我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉大兴黄村的首套，目前现金260，作为二套首付，打算购总价400内想买70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？
回答：建议牺牲户型，只要不是太过畸形长期看影响不大，而且仔细淘也可能捡到性价比不错的标的 谁的中介费少用谁，服务质量差不多
提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常 营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错
提问：房姐好，海淀东王庄有60小两居，满5唯一，有100贷款，手头现有400现金，想在东王庄附近买一三居，怎样操作比较好？看了您之前给别人的建议是抵押贷，就是借钱买下二套，再拿二套抵押贷是吗？那我能买到价值格是多少的房子呢？有推荐的小区吗？
回答：嗯，北京首套之后都推荐全款抵押，400首付900总价的标的差不多 主看 东王庄、展春园，其他标的超出预算
提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。
回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新
提问：房姐你好，想请教个问题。我在河北衡水老家买了一套房付了首付，已经在催办贷款，因为疫情耽搁了，大概还有40万可以贷款也可以付全款（如果贷款，我在北京换房就不能用公积金贷了）；同时节前刚签掉了北京的小两居，（总价265万）准备换个三居，正在办理过户手续，北京再买属于二套。请问我目前情况有什么好的建议吗？老家房子有必要全款吗？
回答：建议留下40万 1. 当下房贷利率下行是大趋势，公积金相比商贷优势并不明显 2. 在北京换房三居增加你的首付款，会扩大你的选筹范围
提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买学区房了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！
回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下
提问：房姐这里有合适的北京HuKou渠道吗？本科，毕业好多年。
回答：北京户口很贵，并且非应届生或者留学生去办理，始终存在风险。 市面上在150万左右，都告诉你能办，实际基本都是「包生男孩」。 毕业很多年，建议踏实办工作居住证。
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
提问：你好，在京有stsd资格，目前能提供400首付，弩一弩可到500，男友有一套天宫院的300的房子。想看8号线南段的改善型住房，看了熙悦林语 花语府 华侨城 芳源里。 问题一：同地段选新房还是旧房，芳源里老小区改善型值得入吗 问题二：选平层三室四室，还是叠拼 问题三：平层一楼带地下室和顶层带阁楼值得买吗？ 问题四：有必要把天宫院的房子卖了，追加首付减轻还款压力吗？ 另，刚刚提问付了8元，一时手滑把提问贴删除了……
回答：你好，既然是想改善，那就买新盘或者次新，老小区环境 物业 设施老化，居住舒适度不太高 这几个盘里更推荐华侨城 顶复更好 平层还是叠拼，看你自己的喜好 天宫院要不要出手，得房子具体信息，一般来说不建议出手。
提问：房姐你好，请问对20年的房价走势怎么看，目前手头资金够小两居首付，明年7月份还有一笔资金到账，相同地段够小三居，不知道是现在出手还是明年中出手？
回答：北京成交量明显回升 笋盘消失速度加快 深圳涨过一波，释放利好信号 北京如果没有政策继续压制，明年初大概率会有一波小阳春 年底是最佳淘笋时机，现在开始看盘，性价比高的盘，直接借钱或者融资拿下，不要错过最佳建仓时机。 子弹是融来的，不是等来的。
提问：房姐您好，我们在唐家岭航天城工作，住单位分的房子（100平，两居，不能交易），家庭名下无房，婚前我有贷款记录。 现在想在周边买套改善型住房，有意杏林湾，但感觉有难度。目前家庭有现金200，宏福苑小产权96平一套，家庭收入税前70左右，帮看看有什么建议，有什么操作方法，谢谢。
回答：小产权不建议长期持有，可以优化掉增加首付 以你的家庭收入建议月供保持在2.5内，这样不会由于房贷降低过多生活质量 有过贷款记录，最好以全款抵押方式入，可以看700左右的标
提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？ 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？
回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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