问：老师您好！ 佩服您的专业水平，果断加入了星球。请指导！ 我的情况如下： 一家三口，两人年50左右，女孩外国顶尖大学就读，小孩房票不肯拿出来用，家庭年收入100，房贷余额100左右。房子：1、罗湖泊林花园小两房，约400。2、福田阳光城市家园一房，约250。3、公寓180。4、惠州龙门温泉别墅280。5、益田村一套。因各式各样的原因，益田村的不能动，所以我想把1到4的全卖掉，买一套投资回报率高的房子。请明示。感谢！
答：您好，感谢赞赏！ 这4套房产出售后，到手大概1000左右，根据你的风险偏好和月供能力不同，有几种不同的配置方式。 1.拆成2-3套来买（总价500万左右）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻退可以守，持有成本会下降。 500万的投资策略刚需为主（产品2-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。 多关注碧海，西乡，沙井，上塘，西丽等板块。 2.直接买一套核心地段 核心物业 双重属性的物业，也就是我们说的终极改善置业。 1500-2000万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 多关注前海，深圳湾，香蜜湖，蛇口，科技园等板块。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：老师您好，也想咨询一下如果按照父母的想法，买房自住。 1）去年研究生毕业来深，在高新园上班。有房票，已买车，个人年收入不到20w； 2）父母提供500w现金，总价在800-1000w之间，因我目前收入不高，需留3年左右房贷； 3）想买车程20分钟内，90平方左右三房，需求是具有升值空间、小区品质好、商业配套好、10年内楼龄、周边环境好（需求程度依次递减）； 仅仅看过的有：1、南头：前海东岸花园或豪方天际；2、蛇口：栖游花园、春树里；针对打算自住5-10年等升值后卖掉换学区房（应该也结婚了），请老师推荐南山、宝安、福田适合的楼盘。
答：豪方的优点缺点都很明显，被北环和南坪包围的现状不可改变了。 因为有双学位、南山次新、总价最低小三房这几个标签，短期价格还拉了不少。 我认为，短期内，这个盘可能要横上一段时间，要到成绩出来、地铁通车才能判断下一波行情。 栖游花园周边配套较差，学校一般，比较鸡肋 推荐的楼盘已经发给你了
问：老师您好，高峰小学中学 附近学位房看着价格相对亲民 有投资价值吗。
答：高峰的学位溢价确实不高，如果高峰能够稳定现在的成绩，高峰会被大家重新认识并追捧的。 价格合适可以考虑
问：你好，当前的情况如下，夫妻工作地点在西丽，孩子今年要上小学，希望房子能有个还可以的学位，兼顾居住舒适性及学位，预算在1500左右。 1. 目前在看的有龙华圣莫丽斯（深外龙华分校），金众麒麟公馆（南二外平山小学在建），凯旋城，宝能城（南科二小）等，能否帮忙分析下优劣？ 2. 或者是否有更好选择？ 3. 如果赶不上今年入学，我们先上私立，等确定房子后再插班入学，可行性如何？
答：你好，感谢赞赏！ 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。曦城距离前海核心区9公里，半个小时路程，未来接盘曦城的人主要来自前海，整个深圳的趋势是罗湖→福田→ 南山 →前海，自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。 西丽那个位置其实挺好，离福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房价也有上涨但是整体不如宝中，麒麟公馆的户型不错，开发商大堂花园都做得很用心，但是觉得缺乏爆发力，后期增值会比较温和。 凯旋城近有南山科技园兜底，远有大前海护航，外加蒸蒸日上的宝安实验学位，多重保险下的凯旋城不会有偏差的。但是上一波拉升用力过猛，现在需要淘淘笋。 宝能城这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。 这几个楼盘，优先凯旋城。
问：南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？
答：你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择
问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢
答：松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。
问：你好。我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。
答：如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。
问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了
答：您好，感谢大额赞赏！ 店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。
问：十三老师，请点评一下侨城馨苑62平一房一厅420w和金地上塘道的65平两房430w。想长期持有，投资加自住。
答：你好，感谢赞赏！ 侨城馨苑和深湾，假日湾形成一个铁三角，把白石改包围起来。上车一流，未来保底刚需至中产。 小区居住主要群体为白领以上高素质上班族，租住比例较高达到了7比3。小区为独栋，没有地面花园。作为住家盘 并非好的选择。 投资优先侨城馨苑，自住优先金地上塘道。
问：专家你好， 最近2个月一直在看你的文章，收获不少，非常感谢 这次，需要向你请教购房的方案 我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金， 每个月，可以承受5万的月供。 最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是： 1、买一套南外高新的两房，1300万。 再买一套500万以内的两房 2、买一套南外高新\\/南二外的1800万左右的3+1房子 3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房 请教专家，我这样的规划方式，是否正确？ 你这样的高手会推荐怎样的选择？ 谢谢啦。
答：你好，感谢赞赏！ 倾向方案1 南山的学位： 南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德）， 南实系（园丁、麒麟、南海）， 育才系这两年在走下坡路， 照着学校去找。 高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。
问：老师你好，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好。
答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。 房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。 新世界揽山临海蛇口30万方大盘。 育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。 蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。
问：老师您好！考虑入手福田90-120平自住加投资的品质房，次新或新。预算800-1200万，望离福田口岸和福田高铁站比较方便，无学位需求。目前在关注（还没看过）有：深物业金领新房，天健天骄新房，绿景虹湾，华润银湖蓝山，嘉葆润金座，皇庭世纪，之前看过深业花园和雅颂居也蛮喜欢，希望给点方向和意见。 另想投资一套500-600万以内的刚需房，考虑光明中心区或南山宝安的学区房，可中长期持有，光明那边有些新盘想等等看，宝安南山这边不知还有哪里可以关注？ 两套房总预算1600万左右，不知这样配置是否合理，来深不久，期待老师指点！
答：您好，建议一套核心区品质盘自住，一套刚需潜力盘做投资。 深物业金领是一个卖不出去的包装产品，价格太贵，直接pass 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间。 所以是自住改善型的物业，稳健。 福田自住+投资推荐参考： 1.第一梯队1000以上，天健 雅颂居 深业花园，天健可做首选。 2.买第二梯队的物业800万左右：福莲花园 振业花园 长福花园，都可以考虑 刚需潜力盘关注碧海 沙井 翻身 西乡 光明 上塘板块单价5万左右的次新盘。 可以参考星球内往期推荐的楼盘
问：您好，十三！总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？
答：你好，感谢大额赞赏！ 一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途 总之富润乐庭性价比不高。 坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山 总价400在福田 南山 宝安 大运都有性价比更高的项目。
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