■鎮村工業園改造提升是“拓空間”的重點。圖為南城石鼓城市更新項目效果圖 市自然資源局供圖
4月10日，市人民政府發佈《關於加快鎮村工業園改造提升的實施意見》（下稱《實施意見》），《實施意見》提出，2020年起，以低效鎮村工業園改造為核心，實施“工改工”三年行動計劃，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產業用房2000萬平方米以上，拓展優化產業發展空間，為推動製造業高質量發展提供空間保障。
全環節降低成本
《實施意見》提出，將通過“一保五降”來對鎮村工業園實施全環節降低成本。
“一保”，是保障產業空間。嚴格落實工業保護線管控要求，尤其不得調整為居住、商業等經營性用途。工業保護線外，嚴格限制小面積（用地面積150畝以下）的“工改居商”類更新單元。建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯動機制，“工改居商”類更新單元前期服務商招引、方案審批與“工改工”計劃完成情況掛鉤。實行更新單元“產業用地佔比”底線管控。
“五降”，是降低補償成本、降低用房貢獻、降低公配負擔、降低稅費成本和降低融資成本。
降低補償成本方面，鼓勵以產業用房、物業置換方式補償，合理降低拆賠比，把“工改工”拆遷補償成本控制在合理範圍。引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信託份額等方式，實現補償款延時支付，減小即時支付壓力，將補償款迴流項目投資，保證村（社區）取得長期的穩定收益。
降低用房貢獻方面，“工改M0”項目相應減少或免於向政府無償貢獻土地和產業用房。軌道交通TOD控制範圍內的“工改M0”項目（包括R0部分）不實行利益分成。
降低公配負擔方面，“工改M0”集中貢獻公共配套設施用地按最低2%比例、不少於3000平方米執行。“工改M0”項目配置配套型住宅（R0）產生的學位需求，可由鎮街（園區）通過統籌平衡或異地配建的方式解決。
降低稅費成本方面，經市政府批准的單一主體掛牌招商更新單元（項目），其不動產權益收購歸宗屬於政府徵收（收回）房產、土地並出讓的行為，按《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》及相關稅收政策辦理。按“三舊”改造政策減免完善用地手續過程中的耕地佔用稅、耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費。
降低融資成本方面，鼓勵銀行機構向獲得市重大項目“綠色通道卡”或市重點“工改工”項目“藍色優服卡”的項目給予信貸支持。推動發行“工改工”專項信託計劃和市城市更新“工改工”子基金，積極引入各類低成本資金。鼓勵村（社區）的閒置資金投資“工改工”項目或購買相關金融產品。
全鏈條提高收益
《實施意見》提出，在提高低效鎮村工業園收益策略上，將從鼓勵提容增效、實施優惠地價、支持在建工程抵押、提高財政獎補、增加稅收獎勵和支持產業用房分割轉讓六方面，全鏈條提高收益。
其中，鼓勵土地使用者通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。“工改M1”項目容積率應不低於2.0，並可按生產需要申請提高容積率。
國有出讓土地使用權人自行改造的“工改工”項目，剩餘使用年限不變、提高容積率的，免收地價款，可以補繳地價款延長土地使用年限。國有劃撥工業用地補辦出讓按區片市場評估價的40%補繳土地出讓金。
制定城市更新“工改工”項目財政補助扶持辦法，每年對“工改M1”、園區整治的改造主體按規定標準給予專項財政獎補，補助費用由市、鎮街按5:5分擔。加大連片改造獎補力度，75畝以內最高補助1000萬元；每增加75畝，封頂金額增加1000萬元。“工改工”改造項目土地平整並經鎮街現場勘驗後撥付拆除補助，工程竣工驗收後再撥付新建補助。“工改工”項目計提的軌道交通建設發展專項資金，市財政全額補助給改造主體。村（社區）集體所有廠房、村（社區）收回原出租廠房的，可按一定標準給予村（社區）租金補助。
國有土地上面積15畝、容積率3.0以上的“工改M1”高標準廠房和工業大廈項目，工業生產用房可按幢、層等為基本單元進行分割轉讓（現售），滿足無獨立用地需求的中小微製造業企業發展的空間需要，最高分割轉讓比例為工業生產用房總計容建築面積的70%，單層建築面積最少為500平方米。鼓勵市屬企業、鎮街（園區）、村（社區）等置換或購置“工改M1”“工改M0”項目的產業用房，相應面積不計入該項目分割轉讓面積，不受產業用房受讓主體資格限制，但二次轉讓應符合新型產業用地（M0）相關政策要求。
多路徑創新模式
《實施意見》提出，在創新低效鎮村工業園模式上，主要通過鼓勵政府收儲改造、鼓勵農村集體改造、鼓勵歷史用地企業改造、鼓勵市屬國企參與、鼓勵人才住房籌建和鼓勵定製改造進行多路徑創新模式。
政府徵收村（社區）舊廠房實施“工改工”的，土地出讓價款扣除計提項目及鎮街（園區）徵地拆遷和土地平整等成本費用後，餘額可部分或全部用於支持村（社區）發展，以保證村（社區）取得長期的穩定收益。
集體經濟組織將集體土地轉為國有土地後自行改造、村企合作（適用於“舊項目”）的“工改工”項目計收的地價款，扣除計提項目後，餘額全部用於支持村（社區）發展。
原簽訂歷史用地協議使用但未辦理流轉出讓手續的集體土地，經農村集體民主表決同意、鎮街（園區）審核後，可按最高年限直接辦理集體土地流轉出讓手續並由受讓人作為改造主體，無需通過農村集體資產平臺交易，流轉出讓地價可參照國有建設用地使用權延長使用年限計算。
鼓勵市屬國有企業參與連片“工改工”。制定市屬企業土地整備開發操作規範，鼓勵與鎮街（園區）、農村集體、城市更新基金、產業運營商合作，通過“工改居商”項目收益反哺連片“工改工”。
鼓勵市、鎮街（園區）安居房公司通過購買、合作開發等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作為人才住房，擴大我市人才安居住房的籌集渠道。
鼓勵提前聯合招引開發企業、產業運營商和入駐企業，根據入駐企業工藝、流程的需求，對工業生產用房和配套用房的層高、寬度、承重等進行個性化定製建設。“工改M1”工業廠房高度一般不超過60米，層高一般按首層不高於8米、二層以上不高於6米控制，因工藝、流程的需求並提供相關論證說明，可適當放寬局部建築的高度和層高要求。
多舉措破解難題
《實施意見》提出，在破解低效鎮村工業園難題上，主要從指標規模、標圖入庫、連片改造、園區整治、拆遷補償和歷史用地手續問題入手，多舉措破解難題。
每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設用地指標優先用於保障“工改工”項目和工業騰挪安置建設用地需求。各鎮街（園區）騰挪的建設用地規模，優先滿足“工改工”項目需求。鼓勵各鎮街（園區）通過跨省域購買城鄉建設用地增減掛鉤節餘規模和指標，用於解決歷史用地建設用地規模和用地指標問題。
對於園區整治項目涉及的歷史違法用地、違法建築，符合不影響國土空間規劃近期實施和公共設施建設、建築經鑑定符合安全使用要求、權屬無爭議、不存在權利限制情形等條件的，在繳納違法建築罰款後可按東莞市歷史遺留產業類和公共配套類違法建築補辦不動產權手續要求完善手續。
《實施意見》還提出破解歷史用地手續問題。2006年8月31日前掛靠鎮街（園區）或鎮屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地，經鎮街（園區）資產管理機構報鎮街（園區）批准後，無需進行“招拍掛”，可直接補辦協議出讓到實際使用單位；涉及地上建築產權的，可以一併捆綁出讓。由於歷史原因已批工業、倉儲用地範圍內未辦理規劃許可手續，需要按照現行新規劃條件變更土地使用條件、調整土地紅線和完善規劃審批手續的，可徑行辦理，無需納入補辦不動產權試點項目臺賬。
全方位機制保障
《實施意見》在低效鎮村工業園改造的機制保障上，將會強化市級統籌協調、強化鎮街職責職權、狠抓工作督導督辦、實行項目分類推進、提升行政審批效率、提高基層運作效率、完善協同執法機制、構建資源對接機制、加強宣傳諮詢培訓、嚴格實行考核獎懲進行全方位機制保障。
在提升行政審批效率上，區分設立“工改工”項目一般審批程序和簡易審批程序，按控制性詳細規劃實施的“工改工”項目實行簡易審批程序，標圖建庫、單元劃定方案、改造方案、徵地方案、收地方案、收儲方案、供地方案等一次受理、合併審批。
建立“容缺受理、延期後補”事項清單，嚴格區分關鍵材料和形式審查材料，對關鍵材料具備、形式審查材料暫缺或暫存瑕疵的，原則上予以容缺受理。
總的來說，《實施意見》全面系統地對加快鎮村工業園改造工作作出了總體部署，而且在實行考核獎懲上，還明確在鎮街（園區）班子年度工作考評中，突出“工改工”任務目標完成情況考核，超額完成任務的給予新增建設用地指標獎勵，任務完成率低於70%的不計分。充分體現了東莞對加快鎮村工業園改造的決心和態度。（首席記者 李金健 記者 潘少婷）
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