楼市专家净扯淡；投资高手在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
《环松山湖》专题——大朗篇（下）
1
环松“三小强”
松山湖经历过9、10、11月的楼市爆涨，
“真松湖16盘”的业主们开始捂盘惜卖，
或收回房源，或挂高价格，成了所有业主的共识，
到此，“卖方市场” 正式形成！
买方处于极其不利的被动地位，
他们面临的，要么是接受追高的价格买入，
要么，是放弃、是换区域。
除此，别无它法！
点击阅读前文《松山湖，今日无房可卖》
一个热门投资区域，往往是水满则溢，
你可以把眼光，放到外溢的第一辐射区。
以目前松山湖的价格来看，
死盯松山湖，只会越来越恐慌，
倒不如，把眼界放开，看看环松的房子，
当然，这个环松，是指“一线环松”，
以目前的市场形势来判断，
仅仅放开到环松三公里范围内的品质楼盘。
君不见，最近两周，
环松山湖区域，二手的追涨，已经开始……
那么，针对 “环松”，
哪些区域才是真正能辐射到的区域？
具体有哪些楼盘？
价值排序又是如何？
上一篇文章，我将大朗，寮步，大岭山定义为“环松三小强”
点击阅读《松山湖楼市“三小强”和“两小坑”》
今天，我们继续来聊聊环松之《大朗篇》（下）
2
大朗楼市的特殊存在
大朗本地优质小区及房投市场
围线“一点+一线”的辐射展开。
一点：长盛商圈为中心，辐射周边两公里
一线：以R1线为轴心线，辐射两侧一公里。
而安华香蜜松湖、万科天空之城、松湖悦府
由于地理上分别最靠近松山湖南、中、北区，
成为大朗“一南、一中、一北”三个特殊的存在。
前文的《大朗篇》（上）已讲过安华香蜜松湖，
今天，我们继续来聊聊大朗其它楼盘的房投价值。
松湖悦府
松湖悦府，当年的地王，
如果不是当时五大开发商后来放弃竞争，改为合伙拿地，
谁也想不出又会爆出什么样的地王价格。
后来，该盘的销售与物管交给了碧桂园，
建筑与精装修则交给了华润。
与松山湖金域松湖仅一路之隔，
距漫步者500米，距华为南方基地800米，
承接了不少松山湖企业的外溢。
松湖悦府的买房客，
除了华为、大疆、漫步者等企业高管，
园区高新人才、以及园区高校老师之外，
至少有两到三成是卖给了从事纺织业的老板们，
其东南800米就是“大朗纺织中心”所在地，
周边纺织行业数万从业人员，
本地纺织业老板接盘能力强劲，
一次付全款者也大有人在。
松湖悦府有前途吗？有
需要多久才会迎来爆发期？等R3线，
只有当松湖悦府旁R3线的中兴大道站与松湖北站的地铁打通，
这里的爆发，才会真正来临。
以十年投资为周期，适合长持。
天空之城
如果说，上半年天空之城报出31000的价格时，
很多人对大朗盘竟敢如此高价嗤之以鼻，
那么，经历过松山湖9、10、11月一轮疯涨之后，
现在再来看31000的价格，似乎也不是不能接受了。
有人说，天空之城是城中村的豪宅，
确实，只看城市界面，现在是有点不堪入目，
当然，如今买房，长周期市场下，
更看重的是十年后这里会发展成什么模样。
十年后，Ｒ１线早已开通，地铁上盖、
与松湖烟雨一路之隔……
对于新盘不做太多点评，以免有广告嫌疑，
好不好，各位自己去看，
对于价格，量力而行。
松湖朗悦
在所有大朗楼盘中，
离松山湖北站ＣＢＤ距离最近的，
除了松湖悦府之外，便是松湖朗悦，
2.5公里，开车也就是一首歌的时间。
距离已是极近。
小区的优点缺点也是一目了然。
缺点明显：开发商深圳国贸，东莞知名度略低，
产权证不满二，二手交易会额外多一笔5.3的增值税。
优点也明显：单价低，单价低，单价低。
因是毛坯交楼，装修入住的业主不多，
二手也多是毛坯，偶尔能遇到装修完出售的，
可遇不可求，对于二手来讲，
带装修虽会贵上一二十万，但在选择上依然优于毛坯，
收楼即可直接出租，能带来稳定租金收益。
3
一点＋一线，大朗的黄金眼
上段的几个特殊存在，
虽然配套暂时不如大朗镇中心楼盘，还需要完善，
但胜在离松山湖最近，以距离取胜，
未来能承接更多松山湖的外溢；
而以下楼盘，则是自住、投资兼备，
如果自己有居住需求，则可以优先考虑。
万科中央公园
碧桂园首座
天麟天瑞
万科与碧桂园，
东莞目前最大的两家开发商，
又在这里撞到了一起，
年代，品质，小区绿化，互有借鉴，
就连万科津津乐道的物业管理，
如今碧桂园也有追上来的迹像，
这两个小区目前是长盛商圈核心最具潜力的小区，
与旁边的金域蓝湾相比，
胜在一个“新”字，
分别是2017、2018年交楼的全新小区
更适合在长周期市场下“长持”，搏长线收益。
然而，由于这两个小区的产权证均不满两年，
二手交易需按20％差额纳个税，
是目前影响小区二手成交的主要抗性。
而与前两大知名开发商相比，
天麟天瑞的存在感相对较弱，
同样享受长盛商圈完善的各种配套，
目前是大朗为数不多的在售楼盘之一，
价格23000－25000，
天瑞与碧桂园、万科两大二手次新盘比，
优点很明显，一手楼交易简单，无二手税费，入手成本稍低。
缺点也明显，开发商不知名，物业一般，品质待市场验证。
对于自住兼投资的客群，以上三盘请各取所好。
碧水天源
大朗位置最好的老牌小区之一，
R1线地铁口大朗站（在建），位置确实不错，
刚需户型的二手均价在20000左右，
碧水天源，地位有点像西平的格林小城或金色华庭，
都进入了第15年后的涨幅衰退期——
大白话就是：也有涨幅，但涨幅会低于2-8年次新盘
所以，如果你早已持有本盘，
那么，目前已到了套现置换期；
如果你准备投资的话，则本盘已不宜长持，
2024年地铁开通，会有一波拉动，
届时楼盘满20年，是最后的变现机会期。
再久，会影响接盘侠的贷款额度，
会因楼盘老旧，而无法足评足贷。
万科金域蓝湾：
大朗位置最好的老牌小区之二，
处于Ｒ１线与长盛商圈中间位，
既享地铁利好，又占商圈之利，
如果大朗中心区没有新建的
碧桂园首座或万科中央公园的话，
那么，万科金域蓝湾一定是最好的选择。
2009年建成，距今正好十年，
处于一个楼盘的黄金期，各方面配套已然完备，
80+平两房23000起步，140平大三房21000起步，
适合以＂自住为主，投资为辅＂的买房人群。
在长周期市场下，金域蓝湾对于投资回报的期望值，
会高于更老的碧水天源，也会低于更新的
碧桂园首座与万科中央公园。
4
其它
碧桂园天汇、敏捷春天、嘉宏公园一号、天麟时代广场、富盈世界汇、远大城市广场、大朗碧桂园等，因远离“一点”＋“一线”，可归为大朗的二级辐射区，虽有价值，但价值次之，本文不再做详细论述……
以中熙松湖国际为代表的纺织中心周边楼盘，因地处纺织中心位置，租赁旺盛，但因周边运送货物车辆较多，交通及城市界面、仍需改善才有更大投资空间。
另外，新世纪明上居、新世纪美好家园、金泓财富公馆、新世纪添一居、金莎雅苑等，虽处长盛商圈及Ｒ１线等优质地段，但或因小区年代老旧，或因小区太小，价值偏弱，没有详述的必要。
…… ……
《大朗篇》结束，本《环松山湖》专题，预计分6篇，
后文，将与大家详细展开“环松”的另外两镇：
寮步、大岭山各优质楼盘的投资逻辑，待请期待……
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