随着成都楼市的复苏，我们注意到商办类产品（以下简称公寓）的销售数据也开始回暖。近期，成都商报房产发布也推出了“公寓系列报道”，在上一期的稿件中我们从市场入手进行剖析，可以看到，买商办类产品的人骤增四倍，数据背后，藏着哪些现象？戳这里可以回顾原文。
今天，我们要讨论的是，在复苏的数据背后，是谁在买成都的公寓呢？
为什么要买公寓？
数据反弹，高达4倍的增长，在知道谁买走了成都公寓之前，我们先要知道，为什么要买公寓。
在当前楼市调控的大背景下，作为房地产的另一种载体，公寓相比住宅，又具备一定的特殊性：
1
不受区域限制，在重点城市或发展潜力较大的城市，一些好的公寓产品会接受来自全国买家的综合考量和重点考察。
2
面积普遍较小，单价相对更低，低总价公寓成为一些中产家庭在资产配置方案中，与保险、基金、证券等并列考虑的一种产品。
3
交通配套及生活便利性相对较高，一些受限于社保户籍不能买房又希望在城市落脚的人群，将公寓作为一种另类的置业方式。
所以，大致归纳一下，可以发现，不同的购买需求对应着不同的公寓产品。如果有公寓购买需求的人群，首先应该找准自己的需求点，进而再重点考察产品项目本身。
这三类人，买走成都多数公寓
成都的公寓有着丰富的分化，上一期，我们也盘点了，从十四万到一千五百万的产品都各自有着自己的客群。如果我们将市场上的产品细分，大致有三类买家：
1、小投资客
产品：100万以下的普通公寓
优点：总价低、撬动成本低
缺点：转手差，主要依靠租金收益
相比普通住宅，公寓产品的单价往往比同区位的住宅价格略低，加上户型面积偏小，因此这类公寓产品的总价一般在百万上下，加上灵活的首付手段，使得撬动这类产品的代价往往在十余万到几十万之间。
作为普通的工薪家庭来说，如果手上捏着十多万元， 在不能购买合适的住宅的前提下，很多人于是将眼光锁定在公寓这类房地产投资品身上。
但同样需要注意的是，当前大多数公寓产品，自身的增幅有限，加上再次交易需要缴纳较高的税费，所以，公寓在二手房市场并不是很多人的优先选择。从另一个角度来说，选择公寓产品，更应该看重产品本身的租金水平、租用需求和持续盈利能力。
从机构统计的数据来看，位于新都的万科·香缇荟近期一直是成都销冠，究其原因，十余万的低总价、紧邻地铁的地段优势，都是投资者的爱。如果把预算增加以一部分，事实上，买到一套靠近地铁、面积更大的产品是不成问题的，自用和投资，都是不错的选择。
2、自用+投资
产品：100-300万的服务式公寓
优点：地段较好、配套丰富
缺点：后期成本高
目前成都多数服务式公寓都处于主城区较为繁华的地段。同时，相比一般公寓，多数在交通、商业配套等方面具有一定优势，有些甚至是双地铁上盖、临近综合体商场。除此之外，装修品质、额外的酒店式服务等都是增值项。
保利·天悦、德商·御璟天骄等都是这类产品。相较于普通的公寓项目，这类公寓往往品质更高，无论是自用还是出租，都能够保证舒适度，而且这类产品的租金往往会比同地段的普通公寓更高，如果相同总价，买带有额外增值项的产品，或许是更加明智的选择。
3、不差钱的高净值买家
产品：300万以上高端公寓
优点：空间感好，使用体验感佳
缺点：贵
买高端公寓的精英人群越来越多。90-100平米的套一，300平米的套三且做到全套房设计，高端公寓在表达高端方面，比许多住宅更加大手笔。区别于传统的住宅项目，这类产品或许生活气息不足，但却能够做到难得的空间感。位于城南的花漾锦江、保利国际广场都是这样的项目。
当然，这类项目往往需要更多的增值项，比如大师设计的精装、无敌的景观视野，以及会所或者是酒店服务。
玻璃幕墙前展开一幅城市画卷，这类产品做好了比大平层的体验感更好。当前，前提是有钱。
下手公寓，这些问题需要注意
可以看到，未来公寓市场的产品类型及总价区间将会出现分化，并且随着产品存量的持续走高，竞争会愈发激烈。公寓究竟买不买得？其实答案是肯定的。对此，总结归纳了当下购买商办产品的人群结构分类，以便大家能找到适合自己的投资产品。
1、对于手头资金并不充裕的投资人群，建议选择周边交通配套完善的小面积、低总价商办产品，因为这类产品的租客基本都是外地来蓉且刚踏进社会的年轻人用以过渡性自用，往往更加侧重于通勤成本。因此，靠近临地铁或者衔接交通要道、毗邻集中办公区的商办产品在后期中更易出租。
万科·缇香荟
2、而有一定闲置资金人群，大多以本地或外地的家庭结构为主，手握闲置资金对于产品面积、品牌和服务有一定要求。建议选择位于主城区、靠近商业综合体，周边能满足生活一切吃喝娱乐且面积段适中的商办产品，其中，靠近学校、医院的地方，出租灵活度及回报率都更为出色。
位于一环的龙湖·上城
3、针对高净值人群而言，购买逻辑就完全不同了，更多是出于对自身资产配置为出发点。而成都作为全国新一线城市，其城市红利和未来发展是优于除北上广深之外的许多城市的。并且，成都的城市量级和房价相比，还是具备一定优势的。
基于此，则是建议选择占据城市核心地段的商务区内、且在私密性、个性化服务、顶级VIEW及圈层活动上做的更为细致的高端服务式商办产品，而这类产品也更能受到外企人士的青睐，租金收益非常高。同时，这类高端服务式需求也将随成都经济的持续向好，成为后市中商办产品的一种趋势。
位于天府五街的花漾锦江，可以直面欧洲中心
其实，大致归纳一下，可以发现，不同的购买需求对应着不同的商办产品。首先应该找准自己的需求点，进而再重点考察产品项目本身，再下手就八九不离十了！（文/ 陈齐美 钟洁）
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