房屋租賃合同糾紛中裝飾裝修損失的認定與賠償

原文按：對於房屋租賃合同糾紛中房屋租賃合同無效、解除、履行期間屆滿後，裝飾裝修物如何處理的問題，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱房屋租賃合同司法解釋）予以規範，但從司法實踐看，仍存在對裝飾裝修物糾紛處理的分歧。本文對此予以分析總結。

一、房屋租賃合同糾紛裝飾裝修損失的認定與賠償一覽表

根據《房屋租賃合同司法解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條之規定，製成下表。

二、相關爭議問題

（一）承租人對租賃房屋進行裝飾裝修經過出租人同意的認定

1、出租人是否作出同意的意思表示的認定

出租人同意承租人對出租房屋進行裝飾裝修的意思表示可有書面、口頭、電話等多種形式。對此，承租人只要在訴訟中舉證加以證明即可。但現實中往往不規範，對相關證據未能注意保存或者出租人對此未明確表態。《民通意見》第66條規定，一方當事人向對方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。若出租人雖未對裝飾裝修事宜明確表示，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，可認定出租人對裝飾裝修默示同意。試舉兩例情形加以說明，一是，出租人雖未明確，但有證據證明其曾前往裝飾裝修現場瞭解情況，並發表如何裝飾裝修的意見，事後對此未提出反對意見，二是出租人雖未明確表態，但根據雙方約定房屋出租用途及出租房屋現狀，可推知承租人必須進行裝修才能達到租賃目的，如租賃毛坯房開酒店，出租人應該知道必定裝修，所以推定出租人已默示同意。

2、“同意”的意思表示範圍

現實中經常會出現出租人同意承租人對出租房屋進行裝修但未明確說明允許裝飾裝修的範圍和程度。一旦發生糾紛，往往會就裝飾裝修範圍和程度各執一詞。最高人民法院民事審判第一庭認為應以房屋類型作為主要判斷標準，並結合租賃合同中雙方約定的出租房屋用途、出租人作為同意意思表示時的裝飾裝修進展情況等諸多因素綜合加以判斷同意的範圍。除非雙方當事人另有約定的，否則出租人對承租人裝飾裝修的同意一般應該被看作是一種租賃合同期限的概括性、持續性授權。這裡的“同意”一般只能按日常生活經驗理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的範圍。如果沒有特別明示，一般不能理解為同意承租人對所租房屋進行改變房屋建築主體、承重結構的裝飾裝修。

參考案例：大連市甘井子區紅旗街道劉家村民委員會與大連市甘井子區連泰電力器材廠租賃合同糾紛，大連市中級人民法院（2015）大民二終字第00681號

裁判摘要

：關於上訴人主張其擴建施工行為已取得被上訴人的同意，及被上訴人未有明確的禁止行為即表示同意一節，根據《租房協議》第四條規定，“如果乙方（連泰電力器材廠）需要搞臨時建築，必須經甲方（劉家村委會）與上級有關部門協商後方可施工”，可見合同中未約定上訴人可隨意對案涉廠房進行擴建改造。上訴人雖提出已經過被上訴人認可，但就此節事實未提供任何證據予以證明。另，根據《民通意見》第66條，“……不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示”之規定，現雙方之間的租房合同中明確約定了上訴人建造臨時建築的相關前提條件，被上訴人無任何行為表明其已接受上訴人的擴建改造行為，故不得認為被上訴人已經默示表示同意…本案中，如上所述，上訴人無證據證明其擴建改造行為已經被上訴人同意，故一審法院應引用承租人未經出租人同意進行裝飾裝修及擴建的條款，一審法院引用該解釋第十二條，應屬不當。

（二）房屋租賃合同無效的情形

1.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

2.出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

3.租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

4.承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

5.租賃標的物未經整體驗收合格，房屋租賃合同無效。

6.違章建築的房屋出租，房屋租賃合同無效。

另，關於房屋租賃合同的出租人是否必須具有產權證書的問題。

參考案例：崑山市超華投資發展有限公司與中國建築工程總公司、中國建築股份有限公司建設工程施工合同糾紛，江蘇省高級人民法院（2016）蘇民終622號，最高人民法院2018最高法民再134號。

裁判摘要：一審法院認為出租房屋即使尚未取得權屬證書，只要其具備建設工程規劃許可證並竣工驗收合格，即可依法對外出租並獲取租金收益，當事人以此主張租賃合同無效的，人民法院不予支持。本案中，“崑山超華商貿城二期B區項目”具備合法的建設工程規劃許可手續，全部工程已經竣工驗收合格並交付使用，其未能及時對外出租，應當是與業主的廣告宣傳、營銷策劃及招商力度等因素有關，上述房屋的1、2層商鋪在未取得權屬證書之前即已經出租給歐尚超市使用亦可佐證，故涉案房屋未能及時出租與其未辦理產權登記之間不存在法律上的因果關係，超華公司在本案中主張租金損失的依據不足，依法不予支持。

二審法院認為涉案物業系商超綜合體項目，3、4層未取得房產證書應對其對外出租造成不利影響。建設部1995年6月1日起實施的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定…根據上述規定，涉案物業3、4層未取得房產證書對其於2009年9月1日至2011年1月31日期間未能對外出租必然造成不利影響。2011年2月1日起實施的《商品房屋租賃管理辦法》雖然取消了無房屋所有權證的房屋不得出租的規定，但沒有房屋所有權證會對承租商戶的預期產生影響，從而一定程度上對出租人的招租產生影響。綜上，涉案物業3、4層未取得房屋所有權證會對超華公司的招租產生一定影響，中建總公司、中建股份公司應對超華公司該期間的租金損失承擔一定的賠償責任。

最高人民法院再審認為，案涉物業3、4層未取得房屋所有權證與超華公司主張未能對外出租的租金損失之間不具有因果關係，二審法院判令中建總公司、中建股份公司賠償超華公司700萬元租金損失，缺乏事實和法律依據。理由如下：1.超華公司依據《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定主張未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租，但該管理辦法僅系部門規章，已於2011年2月1日失效。現行法律、行政法規中，並無未取得房屋所有權證的房屋不得出租的強制性規定。超華公司主張案涉物業3、4層未能對外出租系未取得房屋所有權證所致，於法無據。同時，案涉物業1、2層同屬當時未取得房屋所有權證的房屋，但已對外出租給歐尚超市。雖超華公司主張案涉物業1、2層系政府招商引資項目，經相關部門溝通協調才得以完成出租，但上述事實足以表明，案涉物業未取得房屋所有權證與未能對外出租之間不具有必然關聯…判決如下：撤銷江蘇省高級人民法院（2016）蘇民終622號民事判決；維持江蘇省蘇州市中級人民法院（2015）蘇中民初字第00011號民事判決。

綜上，房屋所有權人出租、出售屬於自己的房屋，是其行使對所有物收益、處分權的行為。在產權無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買賣合同不因所有權人於締約時沒有取得房屋所有權證而無效。按照民法理論，有權對財產進行佔有、使用、收人的人不僅僅是所有權人，還包括合法佔有人。雖然合同的效力屬於人民法院主動審查的範疇，但我國現行法律和行政法規中並沒有規定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權或者經所有權人授權，否則合同無效的規定。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的必須具有所有權或經所有權人授權。

（三）現值損失與殘值損失的理解適用

1.現值損失

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失範圍。該價值一般採用審計鑑定的方法確定。

參考案例：廣東金海城物業服務有限公司、廣州市車之通汽車諮詢服務有限公司租賃合同糾紛，廣東省高級人民法院（2019）粵民申3123號。

裁判摘要：（二）關於金海城公司應否賠償車之通公司裝修損失的問題。根據《房屋租賃合同司法解釋》第九條第二款的規定，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。本案中，金海城公司對於車之通公司對涉案場地加建、改建的行為並未提出過異議，且其法定代表人在委託評估時亦在涉案場地加建、改建、裝修前後對比照片上簽名確認，據此一、二審判決認為金海城公司對車之通公司加建、改建的行為是知悉和默示同意的，並無不當。本案訴訟之前，金海城公司、車之通公司分別與廣州市華盟價格事務所有限公司簽訂《委託評估協議書》，委託該公司對涉案場地內的裝飾、裝修殘值進行評估，評估結論書確認至2017年11月23日的殘值為252661元。涉案場地已被拆除，一、二審判決綜合上述評估結論書及雙方的過錯程度，酌定金海城公司向車之通公司賠償50%的損失即126330.5元，並無不當。金海城公司主張評估結論書存在明顯錯誤，但其並未提供充分證據推翻該評估結論，其主張不能成立。金海城公司在申請再審期間還提交了廣州市土地開發中心有關工作人員的對話錄音作為“新證據”，擬證明車之通公司自行拆卸板房等並轉移至他處繼續使用，上述證據的對話內容並無相應證據佐證，依法不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的足以推翻原判決、裁定的新證據。

2.殘值損失

剩餘租賃期內裝飾裝修殘值，指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩餘的租賃期限價內尚存在的價值。承租人在房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿後，完全使用了租賃房屋，也就同時完全享用了附合的裝飾裝修物的價值。而若租賃期間未屆滿，承租人對其按原約定履行期限投資附合於房屋的裝飾裝修物的價值並未完全享用，即在剩餘租賃期限內附合的裝飾裝修物還存在一定的價值。確定剩餘租賃期內附合的裝飾裝修物價值應根據房屋租賃合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，計算房屋租賃合同解除時剩餘租賃期內附合的裝飾裝修物的價值。該價值通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。殘值損失應考慮因合同解除未攤銷的費用，該費用可能高於或者低於裝飾裝修的現值，此時確定裝飾裝修殘值損失採用“就低不就高”原則，即如果未攤銷費用高於現值，殘值損失按照裝飾裝修的現值確定；如果未攤銷費用低於現值，殘值損失就按未攤銷的費用確定。打個比方：裝飾裝修費用為100萬元，租期五年，合同履行兩年後解除，則攤銷費用為40萬元，未攤銷費用為100-40=60萬元。如果裝飾裝修現值為40萬元，殘值損失應為40萬元；如果裝飾裝修現值為70萬元，殘值損失應為60萬元。

參考案例：季青、吳進等房屋租賃合同糾紛，山西省高級人民法院（2017）晉民終3號。

裁判摘要：本案中季青作為租賃合同的違約方，關於裝飾裝修的殘值損失，考慮到季青進行的部分裝修工程已與建築主體工程形成附合，季青返還的房屋後，已完成的裝修部分工程對於吳進、薛桂梅一方仍具有使用價值，鑑於此本院認為，吳進、薛桂梅對裝修工程在利用價值範圍內酌情予以補償。具體計算方法為以一審法院認定裝修損失2413240.97元為基礎，根據合同租賃期限計算裝修價值攤銷費用，剩餘租賃期內裝修殘餘價值約為200萬元，吳進、薛桂梅適當補償季青100萬元為宜。季青上訴請求賠償其品牌鋪面裝修的損失、與商戶解除商鋪租賃合同賠償商戶的損失以及招商過程中有關費用等間接損失，於法無據，本院不予支持。季青主張鑑定費用全部由吳進、薛桂梅承擔的上訴請求，未提供證據予以支持，鑑於裝修工程的剩餘利用價值，本院認為由雙方予以分擔為宜。