今天，距離2019年高考還有約139天。多少家庭在為補習班，學區房奔走，夜裡又有多少媽媽為作業氣得捶胸頓足？在中國，你的孩子終究要面臨高考，
過年過節！親戚必問：你家孩子成績怎麼樣？網上熱傳中國三所“高考牛校”：安徽六安毛坦石中學、黃岡中學、河北衡水中學。
其中衡水中學，沒有課間的休息時間，沒有三餐後的校園散步時間，從早晨5：30起床奔跑到操場開始操前讀一直到晚上10：00就寢，都在拼命的學習。
雞血的學生、雞血的家長、雞血的學校造就雞血的成績。人人都在羨慕這些超級學校的清華、北大，211/985的錄取率，背後卻是眾多學生、家長的付出！
在中國，我覺得最辛苦是家長。還未出生就考慮學區房，孟母三遷也不過是為了一個好的環境。在過去的2018年裡，學區房市場投資客大幅撤離，剩下的買房人多數是自用。
根據365二手房全年數據顯示：2018年1月份以來，南京學區房掛牌均價總體呈小幅上漲趨勢，過程中也曾出現不同程度的下跌。2018年12月份，南京30所名校學區房掛牌均價為43225元/㎡，相比於2018年1月份上漲了3116元/㎡，漲幅為7.76%。
雖然有降價拋房的個案，但掛牌價是賣家的第一次報價，我們可以根據目前的掛牌價去挑選適合自己的學區房。
200萬以下學區房：主城低價位三線，盯緊一線名校超小戶型房源
主城區低價位三線：南理工實驗小學、小西湖小學、鼓樓一中心、夫子廟小學，均價3萬以內，面積大致在60-70個㎡左右，且房齡較大。其中鼓樓一中心和小西湖小學，屬於老牌學校，求穩的家庭可以選擇。
主城區低價位一線：這類超小戶型學區房，屬於學區房中的另類，比如南師附小老虎橋附近的超小戶型，9.6㎡能賣到單價10萬/㎡左右。力小附近也有20幾個平米200萬總價房源。這類房源，有的基本不會掛到網上賣，出來一套就會被秒。
江北一線：琅小分校明發濱江小學，小學在橋北能排前三，值得提的是一中明發分校在全南京也能排在前20。對應學區房明發濱江新城均價在2萬多，去年明發濱江新城因中考成績成交均價漲了1000元/㎡。
200-300萬學區房：主力鼓樓三線學區，江寧區也不差
主城區高價位三線：鼓樓的赤壁路小學；秦淮區五老村小學、瑞金路小學。
這類的三線學校學區房位置稍好一些。如果是兼自住的話，建議主力放在秦淮區的幾個學校比較合適。瑞金路小學可挑到66㎡左右的小戶型。
江寧一線：百家湖小學、將軍山小學。
我個人對江寧的學校是比較認可的，尤其是比較老牌的百家湖小學和將軍山小學（百小分校），這類的學校雖不及北小分校有名，但是在江寧百家湖附近的本地人比較認可。
水月秦淮、託樂嘉的小區整體居住氛圍不差，還能買個大戶型。
300萬-400學區房：小戶型二線學區，仙林湖開始崛起
主城區低價位三線：雨外雙學區（潛力股）
雨花外國語小學雙學區的學區房房齡較新，由於周邊華為、中興高新企業雲集，生源質量一直在攀升，潛力比較大。
主城區二線：金中仙林雙學區（仙林湖）、遊小+鍾英雙學區、南師附小單學區。
南師附小在玄武區僅次於北京東路小學，學區房均價在5-6萬/平米，靠近新街口。
由於秦淮區整體教育水平相對均衡，所以沒有特別大的差距。其中遊小+鍾英中學的雙學區是標配，比如新街口附近的火瓦延齡巷，均價在5萬左右。
金中仙林雙學區（仙林湖片區）正在崛起，就2018年熱銷的萬達茂和高科榮境就可以看出，學區的優勢非常明顯。尤其是在萬達茂開業以後，整體仙林湖的價格都在上漲。
另外從仙林整體教育資源上看，仙林中心的南京師範大學附屬中小學和仙林湖的金陵中學仙林分校都是棲霞區不錯的學校。還有一些潛力股，例如：南師附小仙鶴門分校（2016年開學）。
（備註：圖上小區僅為部分，不代表所有學區）
400萬-500萬學區房：站穩二線學區，重點看鼓樓
主城區低價位二線：
北京東路小學、漢江路小學、鳳凰花園城小學、天正小學目前玄武區北小本部的學區房價格6.5-7.5萬/平米左右，其中房價最高的就是公教一村，2018年還曝出過二手房以1480萬元成交的案例。並且北小南外小升初的錄取率一直排在前10。
2018年南京各小學小升初南外錄取人數不完全統計，數據僅供參考：
鼓樓龍江片區：鳳凰花園城小學（力小分校），學區房均價在5-5.5萬/平米。總價500萬以內的學區房比較多，整體龍江片區房源較新，適合自住。
鼓樓區漢江路小學和天正小學同屬琅小分校，對應的初中為29中致遠分校，5萬左右的均價對兼顧二線中學學區的家長比較合適，因為這個價位在拉小琅芳一線“老破小”居多。
另外，鼓樓濱江周邊學區資源比較豐富，中冶盛世濱江的拉小分校，純新盤世茂璀璨濱江 周邊的力小分校（在建），都是直屬校區。對於考慮品質和改善，兼顧升值的家庭可以重點考慮。
500萬以上學區房：一線學區，河西新城本部潛力大
主城區一線：拉力琅芳一線頂級名校，樹人學校、銀城匯文雙學區房及新城雙學區。
坊間熱傳：“公辦樹人，民辦南外”，樹人學校的地位不言而喻。對於家長來說，如果有充足的資金還是可以多衝衝樹人，畢竟恆盛金陵灣的毛坯房單價已經賣到了5萬+。
另外，河西中部的新城本部學區房當屬一匹黑馬，2018年，新城初中均分較去年提高了11.5分,超過了金陵匯文,成為公辦初中第三名，目前均價都在7萬左右，500萬以上預算優選新城本部雙學區。第二名是南師附中樹人學校。
鼓樓龍江芳草園小學相比拉力琅的初中學區會稍差一些，不過芳小衝民辦南外的家庭比較多。頂級學區房拉力琅的均價基本保持在8-10萬/平米，近幾年價格相對穩定，金陵匯文和銀城小學對應的學區價格在6-8萬/平米左右。
最頂級的學區房不一定適合每一個家庭，2018年學區房掛牌雖有上漲，但成交量卻在下跌，學區房家長買房也頗為理性。對此，2019年，我對南京的家長們有如下建議：
1、民辦學校實力雄厚，但是不是人人都合適。近幾年一大波民辦學校（玄外、鄭外、秦外）的崛起也對學區房衝擊也比較大，數次民辦校報名都是人人爆滿，學區房漸漸被保底。民辦校屬於擇優，一線名校也有一樣，學區房重在氛圍。
2、低價頂級名校，居住體驗必定不好。一線拉力琅總價500萬以下的房子基本都是“老破小”，全家人擠在這樣的環境下不適合孩子成長，欲戴王冠，必承其重，選擇了就不要抱怨。
3、純投資學區房非常不明智。2018年的學區房掛牌價和成交價存在信息不對等，我見過了太多的投資客站崗，錯誤的判斷可能會讓你“割肉”拋售 。
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