作為廣大剛需一族，相信你跟研叔一樣，從接到開發商收房通知書那一刻起，小心臟是既興奮又忐忑。
•收房流程是啥樣的？
•那天貌似請不了假，可以改天再去收房嗎？
•聽說會有各種毛病啊，要不要請個專業驗房師去？
……
研叔在搜索相關資料時，發現很多文章對查看兩書一表都是一筆帶過，具體細節也語焉不詳。兩書好說，因為收房的時候開發商會給我們；但這個《竣工驗收備案表》大家往往不那麼重視，熟不知這個表才是收房關鍵中的關鍵！這裡，研叔把自己查找到的資料進行了彙總、整理，分享給需要的你。
《竣工驗收備案表》有多重要？
一言以蔽之，對於我們廣大購房者來說，沒有這個表，就辦不了不動產證！
研叔找到一篇疑似某律師事務所為開發商提供法律諮詢所寫的分析報告[1]（原文鏈接附後），裡面提到：
成都市商品房買賣合同示範文本第十一條“交付條件”第二款第1項商品房交付應當符合下列條件：“該商品房已取得規劃驗收批准文件和建築工程竣工驗收備案表”……應當提醒注意的是，如將示範合同文本中上述交付條件修改為“建設工程主體經過五方驗收合格”，在辦理商品房網上籤約手續中可能面臨不予辦理的風險，建議在事前與房產管理部門進行充分溝通。
如果開發商交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案證明書，其中不排除該商品房在建築質量方面存在重大的缺陷；而且竣工驗收備案證明書直接關係到房產證的辦理，一旦將來發現該房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產證則始終無法辦理。購房者完全可以建設單位未取得竣工備案證明書為由，主張商品房存在質量瑕疵，要求建設單位承擔相應的賠償責任，建設單位面臨著訴訟風險。
《竣工驗收備案表》長啥樣？
各地區的竣工驗收備案表可能形式不一樣，有的地方甚至還有專門的網站可以查詢備案表編號以及相關信息！
研叔希望你購買的樓盤不要搞那麼多事，爽爽快快的把《竣工驗收備案表》大方展示出來，那麼我們和開發商都皆大歡喜，該驗房驗房，該收房收房。但林子大了，總會有一些壞鳥，不按常理出牌！
所以問題來了，
沒有《竣工驗收備案表》的情況下，到底能不能收房?
你可能會說，研叔你這不廢話嗎？你上面說了沒有《竣工驗收備案表》，連房產證都辦不了，那我還去收個鬼的房啊！肯定要開發商把備案表辦下來後，我再去收房啊！
這麼說，對，也不對！因為這裡面有很多種情況，各有各的門道！
研叔這裡參考房產律師徐斌在知乎的回答[2]做了如下梳理，因為原文太長，所以直接丟結論。（原文鏈接附後）
房子如果有質量問題，你可能考慮的不是收房，而是退房。
當今世道，很多時候房子要靠搶才買的到。相較於退不退房的糟心，你可能更擔心退了房後還能不能上車，能不能買到其他房子。但研叔還是建議你慎重考慮，如果是房子的質量問題影響了開發商到政府備案，那這裡面要看：一是質量問題有多嚴重，是否影響後期居住；二是開發商和相關部門之間的溝通處理是否到位，到底什麼時候能拿到備案表，這樣才不至於拖很久都沒辦法給房子辦理房本。這裡面還有一個心理問題，因為即使後期通過修補解決了，住在這個房子裡很可能心裡會非常膈應。
如果沒有這些問題，那研叔恭喜你！這個房子要了，接下來就是什麼時候收房的問題。
收了房≠不等於≠房子質量問題以後全部由自己來承擔。
這個問題估計是困擾很多人去不去收房的關鍵問題，因為很多文章都寫的一旦收了房，房子以後有什麼問題就要自己來承擔！但徐斌律師明確指出：
收房主要影響的就是逾期交房的違約金，如果房子縮水了，混凝土質量不合格了，這些各有各的賠償，互相不會衝突，不是你一收房就所有的權利都放棄。
此外，兩書一表其中的一書即《住宅質量保證書》中，也會明確寫清楚保修事項。
合同裡寫了不收房等於違約，開發商還要反過來找我們購房人要賠償金？
很多時候我們買房根本沒機會去仔細看合同，就是搶搶搶——簽字交錢——買買買。回過頭來要收房了，發現合同裡竟然約定不收房等於違約！真是個bug級存在！
不要怕！徐斌律師說：
法律上違約金一般都要和實際損失掛鉤，合同法司法解釋支持違約方請求酌情降低違約金，以不高於實際損失的130%為標準。其實業主入住與否對開發商根本沒有損失，既然損失為零，零的130%也還是個零。
除了上面的因素外，收不收房，還取決於你是否看中違約金。
大多數情況下，實際交房的時間會晚於合同約定的交房時間。這裡面有很多情況，譬如受這次新冠疫情的影響……而如果實際交房的時候，開發商仍沒有取得竣工驗收備案表，那麼理論上我們可以拿到2筆違約金，研叔作了個圖（可以點擊圖片放大查看）方便大家理解：
所以有一種說法，沒有竣工驗收備案表可以收房，只是拿不到交房到取得備案表那段時間的違約金。這種說法也是對的，就是圖中的違約金2。
請注意，研叔的措辭是理論上。因為現實中合同約定的違約金都很低，譬如萬分之一每天。而且還需要打官司去爭取才能贏回來。如果你是像研叔這樣的上班族，可能根本沒有時間、也沒有精力去跟開發商耗，最後贏了也就是幾千塊錢。從性價比來說，似乎低了一些~
某些bug級存在，徐斌律師建議你先收房占房。
他舉了個例子，研叔期盼每一個剛需都不要遇到……說：
開發商資金鍊條斷裂，房子蓋到一半強行交房，這個時候業主就最好果斷先收房——你不佔下來，可能就被債主執行走了。佔下來之後，就做保全，有錢就退房要錢，有房就占房拿證，無論怎麼樣先佔下來再說。”
引用鏈接
[1] 分析報告: http://www.grandall.com.cn/grandall-research-institute/legal-study/grandall-forum/140826151913.htm
[2] 房產律師徐斌在知乎的回答: https://www.zhihu.com/question/66722677/answer/245332578
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