最近听到一些自媒体大V有一个比较一致的观点就是老破小没有价值，要远离老破小。
有大V干脆喊出了：不要碰，老破小，他说不论你是投资还是自住，我都会建议你：不要考虑老破小。
不过统篇文章，我看了几遍也看不出为什么要抛弃老破小的理由。他说租赁市场的产品力正在快速崛起，说租赁能带来真正意义上的好生活，会有很多住户都会去选择租赁产品。这是抛弃老破小理由？现在租售同权都没有落实，凭什么要人们放弃老破小而去租房住？
文章又说上海二手房成交中的63%是300万以下的房源，并说在购买力不足的情况下，老破小成了购房者唯一的选择？
既然需求那么大，而且是购房者的唯一的选择，那么为什么又要鼓动自住需求不要碰老破小？完全没有逻辑。还有什么老破小是新房的五折，老破小的贬值符合城市发展的需要。写作技巧很炫，但不知所云，不过阅读率还挺高的。
老破小真的如作者说的那么不堪？老破小到了不要碰的时候了？
01
老破小的优势何在？
虽然从一般消费品或者固定资产的角度，房子越老其实折旧就越厉害，但衡量房子是否贬值不在于房子的老旧，很多时候是级差地租和不断上涨的土地价值在老破小上的体现。
社会在进步，老破小确实有许多难以克服的缺点。比如房子的质量差、居住舒适度差、小区的环境差、物业管理差、停车难等问题，但老破小也有自身的优势和价值。
地段优势 ：老破小的地段一般都不差，有的还在市中心的黄金地段，杭州的西湖边的老破小，武林广场周边也有很多老破小。这些老破小有很大区位优势，生活方便，配套齐全，所以在杭州的二手房小区里朝晖，翠苑等小区的老破小一直是成交最活跃的。
学区优势：一般优质学校的周边大量二手房源也是老破小，比如象学军，求是、文三、采荷，胜利等优质小学周边的老破小，一直是二手房市场最抢手、价格最坚挺的硬通货。怎么在专家面前却变成了没有价值了呢？
现在的一个客观事实就是买了学区房，等孩子完成学业，不需要学区之后，房子还能卖个好价钱，维持学区房高房价的原动力就是不断有新的增量需求。
有一个两孩子的母亲说:我有两个孩子，一套房子能满足两个孩子上优质学校的需要，看上去老破小的价格不便宜，居住的舒适度也比较差，但这笔生意绝对是合算的。
总价优势：老破小建设的时间较早，一般以多层为主，大多户型面积都比较小，以50-60方左右为多，得房率也比较高。老破小的单价不便宜，很多学区老破小的价格还很高，但由于面积小，总价就显得比较低，同样的是4万一平方，新房最小的户型可能是90方，总价要360万元。但户型面积只有50方的老破小，那么总价就只有200多万，这对于经济条件一般的购房者来说，绝对不是一个数量级的差别。虽然选择老破小多少有些无奈，但总比没有房子可以安放肉体和灵魂要强得多吧？
其它优势：老破小有的因为城市道路建设、旧城改造等需要，拆迁的概率相对较大。当然我不提倡为了拆迁的目的去购买老破小，因为拆迁这件事除了有内幕消息，一般是可遇不可求的，但不得不说，在城市发展过程中，确实有很多老破小的住户因拆迁而让自己的居住条件得到很大的改善。
02
梯度消费解决需求
一直以来，我一直倡导那些经济能力有限的年轻人，可以选择老破小作为自己融入杭州的落脚点。老破小能解决年轻人基本的生活需求，马斯洛需要层次理论中说，人的需要有生理和安全的低层次需求，也有追求自我实现的高层次需求。而老破小的价值就集中体现在它能满足人们生理和安全的需求，简单说在城市有一个安放自己肉体，能避风遮雨、休息放松的地方，有一个作爱生养孩子的私密空间。
年轻人生活工作压力较大，六个荷包买房不可能去享受非常舒适的居所。去选择一个处于市中心的老房子，会带来很大的便利。首先不用为孩的上学担忧，也可以让孩子多睡一会，就近上学。市中心交通方便，生活配套齐全，这些优势会让年轻人减轻诸多生活的压力。
根据自己的能力，完全可以先满足自己的基本生活需求，等今后自己的经济实力强了，再去购买改善性住房。
房子作为一种消费品，没有必要一步到位或者一劳永逸，产品在不断更新叠代，好房子不断涌现，也做不到一步到位。
03
不要贬低老破小的价值
专家的经济能力和条件不同于普通老百姓，有钱当然可以任性，你可以追求高档住房、追求舒适度、追求自己的精神需要。
但没的必要为了吸引眼球，不顾事实去刻意贬低老破小的价值。去忽悠购购房者，放弃老破小，不切实际地去追求新好大。
作为公众人物，指导别人买房的专家。你得站在小白的真实需求、收入水平、家庭负担等多维度去作出切合实际的指导。指导别人买房，不应该贩卖焦虑，要多从购房者角度考虑，设身处地为购房者着想，不要去误导购房者，误导追随你的粉丝。
对大多数收入水低，经济能力一般的购房者，还是应该提倡梯度消费，房子可以由小到大，由旧到新，不要排斥老破小，而要接受老破小。
购房者心中应有一杆权衡利弊的天平，在成长的道路上让我们学会舍弃，有得必有失，有失必有得。
当然现在地铁慢慢网络化，如果想居住的舒服度高一点，可以考虑郊区一点的地铁房。在有更好的选择的情况下，也不要把自己拘泥在老破小中。有些板块既有地铁、又有学区，房价又不高的区域的新房和次新房，也是可选项。
作为纯粹的投资，我也一般不建议投资老破小。投资以获利为目的，可以寻找比老破小更有增值潜力的区域和新房。特别是由于限价造成的一二手房有巨大差价的时候，就更没有必要去投资老破小。
除非在价格洼地的时间段，如2017初我曾经强烈推荐过杭州的老破小，那时新房价格已经上了一个台阶，但老破小还在底部区域，老破小有强烈的补涨要求，那时买进老破小同样能取得不错的收益。当老破小补涨完毕后，除了优质学区房有稀缺景观资源的老破小外，其它老破小增值的潜力有限。
04
老破小购房小贴士
老破小最好买学区房，非优质学区房及稀缺的景观房，投资价值不大。
老破小建成的年代最好不要太久，因为97年前的老房子一般都是砖混结构，楼板一般是预制板，建筑质量和抗震能力较差。97年以后砖混结构被禁止，住宅建设要求框加结构，相对房子的质量就好多了。
那么怎么肉眼区别是现浇楼板还是预制板呢，简单一个办法是看房子的天花板，如发现有平行裂缝的一定是预制板的砖混结构。现浇楼板有裂缝也呈不规则的形状。
老破小的贷款年限有限制，老房子贷款房龄与贷款年限相加不能超过40年，比如房龄已经是25年了，那么贷款年限就不能超过15年，老房子的首付也可能比新房高。
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