挂牌中选择调涨调降
二手房的挂牌价格和成交价格之间的浮动在？%
。。。。。
三级市场已经在逐步在群体聚合的能量下形成极强的渠道议价能力筹码。
在未来客户量不断被细分和项目位置抗性大需要导流的客户思考，以及未来三级市场的被逐步交房后递推进入市场中的竞争新格局。
盘踞在你的左右两侧，除了竞品数据，还有三级市场的潜在交易活跃度数据。
留在尾巴处，市场数据研究是一项极为苛责严肃无聊但须认真的事，SO，数据的如何取证真实，如何辨别规律，运用数据，如何思考数据之间的关系，如何在有力的数据支撑之下，搭建起一座决策的高塔，在慢慢浸染的数据海洋中，不断更迭数据的翻新，不断更换数据支撑的趋势导向，研判思路，在急需力挽狂澜之时，能否担起言官直谏，在不断推演中有所成长的喜悦，也许最枯燥的事也能让你闪出不一样的烟火。
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