PART1：市場概況
2014年4月，“中信啟航專項資產管理計劃”成功發行，拉開了中國商業地產資產證券化的大幕。根據wind、CN-ABS等數據方提供的數據統計，五年多以來，市場累計發行商業地產資產證券化產品137單，累計發行規模3133.09億元。特別是2017年以來，市場發行進入高爆發期，合計發行規模大，發行單數多。
圖1：商業地產資產證券化產品發行概況（億元）
從發行活躍度看，2017年以來，每個月均有新項目成功發行，且發行頻率呈現出一定的增長趨勢。2019年上半年成功發行32單，接近2017年全年發行數量（35單）。
圖2：商業地產資產證券化產品發行活躍度概況（單）
在產品類型上，商業地產資產證券化主要分為REITs和CMBS（包括證監會主管的CMBS和協會主管的CMBN）兩個大類。其中CMBS發行2005.26億元，佔比64%，REITs發行1127.83億元，佔比36%。
圖3：商業地產資產證券化產品類別分佈
PART2：續發市場機會
隨著時間的推移，相關產品法定到期日陸續到來，但基於國內商業地產資產證券化產品的N*3期限特徵，目前已發行的產品法定到期日已排至2062年。由下圖可見，2035-2040年到期情況比較集中。
圖4：已發行商業地產資產證券化產品法定到期日分佈（億元）
然而，這只是表面市場的到期表現數據，市場上發行的商業地產資產證券化產品多采用3+3……+3的模式，每3年設置一次行權開放日。也就意味著上述到期日並非產品實際的融資到期分佈情況
當然，上述只是基於預測的情況，根據84單已公佈行權頻率的商業地產資產證券化產品，2020-2022年有69單項目進入行權開放期，佔所有公開行權方式項目的82%。
圖5：已公佈行權頻率的產品實際行權開放日分佈情況
假設上述項目“每3年安排一次開放期”，目前已發行的三千多億元商業地產資產證券化產品的行權開放期分佈情況如下：
圖6：商業地產資產證券化產品行權開放期分佈情況
可見，2020和2021年將進入商業地產資產證券化產品續發的需求爆發期。
產品續發基本邏輯：
商業地產續發需求內生於時下產品的設計條款，一般而言，商業地產ABS一般設計每滿3個計劃年度發行人可以選擇提前清償屆時所有未償本息，證券持有人亦可選擇形式利率調整權，重新安排產品預期收益率。
續發市場如何產生？
筆者認為，核心的需求來自於標的商業物業升值帶來的發行規模上升的重置需求。
以蘇寧雲創系列產品為例，2015年6月29日“中信華夏蘇寧雲創二期資產支持專項計劃”開始起息，發行規模為33.35億元，其中優先A16.77億元，優先B16.58億元。
產品底層標的物業為時下蘇寧持有的全國14家門店，當時戴德梁行給予的估值為34.23億元，按照發行規模計算，物業抵押率為97.43%。
2018年6月8日，“華泰佳越-蘇寧雲新一期資產支持專項計劃”產品發行時規模為34.92億元，其中優先A 18.53億元，優先B 16.29億元，次級0.1億元。
該產品為蘇寧雲創二期的續發，可以看到18年產品續發時的物業估值已經明顯上升。戴德梁行給予的標的物業估值為35.8510億元，較15年發行時物業升值了1.621億元。物業的升值加上產品的續發，幫助企業擴大融資規模1.57億元。
目前來看，國內發行的商業地產ABS產品標的物業均來自於一二線城市核心地段，物業增值能力強勁，增值空間較大，因此姑且認為，已經發行商業地產ABS的標的物業在未來將具有較大的續發動力。
與其挖掘市場新的機會，續發市場機會似乎更加目的明確了吧。那麼小夥伴們，趕緊行動起來吧，預祝大家能夠找到屬於自己的蛋糕！
附：商業地產ABS產品清單。
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