要進行實體投資，主要可以分為兩種情況：自營管理和資本投資 。自營管理就是自己當老闆，負責整體運營管理；資本投資是指把資金投入到已有實體項目中，最後利潤分成。本人分別對這兩種情況說說需要注意的問題。
（一）自營管理應注意問題
1. 項目的選擇。由於當前電商發展很快，多數實體店受到衝擊。所以，選擇實體投資項目時，要充分考慮該是否可以採用線上線下運營，或者是否可以擺脫電商的依賴。
2. 營業地址的選擇。營業地址對實體店的銷售額起到很重要的作用。選擇營業地址時，要考慮到目標客戶群體、人流量、個人家庭情況（因為有些店主是需要同時照顧家庭生活的）等。
3. 資金。通常的實體店，都會有存貨，所以要考慮現有資金是否可以持續週轉，避免資金鍊斷裂。
（二）資本投資應注意問題
1. 核心競爭力。要充分考慮該實體項目是否具有核心競爭力。比如，一個實體企業，如果沒有自身的核心競爭力，將會很難持續發展，而沒有發展，就很難實現投資收益。
2. 財務情況。要分析該實體項目（企業）的財務情況，比如，資產-負債表、所有者權益表、利潤表、現金流量表等。要充分了解該項目的資本構成，進而瞭解該實體項目（企業）的運轉效率，以及是否存在隱藏風險。
3. 管理人員。要對該實體項目（企業）的負責管理人員有一定的瞭解，瞭解項目（企業）的運作模式。一個優秀的管理人員，會為投資者躲避（降低）風險，帶來更大的收益。相反地，一個不合格的管理者，大多情況下會敗光投資者的錢。
4. 利潤分成。投資就是為了收益，所以，在看好實體項目並打算投資之前，應考慮應得的利潤分成是否達到自己的期望要求。
總之，當前的實體投資需要慎重考慮，根據自身情況，把自已關心的問題充分考慮清楚，最後再決定是否進行投資。同時也想提醒一下：
投資有風險，理財需謹慎！
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