PART1：市场概况
2014年4月，“中信启航专项资产管理计划”成功发行，拉开了中国商业地产资产证券化的大幕。根据wind、CN-ABS等数据方提供的数据统计，五年多以来，市场累计发行商业地产资产证券化产品137单，累计发行规模3133.09亿元。特别是2017年以来，市场发行进入高爆发期，合计发行规模大，发行单数多。
图1：商业地产资产证券化产品发行概况（亿元）
从发行活跃度看，2017年以来，每个月均有新项目成功发行，且发行频率呈现出一定的增长趋势。2019年上半年成功发行32单，接近2017年全年发行数量（35单）。
图2：商业地产资产证券化产品发行活跃度概况（单）
在产品类型上，商业地产资产证券化主要分为REITs和CMBS（包括证监会主管的CMBS和协会主管的CMBN）两个大类。其中CMBS发行2005.26亿元，占比64%，REITs发行1127.83亿元，占比36%。
图3：商业地产资产证券化产品类别分布
PART2：续发市场机会
随着时间的推移，相关产品法定到期日陆续到来，但基于国内商业地产资产证券化产品的N*3期限特征，目前已发行的产品法定到期日已排至2062年。由下图可见，2035-2040年到期情况比较集中。
图4：已发行商业地产资产证券化产品法定到期日分布（亿元）
然而，这只是表面市场的到期表现数据，市场上发行的商业地产资产证券化产品多采用3+3……+3的模式，每3年设置一次行权开放日。也就意味着上述到期日并非产品实际的融资到期分布情况
当然，上述只是基于预测的情况，根据84单已公布行权频率的商业地产资产证券化产品，2020-2022年有69单项目进入行权开放期，占所有公开行权方式项目的82%。
图5：已公布行权频率的产品实际行权开放日分布情况
假设上述项目“每3年安排一次开放期”，目前已发行的三千多亿元商业地产资产证券化产品的行权开放期分布情况如下：
图6：商业地产资产证券化产品行权开放期分布情况
可见，2020和2021年将进入商业地产资产证券化产品续发的需求爆发期。
产品续发基本逻辑：
商业地产续发需求内生于时下产品的设计条款，一般而言，商业地产ABS一般设计每满3个计划年度发行人可以选择提前清偿届时所有未偿本息，证券持有人亦可选择形式利率调整权，重新安排产品预期收益率。
续发市场如何产生？
笔者认为，核心的需求来自于标的商业物业升值带来的发行规模上升的重置需求。
以苏宁云创系列产品为例，2015年6月29日“中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划”开始起息，发行规模为33.35亿元，其中优先A16.77亿元，优先B16.58亿元。
产品底层标的物业为时下苏宁持有的全国14家门店，当时戴德梁行给予的估值为34.23亿元，按照发行规模计算，物业抵押率为97.43%。
2018年6月8日，“华泰佳越-苏宁云新一期资产支持专项计划”产品发行时规模为34.92亿元，其中优先A 18.53亿元，优先B 16.29亿元，次级0.1亿元。
该产品为苏宁云创二期的续发，可以看到18年产品续发时的物业估值已经明显上升。戴德梁行给予的标的物业估值为35.8510亿元，较15年发行时物业升值了1.621亿元。物业的升值加上产品的续发，帮助企业扩大融资规模1.57亿元。
目前来看，国内发行的商业地产ABS产品标的物业均来自于一二线城市核心地段，物业增值能力强劲，增值空间较大，因此姑且认为，已经发行商业地产ABS的标的物业在未来将具有较大的续发动力。
与其挖掘市场新的机会，续发市场机会似乎更加目的明确了吧。那么小伙伴们，赶紧行动起来吧，预祝大家能够找到属于自己的蛋糕！
附：商业地产ABS产品清单。
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