[房企年報]華夏幸福“雙核”加持：產業新城+商業地產

　　新浪財經訊 4月24日，華夏幸福發佈2019年年報及今年一季報，2019年實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%，歸屬於上市公司股東的淨利潤為146.12億元，同比增長24.4%。得益於產業新城業務佔比逐年提高，華夏幸福的毛利率和ROE也相繼提高至43.7%和35.7%的水平。由於去年三四季度的銷售回款大幅增加，賬面資金達到430億元，擬現金分紅45.2億元，連續五年股利支付率不低於30%，為股東提供穩定的回報。

　　過去兩年，儘管華夏幸福的利潤表成績是一如既往的穩健且具有不錯的成長性，但公司確實經歷一段時間的困難期。2018年的水逆等來了平安，2019年的華夏幸福確實變了，產業新城將更聚焦，而商業地產，作為新玩家的華夏幸福卻劍指中國最好。

　　戰略定位的改變 新業務配合平安需求

　　平安集團在2018年和2019年兩次入股、併成為僅次於華夏幸福基業控股的第二大股東後，公司董事會現有9名董事，其中兩位由中國平安提名，吳向東作為聯席董事長帶領南方總部開始探索新業務。

　　自此，華夏幸福的戰略也在悄然調整，正如發佈會上董事長王文學所說，經過雙方協商，公司的戰略定位是成為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”，而華夏幸福此前多年來的定位是“中國領先的產業新城運營商”。

　　這一轉變在戰術上則表現為，隨著商業地產，城市更新項目等新業務的鋪開，華夏幸福佈局的區域，也將深耕都市圈外圍的同時，逐漸深入到都市圈的核心區域，這一方面是都市圈戰略的深化，也是對過往戰略的補充和調整，這對公司豐富業務類型、強化核心競爭力，有著重要意義。

　　以往“產業新城+住宅”的模式將變成“產業新城及相關業績+商業地產及相關業務”。

　　此外，華夏幸福與平安之間的合作關係也在過去一年發生了一些變化。從平安匹配資源投資、協助華夏幸福，轉變為華夏幸福成為中國平安的重要戰略協同企業，新業務將會配合平安的需求。

　　正如王文學董事長在發佈會最後的祝福語：祝大家平安幸福！

　　產業新城的改變 戰略再聚焦

　　華夏幸福產業新城及相關業務一直以來賬面數據都是比較優秀的，對於公司的業績貢獻比重也越來越大。銷售額及貢獻營收、利潤佔比也明顯提高，毛利潤佔比過半，公司投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，創歷史新高，比去年同期上升17.8%，其中5億元以上的項目貢獻率達85%；新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

　　環北京區域2019年實現收入579.79億元，同比增長0.49%，環北京以外區域實現收入467.1億元，同比增長 81.74%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。

　　“都市圈”一直是華夏幸福多年來的戰略邏輯的根基，圍繞著都市圈的產業新城佈局則是在這一戰略上結出的果實。按照董事長王文學的話來說，2019年已進入了都市圈元年，華夏幸福當目前為止已經佈局了13個省、15個都市圈。

　　與以往年報中強調產業新城模式新進入城市數的表述不同的是，華夏幸福認為自己的“3+3+N”佈局已基本完成，且未來的思路則是戰略聚焦、迴歸經營邏輯、提升經營質量優化槓桿。

　　王文學表示，戰略再聚焦，一是區域聚焦，把資源聚焦到優質區域，有一些無效和低效的區域不再投資。另一個是業務聚焦，把資源傾斜到核心業務，對各項業務重新梳理，有的業務進行合併，讓核心業務時刻保持在戰略實施狀態。

　　孔雀城的改變 增加土地儲備

　　2019年華夏幸福實現銷售額1431億，同比下降。這主要是2017年、2018年孔雀城取地相對不足，影響到了2019年的銷售業績，但作為主營業務的產業新城仍然保持了相對穩健的增長態勢，整個產業新城的銷售增長19%，佔比也提升了7個百分點，特別指出產業新城的毛利潤佔比過半。

　　截至2019年末，華夏幸福總土地儲備是1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。而公司全年的簽約銷售面積都達到了1184.19萬平方米。

　　孔雀城的土儲策略確實存在調整的必要。

　　平安的到來後，資金問題本質上已不再是華夏幸福的核心矛盾，平安在一定程度上為華夏幸福的融資起到了提振作用。相較於2018年，孔雀城的拿地力度是明顯提升的，邊際改善情況非常明顯。全年孔雀城新增土儲45宗，共計515萬平方米，總地價同比增長達到70%，管理層表示，2020年孔雀城將在合適時機增加土地儲備。

　　一直以來，華夏幸福是憑藉著產業新城的運營優勢來獲取孔雀城土地開發資源的，但由於產業新城開發週期長，運營資金多的特點，孔雀城的拿地力度始終都很小。現如今，一方面由於平安加入，資金面得到改善，另一方面，商業地產的開發運營也將為拿地提供更多一種渠道，包括城市運營的舊改項目，不再依賴於產業新城這一個“輪子”，土地儲備有望逐漸提升。

　　商業地產的進展 要做中國最好的項目

　　業績發佈會上，吳向東表示，接下來華夏幸福工作的重心將從增量市場向存量市場轉移。而其主要負責的商業地產則是存量市場最主要的體現之一。

　　華夏幸福的商業地產及相關業務在2019年從無到有，目前覆蓋了北京、深圳、武漢和東莞4座城市，其中年內落地了北京麗澤項目和武漢長江中心綜合體項目。2019年商業地產及相關業務板塊的收入為3086.9萬元，這是華夏幸福年報中首次披露商業地產運營數據。2019年，華夏幸福已敲定為8個城市更新項目的前期服務商，項目全部集中在大灣區，其中6個在深圳。全年新增土地儲備建築面積達到171萬平方米，吳向東稱，公司2020年會有大的、好的城市綜合體落地，康養和長租房也會全面展開，短短不到一年時間內，華夏幸福在商業地產的動作頗為迅捷。

　　吳向東作為國內商業地產的領軍人，在發佈會上放出豪言：我們要做中國最好的商業地產項目，最終成為最好的商業地產發展商、運營商之一，這是我們的目標。吳向東對於“好”的定義是：好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報。

　　平安提供資金，持有股權，華夏幸福負責開發以及運營，有資金，有人才，有分工，平安幸福的故事才剛開始。

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