楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
1
解决房价上涨问题，究竟靠什么
以下几个命题，
你认为成立吗？
戈尔巴乔夫灭国式改革，
能解决苏联问题……
特朗普的对中贸易战，
能解决美国经济问题……
人才房改革，
能解决房价上涨问题……
以上问题，答案究竟如何？
真相是——
全盘西化的制度改革，
解决不了苏联国内问题，
只有像中国一样改革开放，
才可以！
川大爷的对中贸易战，
也解决不了美国经济问题，
只有美国自己重振实业，
才可以！
那么，人才房改革，
能解决房价上涨问题吗？
2
华为人才房战略，松山湖版八万五
源于任正非无法宣之于口的潜台词，
——深圳房价太贵了，竟然连华为
这样个个堪称高富帅的企业员工，
也到了买不起房的地步，
企业用地成本、用工成本高昂……
于是，他们把越来越多的员工及业务版图，
开始搬到了深圳的后花园——松山湖。
2015年，松山湖华为
开始启动首个人才房计划
现在已完成的“华为湖畔花园”，
便是这一计划的具体落地。
2017年，松山湖华为
开始启动又一波更大型的20000套人才房计划
现在正建造的Ｎ期“华为湖岸花园”
便是这一计划的体现。
2019年，10月25日，
松山湖又发布了一则重大地块待拍公告，
据内部消息，大概率依然会被华为拿下，
还是用作人才房建设。
不仅仅是华为，
松山湖ＺＦ的人才房计划，
亦可以在其中看出冰山一角：
除了为进驻的大型企业提供
政策性自建人才房的扶持之外，
对于所有纳入拍地的商住地块，
也全部都有了新的要求：
——配建人才房
回忆一下2019年9月11日，
松山湖拍地大战上演，
在众多堪称苛刻的拍地条款中，
其中一条，便是要求
总共125000平方左右的建筑面积，
要求开发商必须配建35000平方的人才房，
并以9500元/㎡精装出售给ＺＦ，
人才房面积占比，将近30％……
3
ＺＦ建人才房，真正目的是什么？
ＺＦ的目的有三个：
吸引人才，
吸引人才，
还是吸引人才
是的，所有人才房在规划的首要目的，
就是为了——吸引人才
会影响房价吗？
…… ……
4
如何拥有一套人才房？
当年，香港有“八万五计划”，
如今，松山湖版“八万五计划”，
又当如何？
要想拥有人才房，
你需要满足以下条件：
1、你需要在入驻企业至少待两年以上、
且在东莞工作满1年以上、
且学历是全日制本科以上……
（后来补考的本科学历也不行）
2、每人限购一套，
结合成夫妻家庭也只限购一套。
3、购买后只能自住，
而且要求在交房三个月内必须入住，
否则……会如何？目前没有说
4、符合条件买到人才房的，
还必须等两年才能拿到房产证，
而如果这两年之内你一旦离职，
对不起，房款退回你，房子要收回。
从目前的人才房政策来看，
有以下特点：
优点：
1、人才房有红本，可上学、可入户，
2、人才房在五年后，可交易（有限制条件）
缺点：
1、人才房，只有少数人可拥有——
按照配建比例，至2035年，
依然有70％的人，得不到人才房。
2、人才房，五年内，不可转售和出租——
这表明，如果自己不住，
也只能空置，收不到租金。
3、人才房，五年后方可交易，
但只能在园区企业内部流转
——这表明，不能自由交易，
接盘侠受到很大限制。
4、人才房，二手交易要按政府指导价——
这表明，不能自由定价，不适合投资
5、人才房，红本，算做自有房产——
这表明，人才房要占用一张“房票”
5
多少人，可以分到人才房？
一道超级简单，
你却从没注意过的数学题
五年内，5％
十年内，10％
2035年，30％
即使按深圳的目标，
未来20年，依然有70％的人，
需要自己买房子。
整整一代人中，
才有30％的人能等到人才房
那么，其它的人呢？
剩下的70％的人，怎么办？
6
供需关系，变化了吗？
供需关系，变化了吗？
人才房，来自哪里？
其一方面，来自政府的“自建”；
另一方面，来自开发商“配建”。
而因为各住宅小区要配建人才房的要求，
导致各小区的商品住宅供应量，
一定会等比例缩减，
那么，如果按照纯数学公式，
购买商品房的人，少了30％，
商品房总量，也减少了30％，
两者一对比，你惊奇的发现：
这有什么变化吗？！
我完全看不到，供需关系发生了什么变化！
如果供需关系没有变化，
谈何会“影响房价”？
又谈何“房价会降”？
7
人才房，可能缺乏投资价值
当你在莫名的恐惧“人才房”的时候，
某些符合条件的“人才”，反而不想要人才房。
有“人才”说：
如果买了人才房，
还要占用我的一个买房资格，
使我少投资一套，
想一想，我可能不会要……
从目前的总总限制条件来讲
——人才房，似乎缺乏投资价值
房产做为可投资商品，其投资价值在哪里？
1、能不受太多条件限制而“自由流通”
2、能由市场供求关系决定“自由定价”
而人才房，这两方面都被严格限制
1、不能完全的自由流通，只限园区企业内部流转
2、不能自由定价，二手交易只能按政府指导价交易。
政府显然不会让二手交易价有巨大涨幅。
所以，从这个意义上讲：
你认为，人才房，投资价值有多大？
8
当年，为了等遥遥无期的“人才房”，
他错失了深圳买房的时机
这是“悔一生”系列的又一个真实案例。
李工是一个资深工程师，
2013年到的深圳，
为了等人才房分配，
李工当时手握工作十年积攒的100万积蓄，
硬是忍着没有买房，
看着身边很多同事
都买了房子，
李工还是一心等待……
直到2015年，深圳楼市大爆发，
凭李工的工资，
一辈子再也买不起深圳的房子，
而遥遥无期的人才房，
依然在排队等待中……
9
错过了深圳，你敢再等5年吗？
“即使买了人才房，
我依然想买商品房。”
如果你是一个错过深圳楼市的人，
你会对目前的松山湖楼市无动于衷，
默默的等待不知何年何月
才会从天而降的人才房吗？
“人才房，等得花都要谢了，
什么时候才能轮到我？
等不了了，我不敢等……”
——这才是华为人真正的心声。
“即使买了人才房，
但90平米完全无法满足品质生活的需求，
我依然会再买商品房……”
——这也是华为人真正的心声。
以华为公寓为代表的ＺＦ人才房，
如想交易，也是五年后了，
然而，被深圳楼市啪啪打过脸的
华为人、大疆人……
他们来东莞后，如果没有分到首批名额，
他们会等五年后从其它人才手里买人才房吗？
他们还敢等五年吗？
如果是你，一个错过深圳楼市的人，
你敢再等五年吗？
不，他们会立刻，马上，
买下一切他们现在能看到的房子、
能买到的房子，
而不是傻傻的，再等五年……
10
房产，人性的贪婪
你随便问一个2015年前买了房、
尝过房产升值甜头的家庭：
是的，买房，真的会上瘾
一生二，二生三，三三不尽……
你认为，一个年薪60万，
被分到一套人才房的中产人士，
他会只满足于一套小于90平米的人才房吗？
你认为，一个当初被誉为全村人的希望，
被分到一套人才房的凤凰男精英，
他会不想住到ＢＩＧ ＨＯＵＳＥ里去？
你认为，一个尝过买房投资、身价翻倍甜头的人
被分到一套人才房的业余买房投资人，
他会只满足于一套小小的人才房就放弃整个森林？
人性，还是人性
一切，只缘于人性
所有的政策，不能离开人性而解读，
所有的解读，也不能离开人性存在……
人性是贪婪的，
尝过买房投资甜头的人，
内心更加贪婪。
经历过深圳楼市的移/民人才，
到了松山湖却不买房，
内心会更加焦虑，
唯有房子，
可以安抚焦虑的心灵……
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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