五一小长假之前，北京土拍市场迎来节前最后一次土拍，出让的是两宗大兴西红门宅地，共吸引了新城控股、金茂、首开、电建、龙湖、招商、金融街等房企参加，最终两块地以总价66.8亿元成交，高出底价3.12亿元。
今天两宗地块有两个共性，一是限价，根据规定，大兴区西红门镇两宗地块中商品住房销售均价不超过 64400 元/平方米，且最高销售单价不得超过 70800 元/平方米；二是两宗地块都是70/90地块，即项目居住建筑规模中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。
大兴区、限竞房、70/90，冲着这三个关键词，就可以吸引一大波刚需购房者，然而，最高不超过7万的设定在网上引起了热议，众所周知，最高不超过不仅是限制，更是一种对区域房价的认可，面对这种情况，购房者到底该何去何从？
网友留言截图
01 最高限价7万，到底贵不贵？
地块较小的西红门镇B1-05-(2) 地块，建筑控制规模75553平方米，地块较大的西红门镇B1-05-(3)地块，建筑控制规模94672平方米。在规划指标上，两宗地块基本一样：容积率2.1，建筑密度30%，绿地率30%，加上按照70/90限竞房打造，两项目面对的基本是刚需和刚改客群。
虽然面对的是刚需和刚改人群，但网友普遍认为，最高限价7万已经很高，本着售价主要受地段影响的逻辑，先来看看今天两宗宅地的位置情况。
西红门两地块位于北京南四环外，距离地铁4号线西红门站仅2公里，配套成熟，距离西红门宜家也只有15分钟共享单车的距离，可见地块十分优越。不仅如此，西红门板块周边没有太多的项目供应，属于楼市真空状态，因此该地块的推出可遇不可求。
近年来北京出让的地块大多位于五环和六环，很少出现距离城中心较近的地块，上一次大概还要追溯到去年9月成交的石榴庄地块，不过，那是一宗纯商品房地块，无论是产品逻辑还是小说逻辑都与西红门地块不同。
合硕机构首席分析师郭毅认为，现在大家的购房逻辑，更多是总价逻辑，而不是单价逻辑，首付比例提高之后，购房者主要考虑自己的支付能力以及月供的还款能力，跟手里资金和未来支付能力是不是足以匹配。
“7万单价是最高价，实际项目均价是6.4万左右，如果开发商做一些中小户型，一套小三居基本上在500万左右，在北京四环外还是相对具有一定的竞争力，开发商也是看到区域和总价能够获得市场认可。”
02 新城和龙湖能否上演一场“厮杀”？
拍结果显示，小地块最终由新城控股以29.4亿元成交，高出底价2亿元，溢价率7.38%，可售住宅楼面价为38913元/㎡；大地块最终由龙湖首开联合体以37.4亿元成交，高出底价1.1亿元，溢价率3.03%，可售住宅楼面价为39505元/㎡。
无论是规划条件还是楼面价，两地块都比较相似，在未来产品开发商，新城控股和龙湖首开是否会形成直接竞争关系？
答案是不一定。
郭毅认为，从未来两个项目的去化来说，开发商可能更多要考虑自身的产品配比，到底做什么样的户型面积段，能够为项目搭载什么样的资源，究竟是靠产品为项目做加法，还是在价格上做减法，基于不同维度的逻辑，开发商有很多种组合选择的方式，所以两个项目未必是直面的竞争关系。
接下来说说开发商，其实，新城控股在北京市场上鲜少有项目，贝壳研究院数据显示，西红门限竞房地块是新城控股在北京的第三个地块，新城控股近三年主要布局在二线及三四线城市，在一线城市取地极少。
“在整体业绩目标收缩的情况下新城控股再次在北京取地，可见在全国新房市场面临收缩压力的情况下，仍然对一线城市尤其是北京的市场看好。”
至于首开龙湖，一直是北京市场的常客，西红门地块是这对老搭档继天琅之后第二个大兴项目，一位业内资深人士对和讯房产表示，西红门地块将由龙湖操盘。
贝壳研究院认为，首开和龙湖在资源偏重、项目管理、以及产品设计上进行优势互补，可以减少投资成本，谋求更大的项目利润率水平。
03 限竞房供应新趋势
据和讯房产统计，截至目前，北京总计出让了7宗限竞房地块，不过，此前朝阳东坝限竞房地块由于无人参拍已经流拍。
2020年以来北京限竞房成交一览表
数据来源：北京国土资源局，由和讯房产整理
很多人认为，北京限竞房供地可能会越来越少，因为从供应频率上来看，2020年的限竞房市场相比此前确实大幅减少，不过，这并不能说明限竞房供应就一定会减少，实际上，北京土地市场始终处于动态调整中，整体上还是要保证市场的平稳运行。
“从限竞房的供应来看，一个明显的趋势是不空挡。”郭毅认为，过去限价房供应压力比较大，现在已经做了调整，限竞房库存压力大的板块现在基本不太供应限竞房，甚至不供应住宅用地，但此前没有供应的空白板块，还是会根据情况供应限竞房。
“朝阳东坝、昌平东小口、大兴西红门都是之前没有供应限竞房项目的板块，限竞房项目有助于维持市场价格的稳定，此外，供应限竞房也是为了满足地缘性刚需刚改人群的置业需要。”
周边项目盘点
NO.1 鸿坤·林语墅
开发商：鸿坤地产
产品：380㎡ 4室2厅4卫
均价：83000元/㎡
实景图
380㎡ 4室2厅4卫户型图（来源：贝壳找房）
NO.2 泰禾·金府大院
开发商：泰禾集团
产品：362㎡4室2厅4卫、504㎡4室2厅4卫
均价：75000元/㎡
362㎡4室2厅4卫上叠户型图（来源：贝壳找房）
NO.3 中粮天恒天悦壹号
开发商：中粮地产
产品：126㎡-130㎡4室2厅2卫、138㎡4室2厅3卫
均价：82000元/㎡
126㎡4室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）
End
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