洪波大视野之企业评级第三篇
昨晚，招商蛇口发布2019年报，一句话概括：盈利能力堪忧。
招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增10.64%；
实现归属上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增5.20%；
扣非后归属上市公司股东的净利润124.73亿元，同比减少14.55%。
毛利率 34.6%，同比下降 4.8 个百分点；
净利率19.3%，同比下降 2.7 个百分点。
夸张的是，营业收入、净利润增速连续3年大幅下降。
相反，2019年的销售费用却花了22亿元，同比增加了42%！年报里的解释是：签约金额增加，导致代理费等增加。
举个例子：据媒体报道，招商蛇口在蛇口太子湾的湾玺项目，频频出现““捂盘惜售”、“宣传秒光、售罄”、“收取喝茶费”等质疑。
有深圳地产人士认为，湾玺138套公寓三次推盘，每次就放十几套、几十套，把中介渠道用全，渠道费给到了3个点(一套房最低的佣金就是60万)，用足了办法促销。
实际上，招商蛇口过于依赖深圳市场，2019年的营业收入，深圳区域占比最高为22.15%。
但是，
深圳区域的毛利率下跌幅度最大为13.02%，营业成本增幅高于营业收入，直接拖累了整个公司的利润。招商蛇口，还只甘心做个”地头蛇“吗？
接下来，洪波大视野对招商蛇口2019年业绩进行评级，供投资者参考。
评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。
销售2204亿元，不想发力的top12
销售评级：16分
公司 2019 年实现销售额 2204.7 亿，同比增长 29.2%，超额完成2019 年初 2000 亿目标。
实现销售面积 1169.4 万平，同比增长 41.3%。
受产品结构影响，
销售均价 18853 元/平米，同比下降8.6%。2020 年目标销售为 2500 亿，同比增 13.4%，全国可售货值 4000亿，目前销售对应去化率 62.5%。
评级理由：
招商蛇口销售排名全国第12名，同比去年没变。
招商蛇口 董事长许永军在业绩发布会上说：
招商蛇口的发展原则，是质量、效益优先，规模排第三，以”稳“为主。
毛利率大幅下降，公司在销售上，也没有太大的冲劲。
加之销售单价同比下降，招商蛇口在销售策略上偏保守。
扣非后净利润下降14.6%，分红比例高达40%
利润评级：10分
公司 2019 年实现营业收入 976.7亿元，同比增长 10.6%，实现归母净利润 160.3 亿元，同比增长 5.2%。
其中由于股权处置收益及联合营项目结算增加，投资收益同比增长 56.2%至 102.3 亿元，扣非后净利润同比下降 14.6%。
扣非净利润同比下行主要因结算结构的变化，期内毛利率同比降 4.8 个百分点至 34.6%。
期末预收款及合同负债合计值较期初上涨 29.8%至 977.7 亿元。
拟每10股派发现金分红8.3元(含税)，分配现金股利总额64.23亿元。上市四年来，招商蛇口每年分红比例均在年度净利润的40%以上 。
评级理由：
净利润大幅下降是投资者最关注的问题。
招商蛇口 财务总监黄均隆，在业绩发布会上回答：
1、2019年的收入不仅仅是前两年销售的结算，2017年的结算占比不足60%，2017年有不少商办整售的案例，这些产品因为精装修等流程，结算周期超过2年；
2、2018年、2019年因为深圳市场限价，市场在下滑，招商双玺的结转减少了18%；
3、2019年计提资产减值准备21.30亿元，减少公司归母净利润14.34亿元。
这两天，关于深圳营业贷炒房的新闻满天飞，调控氛围渐浓。
目前来看，2020年深圳的楼市调控很难放开，重压之下，招商蛇口的业绩还是很难提升。
有息负债成本仅4.92%，现金是短期负债1.37倍
负债评级：22分
公司期末在手现金 753.2 亿，为一年内到期负债的 137.5%，较 2018 年下降 34.6 个百分点。
净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为 29.3%和 47.4%，同比分别下降5.7 个、9.1 个百分点。
公司凭借良好市场信用，不断创新、优化债务品种，先后分两次完成 56 亿公司债券发行，发行利率最低为3.58%，完成三次超短期融资券滚动发行，发行利率最低为 2.8%。
期内平均融资成本 4.92%，仅较 2018 年上升 0.07 个百分点，处于行业较低水平。
评级理由：
央企就是牛，房地产和银行一家人，亲儿子还是亲。
可售土储4000亿元，一线仅占25%
土储评级：12分
2020 年计划新开工 1100 万平，同比下降 26%。
2019 年新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等 9 个城市，年内共获取项目 79 个。
新增土储建面 1423万平、总地价 976 亿元，同比增长 4.9%、5.6%。
平均楼面地价6895 元/平，同比增长 0.7%，地价房价比 36.4%，同比小幅上涨 3.3 个百分点。
2020年招商蛇口可售货值4000多亿，其中新推货值大概有2400亿，1000多亿系由去年留存。
2020年可售货值和土储的比例相当，一线城市占比25%，二线城市占比50%，去化状况较好；三四线城市占比25%。
一季度由于疫情的影响公司仅仅推货156亿元。
评级理由：
2020全年的可售货值仅4000亿元，有四分之一是去年留存，还在吃老本。
公司一线土储仅25%，新拿的地大多在二三线。
成本还在涨，后期难发力。
规模难扩大，利润下滑的“地头蛇”
综合评级：60分
招商蛇口整体销售收入稳定，但利润大幅下降。
有一个很大的变数：受深圳市场影响太大。
招商蛇口 副总经理聂黎明在业绩发布会上说，去年30亿秒光的项目，因为深圳限价的影响，收益并不高。
不进则退，今天的业绩发布会上，唯一一位个人投资者发问：
“公司利润下滑太快，看看人家保利。
分红高有什么用，能不能把股价搞上来？”
截止4月21日收盘，招商蛇口股价为16.61元。
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