天氣漸入寒冬，房地產市場也如這天氣一般，充滿涼意。進入2019年下半年以來，在國家“不再把房地產作為短期刺激經濟手段”的明確定調下，樓市快速降溫，如今越來越多的城市迎來房價下跌。根據國家統計局的數據顯示，一半的二手房迎來下跌，既包括北京、上海、廣州等一線城市，也包括廈門、天津、重慶、武漢、鄭州、西安、濟南、青島等熱點二線城市。
但細心的購房者應該發現，目前樓市出現了一個怪現象：市場降溫的同時，調控鬆綁的預測以及房價上漲的聲音不斷出現。12月1日，在上海某財經論壇上，中國人民銀行調查統計司原司長盛松成表示，半年到一年後房價可能再次上漲。12月7日，在濟南某房地產論壇上，經濟學者馬光遠甚至預言，明年調控政策放鬆的概率較大，一線以及部分熱點城市的房價可能會在上半年反彈。
眾所周知，房價的一舉一動，都關乎購房者的錢袋子，所以經濟學者對於明年房價的預判，無不刺激著購房者的敏感神經。那麼，接下來的樓市和房價到底會怎麼走？這儼然成為了當前購房者最關心的問題之一。其實，要想知道這個問題的答案，作為政策性的房地產市場，關鍵就需要從房地產政策的變動當中尋找答案，而央行的政策和態度往往就是一個值得購房者參考的重要窗口。
根據統計，最近一個月以來，央行已經先後3次定調房地產
11月16日，央行發佈《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》，報告強調，要按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理機制，同時要加大結構調整，支持民營、小微企業發展。11月25日，央行發佈《2019年金融穩定報告》，報告指出，未來要繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位，同時加大對住房租賃市場的金融支持和規範。12月1日，央行行長易綱在《求是》上撰文，要堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理。
不難看出，央行3次密集表態，透露的基本內容和對樓市的態度是一致的，即對房地產市場的調控和監管不會放鬆，這無疑為2020年的房地產走向定下了明確的基調，也給處於糾結和觀望的購房者吃下了定心丸。但是，如果仔細來看，就會發現3次表態的側重點各有一些不同之處，筆者認為，伴隨央行一錘定音，對剛需、改善等自住群體而言，或許預示著樓市3大“好消息”越來越明朗了。
央行一錘定音，樓市三大“好消息”越來越明朗
好消息一：管控資金流入。
眾所周知，房地產對資金的依賴度極高，無論是拿地、建造、營銷環節，還是購買環節，都離不開資金的支撐。事實證明，過去十多年，M2快速增長以及資金大量流入樓市，擴大了房產的金融屬性，也推動了房價的上漲。因此，自本輪調控以來，房地產領域的信貸政策不斷收緊，不僅是針對開發商收緊了銀行貸款、信託等融資渠道，也針對購房者加強了消費貸款、信用卡資金違規流入樓市的監管。
此次，根據最近一個月以來央行的表態來看，明年除了會繼續引導資金來扶持民營、小微等實體行業以外，也會加大對租賃市場的金融支持。筆者認為，這意味著明年針對房地產領域的金融監管仍會持續，究其原因，主要有兩個：一個是，打擊投機炒房，防止房產投資屬性擴大。另一個是，降低槓桿率，防範系統風險和推動資金脫虛向實。總而言之，只要資金不再大規模流入，房價、地價都難再抬頭。
好消息二：平衡供需關係。
對於任何一種商品來說，供大於求，價格難漲易跌，供小於求，價格易漲難跌，房地產市場也是如此。針對我國的住房總量，目前並沒有比較權威的統計數據，但業內普遍認為已經足夠二三十億人居住。那麼，為何房價易漲難跌？主要原因在於我國的房地產市場存在供需錯配，人地分離的特點，一二線城市土地寸土寸金，但人口不斷湧入，房子供不應求，房價自然就易漲難跌。
所以，要想穩房價，平衡供需是關鍵。根據央行表態來看，未來的調控政策或將在平衡供需方面發力。一方面，堅持房住不炒，把投資和投機需求擠出房地產市場，從而緩解供需緊張局面。另一方面，隨著房地產進入存量市場，通過盤活空置的、閒置的房產，增加市場上的房源供給，或出售或出租，滿足多層次的需求。當然，從長期來看，房地產稅、空置稅大概率也會陸續出臺，進一步起到平衡供需的作用。
好消息三：穩定房價預期。
何為預期，顧名思義，就是對未來情況的估計。針對房價來說，就是不僅僅要考慮當前的房價水平，更要預判未來的房價走向，如果都認為房價還會大漲，那麼大家估計都忙著囤房去了，樓市必然是一片火熱景象；反之，如果都認為房價要大跌，開發商就會謹慎拿地，購房者也會持幣觀望，房價自然就會慢慢回調。顯然，預期直接對需求產生影響，進而再對房價走向產生影響。
預期影響房價，而政策影響預期。根據央行的表態來看，房住不炒定位不變，未來會繼續平衡供需關係，管控資金大規模流入樓市，這意味著房價抬頭的概率不大，但是同時也明確了要遵循因城施策的調控手段，說白了，就是既要防止房價大漲的情況，也要防止房價大跌的情況。此前，人民日報曾發表評論稱，中國房地產市場拒絕大起大落，因城施策有助於樓市平穩健康發展。因此，預期穩了，樓市也就穩了。
高房價的“軟肋”被擊中，樓市走向基本已定
在文章一開始，我們就提出了一個大家十分關心的問題：市場降溫的同時，調控鬆綁的預測以及房價上漲的聲音不斷出現，接下來樓市到底怎麼走？相信看到這裡，大家也基本有了答案。
通過央行最近一個月以來的密集表態來看，無論抑制炒房，還是加強金融監管，又或者平衡供需關係，幾乎每一個都擊中了高房價的“軟肋”，所以房價反彈的可能性不大。其實，針對2020年的房價走向，中國社科院已經給出了明確預測：房價有望實現軟著陸，一線房價總體先抑後穩，個別可能上漲；二線城市漲跌並存，大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。
此前，社科院專家肖立晟還表示，樓市將告別3-4年的短週期變化，進入7-8年的中長週期甚至10年以上的長週期。因此，筆者認為，無論是央行的密集表態還是社科院的預測，或許都意味著樓市正在迎來轉折，要想回到過去的狂歡盛宴顯然不可能了。退一步來說，就算專家預測明年房價上漲的預言實現了，在因城施策的調控方式下，房價反彈的概率和空間也大大降低了。
總而言之，樓市大局基本已經明確了，不應該再用老眼光來看待樓市變化了。
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